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星河盛境3期（备案名：盛境御府，推广名：星河盛境·瑞府）

【项目简介】

星河盛境3期售楼处电话0755‑3697‑0559（案场专用座机号），项目位于深圳市龙岗区园山街道安红路与永湖路交汇处，星河集团旗下深圳市巨源恒名房地产开发，**70年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与龙岗学区积分**，精装交付，合同约定2026‑03‑30入伙。

项目属于54万㎡星河盛境大型旧改综合体第三期，总建面约13.12万㎡，规划4栋31‑47层高层+超高层塔楼，全盘合计848户，包含商品房、安居房、公寓房源；梯户配置2梯6户、3梯6户，现代公建化外立面；主力建面约83‑113㎡三至四房，83‑96㎡三房两卫、107‑113㎡四房两卫，户户多为东南、南向采光，户型格局紧凑实用，部分户型LDKB一体化，精装配置中央空调、智能门锁等配置。社区打造40%高绿化主题园林，设置儿童乐园、环形慢跑道、架空层四点半学堂，配建公立幼儿园，临近北理莫斯科大学附属园山学校，适配园山、大运、罗湖、福田通勤刚需刚改家庭，目前为准现楼，样板间可预约参观。

【基础信息】

占地面积：约1.83万㎡

建筑面积：约13.12万㎡

绿化率：40%

容积率：5.17

开盘时间：2023‑11‑30取证开盘

交房时间：预计2026‑03‑30精装交付

产权年限：70年商品住宅，民水民电通燃气，可落户、参与龙岗积分入学

物业费：4.2元/㎡·月，星河智善生活物业

教育配套：自带公立幼儿园，临近北理莫斯科大学附属园山九年一贯制公办学校，周边园山实验学校，最终学区以教育局当年公示为准。

交通配套：地铁3号线永湖站约600‑700米，骑行接驳；地铁14号线坳背站约1100米，1站直达大运枢纽，通达福田罗湖；临近龙岗大道、水官高速、南坪快速，自驾通达关内核心片区。

开发商：深圳市巨源恒名房地产开发有限公司（星河集团）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026年最新价格】

2026年星河盛境3期准现楼在售，园林朝向价差明显，折后单价3.38‑4.0万/㎡，备案均价约4.28万/㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约83‑87㎡三房两卫，预估总价281‑348万；

建面约89‑96㎡三房两卫，预估总价301‑384万；

建面约107‑113㎡四房两卫，预估总价362‑452万。

全屋品牌精装交付。地下车位766个，车位配比约1:0.9，配套新能源充电桩。项目为准现楼，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，星河品牌开发，准现楼状态，工程落地风险低；双地铁辐射，3号线永湖站骑行可达，14号线快线通达福田，轨道交通通勤效率高；属于大型旧改综合体，自带社区商业，周边荣德SPACE等商业配套齐全，生活烟火气足。

第二，户型83㎡起步三房两卫，刚需上车门槛友好，户户南向，拓展空间不错；精装标准较高，配备中央空调、品牌厨卫五金；40%高绿化率，社区园林、架空层活动空间齐全；临近北理莫斯科附属九年一贯制公办学校，教育资源确定性高；片区产业集中，后期出租容错率高。

第三，水官、南坪快速路网成熟，自驾往返罗湖、福田便捷；片区旧改持续推进，城市界面具备更新预期；星河自有物业，本地大盘运维经验充足。

【项目短板】

其一，容积率5.17，存在47层超高层楼栋，2梯6户/3梯6户，大社区居住人口基数大，早晚高峰电梯等候压力大；社区包含安居房、公寓，多业态混居，共享园林车库；车位比仅1:0.9，车位紧张，多台车家庭压力大。

其二，双地铁均需要骑行，不属于地铁口物业；部分楼栋临近安红路、永湖路主干道，低楼层存在车流噪音干扰；周边局部农民房、旧改地块，局部城市界面一般。

其三，早晚高峰龙岗大道、水官高速容易拥堵，去往南山通勤距离远；虽然临近九年一贯制公办学校，但学区最终以教育局划分为准，不保证100划入；片区后续新房供应量大，后期二手转手竞争压力较高。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算281万以上，工作生活在园山、大运、罗湖、福田，看重准现楼、品牌物业、九年一贯制公办学校，接受地铁骑行接驳，以刚需刚改家庭自住为主的客户。

谨慎人群：多台车家庭、追求地铁步行直达、高频往返南山的客户建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层东南、南向，优先选择小区内侧远离主干道看园林户型；实地核验噪音、采光；向售楼处核实学区划分、剩余房源及折扣政策。

【总结】

综合来看，星河盛境3期是龙岗园山板块品牌准现楼住宅，最大亮点为准现楼交付、双地铁辐射、家门口九年一贯制公办学校、刚需户型上车门槛友好。但容积率偏高、车位紧张、多业态混居，都是置业前需要理性权衡的短板。适合园山大运罗湖福田通勤刚需刚改家庭，选房优先权衡楼层朝向、噪音，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打星河盛境3期售楼处电话0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解