20年后高层住宅会沦为贫民窟？这5个致命缺点别踩坑

从小梦想住高楼大厦的我，长大后如愿以偿。虽然背了多年房贷，但住进心心念念的高层，当初激动得不行，入住时更是兴高采烈，全然没考虑以后的事。然而有一个我们不愿面对的事实，就在几十年后等着我们：我们的家，可能沦为城市里独特的“风景线”，沦为不得不面对的“贫民窟”。这是危言耸听吗？看看香港的“鸽子笼”，看看欧美几十年前的高层住宅，我们现在住的高楼，能躲开那样的命运吗？

真不是瞎操心。二三十年后，高楼不可避免会衰老，衰老叠加入住人群的变化，曾经便利的高楼就会变成束缚生活的存在。建筑衰老本身不可怕，可怕的是高层衰老后有五个致命缺点，每一个都很难回避、很难弥补。

第一个，电梯系统崩溃。二三十层的高楼，最离不开的就是电梯，四五十层的超高层更是如此，没有快速电梯，整栋楼一下子就沦为废楼。8楼以下还能爬楼梯，越往上对电梯依赖越强，电梯出一点问题，直接影響出行。电梯是机械设备，有寿命，维护再好，故障只会越来越多：从关门不流畅、按键不敏感，到门关不住、突然上升或下降。前十几年小毛病还好解决，配件好换；二三十年之后，过了使用寿命，想让电梯正常运行，就要耗费不小的财力。这个钱谁出？一个单元最少2到4部电梯，换哪部不换哪部？都换费用不菲，钱谁来出？均摊到每户也就几千块，底层住户愿意吗？房子出租的住户愿意吗？收入不高的人愿意吗？不要低估人性的复杂，只占便宜不愿付出是大部分人的正常心理。意见统一不了，电梯只能修修补补凑合用，直到彻底停摆，那又是一番让人无语的情景。

第二个，高层失火，伤害最大。高层住宅最怕火灾，尤其是没有烟感喷淋的高层和超高层。有多少人会关注楼里的消防系统？走道有没有烟感喷淋？电梯间消防栓设备是否正常？消防栓里有没有水？这是十分严重的问题，也是一些高层失火却无法及时扑灭的重要原因。有些物业为了省钱，只把消防栓当摆设，不给里面充水；有的灭火器过期了也不做一年一次的检查和冲压。这样的楼房一旦高层失火，外部消防车够不到，楼自身消防栓又没水，不是难为消防员吗？更扎心的是，即便能升很高的消防车也有高度限制，大部分云梯也就15层左右，再往上真无能为力。很多老小区、老城区小区消防通道根本没有，有也很窄，大型消防车开不到楼前。远水止不了近渴。为什么大家还买高层？一是侥幸心理，觉得这种事不会落在自己头上；二是别无选择，开发商只盖高层，很少盖洋房，你不得不买。碰到负责任的物业，定期维护消防设备、宣传防火、检查公共区域易燃物、严格执行消防规范，就已经烧高香了；否则只能祈求好运，尤其出租房多的高层，租户素质参差，管理太难。

第三个，管道老化堵塞，底层住户最受伤。中低层住户对电梯要求不高，但几十年后管道老化和堵塞令人烦恼。很多人以为二楼最容易返水，但几十年后厨房主下水管道管壁挂满厚厚油垢，加上食物残渣，主管道也容易堵，低楼层其他住户厨房就有返水风险。有个真实案例：一个30多层的高层，厨房主管道因油垢挂杂物，导致2到6楼经常堵塞返水，最高一次6楼堵、7楼返。主管道包起来了，无法疏通，更难换新管。后来全体业主在物业组织下，选定时间，2到顶层每户把热水器水温调高，让热水不停冲刷主管道，物业提供洗洁精和去油污设备，分别在顶层和中间层往洗菜池倒，连续冲了近一小时，管道内窥镜发现油污冲少了，之后几个月没再堵。后来这个单元每年定期两次热水冲管。但其他高层遇到这种情况会这么心齐吗？多少业主抱着看热闹、不关我事的心态？这还只是厨房管道，出租严重的高层，往马桶丢异物导致主管堵塞的新闻也不少，租户拍屁股走了，吃亏的是楼下住户。

第四个，外观破败，看着就像“贫民窟”。不少高层没几年看着就像“贫民窟”，因为外墙保温层脱落，整栋楼显得十分难看，还威胁楼下行人和车辆安全，像长了牛皮癣。外墙材料有干挂石材、铝板、外墙砖、外墙漆，都有使用寿命。二三十年后风吹日晒雨淋，多少还能挺住？别说30年，很多十几年的高层外墙已经脱落，楼下贴着“高空坠物，请勿靠近”。保温层脱落，室内保温差是小事，外墙难看也能忍，千万祈求别砸到人，那是花巨款买来的无妄之灾。能更换修复吗？修复别想，更换可以，但高昂费用谁来承担？一栋楼四周面积不小，高空作业费、材料费、人工费加起来超出大部分人想象。结果就是破罐子破摔，有些小区刷个颜色自欺欺人，一点用没有，还更难看。

第五个，几乎没有流动拆迁的可能性。二三十年后高层住宅你会卖吗？就怕没人买，30多年基本是产权一半年限，各种问题充分暴露，有人买才怪。有人说等拆迁改造，地理位置好的还能拿一笔安置费。真想多了。几十层高楼，拆了重盖花多少钱，盖完能卖多少钱？无利可图的事有人做吗？即便开发商愿意做慈善，一个小区几百上千户，各有各的算盘，都想利益最大化，怎么谈得拢？

写在最后：高层住宅前期美好，后期麻烦。维修基金对以后的大问题就是杯水车薪。几十年后，曾经的高层事事不如意，可能沦为市中心连成一片的“贫民窟”。怎么办？赶紧赚钱置换洋房，争取在交房后20年内，趁它还有价值的时候换掉，不然只能硬扛。房子是拿来住的，住得舒服、安全、省心，比住得高重要得多。

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