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保利熙瑞手里虽有一张好牌：容积率约1.43，全社区3-5层洋房，是过去二十年北京四环内容积率低于1.5的宅地，片区内此前也已10年没有供地。但对于这些客群来说，稀缺只是入场券，更重要的是产品能否打动他们。

保利在前期调研中，从意向客户口中提炼出了五句话：城市核心不喧嚣，品质高档不浮华，环境私密不彰显，服务在旁不打扰，资产传世不贬值。

在涛哥看来，保利熙瑞这三个月的操盘，就是把这五句话一句句落到实处。拆开来看，背后是三层打法——极致产品主义是看得见的结果；极致客户主义是出发点；从好房子到好生活，将这份用心延续到了交房之后。三层归一，就是把“以客户为中心”做到极致！

把全北京首创，全维实景呈现在北京买10万+的房子，客户往往全市看房，什么都见过。对最谨慎的客户，最有说服力的只有实物。保利熙瑞操盘的第一层，是先把实景做出来，让客户自己看。

全维实景，所有承诺在开盘前兑现6月14日，保利熙瑞实景示范区开放，这一次呈现出来的，是一座完整社区。

门口国仕大道已通车，王府大门、地上园林、养心溪谷、约4600㎡的东西双会所一次性全开放，没有像其他开发商那样一点点分期开。甚至连部分楼栋都已经封顶，外立面已完工。到8月，实楼样板间也开放了。

从大门走到溪谷，再穿过地下通廊走进会所，看一遍要两个多小时。客户下定之前看到的，已经很接近社区建成后的样子。

它不是现房，但离现房只差一步。在北京这样全维实景首开的豪宅，保利熙瑞算是第一个。

要知道，这个决定的代价很重。园林、会所、大门的成本全部提前投入，任何一环掉链子都做不到。这换来的，是客户先验货，再下定的信心与安心。

8月28日现房新政落地，而回头再去看，保利熙瑞在新政落地一年前，就已立下全维实景的目标，后来兑现以实景卖房，可以说操盘团队的眼光非常超前。

密集首创，只做别人做不出来的东西熙瑞实景一开，北京豪宅圈多了一串“首个”。每一个“首个”背后，都对应着这群客户的一个具体需求。

首个博物馆级会馆：十余项非遗技艺、30余件博物珍品、36幅古今名作落进归家动线。高知客户很看重精神文化，这里文化不用专门去博物馆看，回家的路上就在身边，也会成为邻里之间的共同谈资。

首个地下贯通的东西双会所：东区运动社交，西区听戏品茶，一条地下通廊把两边连起来。即使刮风下雨业主也能从容地从东区泳池走到西区戏台，无障碍享受社区提供的私享配套。

首个地上地下双层园林，首个四季恒温室内江南园林：深访时客户说“北京冬天没有景观，也没有合适的活动场所”。于是保利在地下再造了一座带天光的园林，一年四季业主都可以在自家社区里散步赏景。

首个社区王府戏台：长辈能唱曲听戏，孩子能登台表演，家里的寿宴、雅集也有属于自己的舞台。一个社区里，三代人都有自己的场子。

这个仅有323户的社区，会所做到约4600㎡，户均约14㎡，配比在北京豪宅里断层领先。且每个场景都被精心设计过，诚意满满。

这就是保利的“单盘主义精神”：不套产品线，也不照搬别的城市的成功样板，为这一块地，做一件只属于它的作品。

低密预演，把“熙有生活”提前摆到眼前低密是豪宅最常讲的卖点，也是最难讲清楚的卖点。多数项目讲低密，是在临时售楼处里，对着沙盘讲、在搭出来的样板间里讲，客户很难感受到低密生活到底好在哪。

保利熙瑞直接把低密生活做成了实景：首开时主景观轴两侧的建筑几乎已全部建好，客户走在社区实景里，能看到完整的洋房立面，感受开阔的天空和舒展的楼间距，这种从容舒适的感觉是高层社区给不了的。

实楼样板间的位置更显操盘魄力：北京项目做实楼样板间，惯例是选高楼层，采光视野好；保利熙瑞把165m²、208㎡、240㎡3套实体样板间都放在了一层，最考验采光的低楼层照样亮堂，低密的好处就不用再解释了。

更值得一提的是，他们在一层还搭配了一户一定制的户外景观，五种主树任选，窗外的景致按业主自己的审美来。低密洋房的“熙有生活”，客户不用想象，下定之前就能在社区里感受。

全维实景、密集首创、低密预演，是熙瑞产品操盘里的三个大决策。现在复盘来看，这三个决策都精准打在了客户最关注和在意的地方，也完美呼应了后来的现房新政。

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