江西
赣州楼市的成交清单里，最近多了一类特殊房源的身影，那就是返迁房。
去年以来，经开区返迁安置房陆续办证，打通了上市交易的关键一环。
这意味着，原本只能在私下流转的返迁房，如今也能像商品房一样正常买卖。
今年以来，E地块周边多个返迁房小区接连出现首套二手成交，引发了不少购房者关注。
01
政策松绑，返迁房进入市场
去年3月，经开区率先明确：返迁安置房只要办齐手续，就能办理国有出让产权证，像商品房一样正常上市交易。
政策落地后，一批返迁房业主选择办证挂牌，市场一下子多了一批"单价低、地段好"的房源。
E地块是经开区配套相对成熟的片区，周边学校、商业、公园一应俱全。
在这片区域商品房价格普遍过万，而返迁房的成交单价却只有四五千。
巨大的价差，成了返迁房最大的卖点。
02
又一返迁小区迎来成交
继福瑞小区、金星新城成交后，附近的福临小区也迎来了平台上首套二手成交。
这套房源是建筑面积约85.72㎡的两房一卫，位于32层高层楼的中间楼层，毛坯成交总价38.9万，折合单价约4539元/㎡。
有意思的是，这套房从挂牌到成交只用了49天，房东初始挂牌48万，只调了一次价、降了9.1万就快速出手。
黄金福临小区位于E5地块，一共7栋住宅，产品以小高层和高层为主，在2022年交房。
这个小区西侧是赞贤路小学和赣州十二中，对面是中航云府一期，位置相当不错。
对比周边，这个价格的吸引力一目了然。
对面的中航云府、乾盛·T1公馆高层的二手房，近一两年的成交价基本都在1.2万+元/㎡。
也就是说，返迁房的价格差不多只有商品房的1/3，却享受了几乎完全一样的配套资源。
不过，目前这个小区在二手房平台上挂牌在售的房源比较少，某壳上仅有2套。
03
房东实际到手能有多少？
不过还要注意，返迁房卖房的钱，并不全进是房东口袋。
返迁房上市前，房东必须先补缴土地出让金才能办下产权证，还要缴纳维修基金、出让金契税等。
按去年公布的补缴标准，黄金福临小区住宅补缴楼面地价为2182元/㎡，过渡期内能打7折，算下来这套房补缴土地出让金约13.1万，其他税费约9000元，办证总成本约14万。
也就是说，扣除办证成本，这套38.9万成交的房源，房东实际到手可能只有约24.9万。
04
返迁房值得购买吗？
黄金福临这套房的快速成交，其实不难理解。
单价低、总价低，对想在E地块安家的真刚需来说，上车门槛确实友好。
尤其是在商品房动辄过万的地段，能用四五千的单价拿下一套，这样的价格确实诱人。
但也要泼一盆冷水。
返迁房毕竟不是商品房，小区品质、物业管理、园林绿化、居住体验，都和商品房有差距。它的核心竞争力，说白了就两点：地段好、配套全。
如果不在乎地段，同样的预算，在蟠龙、高铁新区其实能买到居住品质更好的次新商品房。
四千多的单价摆在核心地段，确实香。
但返迁房值不值得买，说到底要看你的核心需求是什么。
是要极致的上车门槛和现成地段，还是要更好的居住品质。这笔账，每个购房者心里都要掂量清楚。
这种房子你会考虑买吗？评论区聊聊。
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