北京城建昌平东沙河新盘，板下地上建面约3.8万㎡

北京进深 徐迪 北京首个明确板下地上建筑面积的新盘来了！

10月16日，北京城建昌平东沙河0008、0009地块设计方案公示。

这是昌平首宗在出让条件中明确抬板设计的地块，也是北京抬板政策发布之后首个报规的项目。

1、经济技术指标

项目占地约4.93公顷，总建面14.75万㎡，容积率1.8（比出让文件中1.87的容积率略降），其中：

地上9.08万㎡，地下1.87万㎡，板下地上建面约3.8万㎡——这也是北京抬板项目出现以来，首次在经济技术指标表中单列抬板平台以下的地上建筑面积。

具体来看，14.75万㎡的总建面中，只有8.87万㎡为计容建面，包括住宅建面8.86万㎡，其余为设备用房；

另有0.21万㎡地上不计容建面，为邻里中心、架空层、风雨连廊等公共空间。

板下地上建面3.8万㎡，同样不计入容积率，这其中明确了建筑功能的有劳动力安置商业3600㎡，公共服务设施625㎡；

其余约3.38万㎡的面积，车库占大头；另有下沉庭院、市政基础设施设备用房、门厅走道/垂直交通，以及部分复合公共活动功能空间。

2、楼栋排布

项目拟建25栋住宅楼，共909户，大型抬板社区。

其中北区08地块14栋，最高楼栋为北排中央的3#楼，为18F小高层（住宅层数-1，为17F，下同）。

其余以12F为主，少量9-11F洋房。

西侧板下空间设置为劳动力安置商业。

南区09地块11栋楼，同样在北排中央位置是两栋18F小高层，

西侧为12F小高层，其余为9-11F洋房。

劳动力安置商业放在了北侧沿街位置。

3、抬板高度

按照楼栋标高计算，抬板高度为7.05米，符合“抬板平台高度（含板上覆土）原则上不超过8米”的规定。

建筑总层数从室外地坪以上的建筑空间开始计算，居住建筑的层数从抬板平台以上的楼层开始计算。

所以总平图上出现两种楼层数，一是从从室外地坪以上的实际楼层数，（）里为住宅层数。

4、地库+阳光车库共存

全盘909户，规划了1125个机动车位，车位配比1:1.24。

按照常规估算，1125个车位对应建面在3.6万—4万㎡区间。

板下地上建面除去劳动力安置商业和公服务设施外，3.38万㎡的面积难以支撑这些车库建设。

所以北区08地块的14栋楼全部挖了地下一层，而南区08地块无地下空间。

也就是说这个项目的停车位仍然会有一部分在地库里，比例预计四分之一左右。

5、动线设计

全域抬板，甚至贯通了南、北区之间的昌棉北路上空。

连接部分做了装饰性挑空，板下设置人行和机动车出入口。

项目主入口展示面落位于北区西侧，以风雨连廊为空间纽带，整合物业用房与邻里空间等配套功能，构筑起兼具功能复合性与场所识别性的景观门庭。

正门入口处以板下空间为主，包括大面积下沉庭院和劳动力安置商业。

东侧为板下机动车出入口+板上消防车出口。

南区除昌棉北路的人行出入口外，在西南角也设置了一处人行出入口。

南区没有下沉庭院，但在西侧设有一处集中绿地，为板上空间，面积约425㎡。

东南角为板下机动车出入口+板上消防车入口。

6、户型预测

户均建面约97.5㎡，在近期昌平新盘中属于户型较大的项目了，定位偏改善。

预计面积段在75-125㎡区间。

南向通面内嵌式阳台，进深1.2-1.8米不等；全系送景观花池；

北向设备平台；边户满墙飘窗赠送。

7、拿地回溯

该地块于9月22日完成出让，由北京城建以17亿元底价摘得，折合楼面价约1.85万元/㎡。

项目开发主体为北京城建兴昌置业有限公司，成立于2026年9月17日，注册资本20亿元，是城建发展（600266.SH）的全资子公司。

李洪兵出任项目公司董事长，法定代表人、经理为张捷。

公开资料显示，李洪兵现任城建发展副总经理，分管土地拓展。

地块位于昌平新城老城组团0902街区，靠近昌平东关地铁站，直线距离100多米。

往南2公里左右，是今年3月20日成交的白浮泉公园低密宅，由北京铭嘉房地产16.88亿元托底的。

沿昌崔路往东3公里内有多个在售新盘，包括建发观堂府、龙湖凌云颂、首开梧桐山语等。

作为昌平老城板块新增的滨河低密抬板宅地，该项目的产品定位和定价策略，将直接影响昌平新城乃至整个北部片区的竞争格局。

8、附近新盘

①首开梧桐山语

共1199套房源，2023年7月28日拿证，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签819套，全盘去化近七成，成交均价约4万元/㎡，约为指导价的76折。

②建发观堂府

总建面18万方的大规模社区，共1842套房源，销售指导价5.5万元/㎡。

一期2023年底取证，二期2024年8月1日取证。

目前累计网签1570套，去化率85%，成交均价4.57万元/㎡，约为指导价83折。

③龙湖凌云颂

24栋楼共580户。户型建面78/96/112/139㎡，主打“同面积多一房”，综合得房率超90%。

2025年11月1日取证，拟售均价约5.4万元/㎡。

目前网签159套，全盘去化率27%；成交均价约3.95万元/㎡，约为指导价74折。

④铭嘉白浮泉0039等地块

包括3幅住宅子地块，建面约6.54万平方米，容积率低至1.01，限高18米（局部24米）。

宗地自带别墅基因，离地铁有一段距离，但生态资源绝佳，1.01的容积率更是逼平了顺义的北京润园项目。

这一片住宅地块就在白浮泉湿地上，北边有新城滨河森林公园，西边是大运河源头遗址，南边是京密引水渠，三面环水，环境优美，具备打造低密豪宅的潜质。

东边一路之隔就是融创长滩壹号，以湾居叠拼别墅和观山宽景洋房为主。

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