29户居民13天100%签约！哈尔滨D级危房原拆原建，风向真的变了？

2025年10月17日清晨，哈尔滨南岗区芦家街道被一阵机械轰鸣打破沉寂。宣威街16号片区——一片始建于1964年、已被鉴定为D级危房的老旧楼群——正式启动拆除作业。三期砖混结构的老楼斑驳剥落，墙体渗漏、管线锈蚀、排水淤堵，院里挤满的低矮平房让阳光都透不进来。住在这里的29户人家，已经盼了太久。

这个项目的特殊性在于，它几乎是被居民自己"推"起来的。民意征集同意率达100%，今年7月便已全部敲定；9月29日启动代建协议签约，仅仅13天就完成了全部签约。25户老楼居民将告别摇摇欲坠的危房，4户平房居民也终于圆了"平房上楼"的安居梦。

几乎在同时，中央层面的政策信号密集释放。2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确稳妥推进危险住房改造、加快拆除改造D级危险住房；8月28日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，第一次明确提出"支持老旧住房自主更新、原拆原建"。

一条来自最基层的改造案例，一份来自最高层的政策文件，在这一年悄然交汇。它们共同指向一个值得追问的问题——沿用多年的"大拆大建"，真的要走到转折点了吗？

01为啥突然转向"自主更新"

要理解这次转向，得先回头看我们走过的那条路。

在过去很长一段时间里，城市更新的主旋律是"棚改"和货币化安置。政府主导拆迁、开发商介入开发、居民拿钱走人，这套模式曾经在短时间内改变了许多城市的面貌。但它的问题也逐步显现：财政压力与日俱增，拆迁成本水涨船高；成片的老街区被推平重建，历史文化风貌遭到不可逆的破坏；更让很多人遗憾的是，原住民被迁往城市边缘，几十年的邻里关系瞬间瓦解，熟悉的街巷生活彻底消失。

"大拆大建"的路，越走越窄了。

2025年中央文件的提法，本质上是一次城市更新逻辑的"换轨"——从地产开发驱动转向居民需求驱动，从大拆大建转向精准施策。同样是解决老房子的问题，过去是"我把你搬走、把地腾出来"，现在是"你自己商量着办、在原地把家建好"。

宣威街16号正是这种新逻辑的缩影。它打破了传统单栋建筑改造的局限，通过对零散地块、闲置空地、平房占地的全面梳理和整合重组，实现了连片更新、楼房与平房同步安居。原本只能各自为战的零碎空间，被重新规划成一块完整的更新单元——土地集约了，公共配套有了着落，回迁居民也不必离开熟悉的地段。

从"搬离旧城"到"原地重生"，一字之差的背后，是一个城市对存量空间的重新审视，更是对"谁才是城市更新的主体"这个问题的重新回答。

02拆不拆，关键看这三道坎

方向清楚了，但现实从来不会因为方向正确就变得容易。原拆原建要想落地，必须先迈过三道坎。

第一道坎，是钱从哪来。和以往政府主导、全额出资的老旧小区改造不同，原拆原建往往需要居民自筹相当一部分资金。杭州市的浙工新村13幢，是截至目前全国跑通全流程的最大样本——548户居民，总投资约5.3亿元，居民自筹约4.7亿元，占比超过八成。原面积以内的复建款按每平方米1350元收取，想扩面积就得按市场价补，一家掏出几十万元甚至上百万元现金，是常事。

钱的问题，在宣威街16号被一种方式化解了——居民委托代建。通过这套机制，资金筹集和工程建设有了专业主体承接，居民不必直接"掏大钱"，却依然握有方案的话语权。

第二道坎，是规划怎么调。原拆原建往往涉及容积率调整、建筑退距、日照标准等复杂的规划审批问题。老楼的现状和现行规范常常对不上，这就需要政策松绑和灵活处理。自然资源部、住房城乡建设部在2025年12月31日印发的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》里，专门对老旧住房自主更新项目在不动产登记、规划优化等方面作了制度安排，正是为这类项目扫清制度障碍。

第三道坎，也是最难的一道，是人心怎么齐。原拆原建有个硬性前提——必须100%征得全体业主同意。一户不同意，整个项目就得停下来。宣威街16号能在13天内完成全部签约，并非居民一开始就痛快点头。有的担心改造支出太高，有的顾虑过渡期的住宿，有的干脆希望政府来兜底拆迁。基层工作者一户户上门，把账算到明处、把话说到心里，才换来了那个来之不易的"100%"。

居民刘又之就是其中之一。起初他对改造支出顾虑重重，迟迟下不了决心。直到工作人员帮他把经济账一笔笔铺开——新增面积怎么算、未来能住多少年、老楼继续熬下去的风险有多大——他这才想通：与其守着摇摇欲坠的老屋，不如趁早换来一个安稳的家。于是，他从犹豫变成了主动签约的支持者。

只是，29户的小片区可以靠耐心沟通化解分歧，动辄成百上千户的大型小区，能否复制这套打法，仍要打上一个大大的问号。

03住得舒不舒服，设计说了算

原拆原建，绝不是简单的"推倒重来"。房子拆了能再建，但怎么建、建成什么样，直接决定了居民未来几十年的日子舒不舒服。

宣威街16号最能打动人的，恰恰是那些藏在图纸里的细节。

最直观的改变是朝向。老楼过去呈东西朝向，采光差、通风差，屋里一年到头阴阴沉沉。这次改造采用建筑整体移位设计，新房全部调整为南北通透。这一改，受益的不只是本栋住户——楼体转身之后，相邻宣威街18号住宅的采光面被打通了，困扰那里9户居民长达35年的挡光难题，竟跟着一并解决了。

18号楼的居民王海杰提起这事，语气里带着藏不住的欢喜："终于能晒到太阳了。"一句朴素的话，道尽了35年来做梦都想要的光亮。

改造后的宣威街16号，总建筑面积增至1432.95平方米，整体增幅11.8%，规划了三个单元、一梯三户。独立厨卫、正规燃气、南北阳台一应俱全——那些在老楼里奢望了多年的"标配"，终于回来了。院子里的公共空间也同步改造，就连周边小区的居民都能跟着受益。

这一切的背后，是设计师的用心。哈工大建筑设计研究院的赵传龙在设计时留足了心思：红砖主体搭配浅色饰线，保留坡屋顶、山花门斗、竖向高窗这些老城记忆里的元素，让新楼既带着老哈尔滨的温润气息，又完全适配现代生活。从"住有所居"到"住有宜居"，设计的力量贯穿了改造的全过程。

房子是冰冷的砖石，但当设计装上"人情味"，它便有了温度——那是对老城记忆的尊重，更是对一方百姓生活的托底。

04原拆原建能走多远

从哈尔滨到乌鲁木齐，从杭州到南京，原拆原建的热潮正在多地涌起。

早在2024年4月，浙江就出台了全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见；杭州的浙工新村早已全面落地，548户居民陆续住进新家；乌鲁木齐的建国路220号院8号楼，36户居民以每平方米1650元的出资标准自筹改造，成为新疆首个原拆原建试点；南京则探索出"市、区财政+居民出资"共担机制，政府承担六成、产权人承担四成，居民自筹部分控制在每平方米2800元左右……北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等城市，也都已开展试点。

可以说，原拆原建已成为城市更新工具箱里一把重要的钥匙。

但也要清醒地看到，它并不是万能钥匙。从目前各地的实践看，这套模式更适合体量小、产权清晰、居民诉求集中的片区——比如宣威街16号这样的29户小单元。一旦面对产权错综复杂、居民人数众多、历史遗留问题盘根错节的大型老旧小区，意见统一难、资金筹措难、过渡安置难这三座大山，就会成倍放大。

过去五年，"十四五"期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人。面对如此庞大的存量需求，原拆原建不该是唯一的答案，也不可能成为唯一的答案。它需要与加装电梯、适老化改造、完整社区建设等多种城市更新手段协同发力，各显其能、各得其所。

原拆原建的价值，从来不在于它能否取代大拆大建——而在于它把选择权，重新还给了居民。

从"被动等待拆迁"到"主动商量着办"，城市更新的底层逻辑正在发生微妙而深刻的变化。宣威街16号的那29户居民，等来的不只是一套崭新敞亮的房子，更是一种被尊重、被倾听的参与感——他们不再是被安置的对象，而是自己家园的主人。

当推土机轰鸣着碾过老屋的残垣，那里升起的，将不只是钢筋水泥的新楼，还有一个时代对"家"的重新定义。

你更支持政府主导的拆迁，还是居民自筹的原拆原建？为什么？