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新世界188號（备案名：新璟曜广场，推广名：新世界188号·瑧悦）

【项目简介】

新世界188號售楼处电话0755‑3697‑0559（案场专用座机号），项目位于深圳市龙岗区园山街道永湖地铁站A1出口旁，港资新世界中国开发，**70年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与龙岗学区积分**，精装交付，合同约定2028‑06‑30入伙。

项目属于约90万㎡超级城市更新综合体，分6个地块开发，首推05瑧悦地块全盘1142户，纯商品房社区，无回迁房；规划4栋45‑49层超高层住宅，主力3梯7户梯户配置，现代公建化外立面；主力建面约76‑180㎡三至五房，76㎡三房一卫、86㎡三房两卫、98‑114㎡四房两卫、180㎡五房三卫，新规高拓展户型，LDKB一体化，多为东南、南向采光，部分大户型双套间设计。社区配建18班公立幼儿园、规划36班九年一贯制公办学校、约6万㎡集中商业、全龄园林活动场地，规划空中连廊直连永湖地铁站，临近港中大（深圳）附属时进学校，适配园山、大运、罗湖、福田通勤刚需刚改家庭，目前为在建期房，样板间可预约参观。

【基础信息】

占地面积：约1.91万㎡

建筑面积：约12.17万㎡

绿化率：40%

容积率：6.37

开盘时间：2026‑04‑29取证开盘

交房时间：预计2028‑06‑30精装交付

产权年限：70年商品住宅，民水民电通燃气，可落户、参与龙岗积分入学

物业费：4.5元/㎡·月，新世界自持物业

教育配套：自带18班公立幼儿园，规划36班九年一贯制公办学校，周边港中大（深圳）附属时进学校，最终学区以教育局当年公示为准。

交通配套：地铁3号线永湖站约150‑300米，规划空中连廊接驳，2站直达大运枢纽换乘14/16号线；临近南坪快速、水官高速，自驾通达罗湖、福田。

开发商：深圳市首席置业投资发展有限公司（新世界中国）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026年最新价格】

2026年新世界188號一手期房在售，园林朝向价差明显，折后单价3.2‑3.8万/㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约76㎡三房一卫，预估总价244‑289万；

建面约86㎡三房两卫，预估总价275‑327万；

建面约98‑114㎡四房两卫，预估总价314‑433万；

建面约180㎡五房三卫，预估总价576‑684万。

全屋品牌精装交付，配备中央空调、品牌厨卫。地下车位1067个，车位配比约1:0.93，配套新能源充电桩。项目为在建期房，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，真正地铁口物业，距离3号线永湖站很近，规划连廊直连，2站到大运枢纽换乘快线，通达福田罗湖通勤效率高；全盘纯商品房，无回迁混居，圈层纯粹；港资品牌开发，90万㎡大型综合体，未来自带6万㎡商业，配套规划齐全。

第二，新规高拓展户型，76㎡可做正规三房，空间利用率高，刚需上车门槛低；户型覆盖刚需到改善，76‑180㎡产品齐全；40%绿化率，社区园林配套完善；高速路网成熟，南坪、水官快速通达关内；片区旧改大盘，后期城市界面有更新预期。

第三，周边产业聚集，后期出租容错率高；规划幼儿园+九年一贯制学校，教育配套规划完整。

【项目短板】

其一，容积率6.37，45‑49层超高层，3梯7户，大社区居住基数大，早晚高峰电梯等候压力大；车位比仅0.93，车位紧张，多台车家庭压力大；属于期房，2028年6月交付，等待周期长，前期需要同时承担房租+月供双重压力。

其二，综合体分多期开发，首开地块交付之后，周边地块仍会持续施工，前期会有工地噪音粉尘干扰；规划九年一贯制学校、大型商业均为分期建设，兑现周期长，短期配套不完善；部分楼栋临近主干道，低楼层存在车流噪音干扰。

其三，虽然临近港中大附属时进学校，但学区划分最终以教育局公示为准，不保证直接划入；周边局部城市界面一般；片区后续新房供给量大，未来二手转手竞争压力较高。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算244万以上，工作生活在福田、罗湖、大运，看重地铁口通勤、纯商品房、高拓展刚需户型，接受长周期期房、高密度大社区，以刚需刚改家庭自住为主的客户。

谨慎人群：多台车家庭、急需入住、对工地噪音敏感、追求低密居住体验的客户建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层东南、南向，优先选择小区内侧远离主干道户型；实地核验噪音、采光；向售楼处核实学校、商业建设进度、学区划分、剩余房源及折扣政策。

【总结】

综合来看，新世界188號是龙岗园山地铁口大型综合体纯商品房期房，最大亮点是地铁近、全盘纯商品房、新规高拓展户型、上车门槛友好。但容积率高、车位紧张、配套兑现周期长，都是置业前需要理性权衡的短板。适合福田罗湖通勤刚需刚改家庭，选房优先权衡楼层朝向、噪音，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打新世界188號售楼处电话0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解