万科地产类减员63%

万科集团在册员工2025年末13.14万，比2024年还多出三千多人，表面看根本没瘦，可把物业剥开看就懂了，开发口才是真正被削的那块，2020年末地产系统19649人，2025年末只剩7181人，五年少了一万两千多，比例砍到六成三。

早年万科学沃尔玛做区域诸侯，2006年搞三级管控，区域总像封疆大吏，2018年郁亮喊活下去那会儿，开发口还稳在1.9万人往上，谁想到2021后行业断崖，区域平台先并后撤，到2025年9月直接连锅端，开发经营本部没了，五大区域没了，变成总部直管16个地区公司。

1、地产口人数变化，物业商管分开算才看懂

先说地产开发系统，2020年19649人，2021年17323，2022到2024逐年往下，2024约9409人，2025末7181人，五年累计12468人，降幅63.45%，媒体老说万科四年减万把人，口径就来自这条线。

物业服务系统完全是另一条曲线，2019年物业系统约10.06万，2020年11.12万，2021年10.69万，2022年9.79万，2023年10.13万，2024年10.24万，2025年冲到10.87万，万物云上市后背着蝶城提效继续扩招，管家维修驻场人数跟着在管面积走，开发口瘦下去的人没去物业，物业是自己业务盘子撑出来的。

商管这块年报不单列人数，归在事业部里，印力加商业与酒店事业部单独跑，泊寓万纬也是事业部制，2025年架构里8个事业部，物业商业长租物流办公食品海外财顾各管一摊，办公事业部2026年8月被撤，并入城市公司，卢冰转去中航万科，商管人数不算在开发口，也不算在物业口，算经营服务线，经营服务线的崛起，正在重新定义万科的骨骼。

2、薪酬从千万年薪到月薪一万

万科薪酬是顶层先塌，郁亮2019年税前1251万，2020年1247万，2021年自愿放弃年度奖金年薪降到154万，2024年33.6万，2025年只剩24.2万，祝九胜2025年1月离任，全年报酬2.1万，韩慧华算正常履职的高管，年薪104.4万，放以前也就是个中位水平。

全员人均薪酬也好算，2022年15.49万是高点，2023年砸到12.96万，2024回弹14.91万，2025年14.15万，按中证数据14.14万同比降7.81%，人均创利负67万，人均创收177万，薪酬降幅远小于亏损增幅，说明企业还在咬牙养人。

2024年3月起郁亮祝九胜解冻三人自愿月薪税前1万，这事当年刷屏，职业经理人时代千万打工皇帝，一夜回到科长水平，后来2026年薪酬制度再加一条，绩效占比不低于50%，公司转亏绩效跟着降，还搞止付追索，干出事往前追薪，地产圈头一回见这么硬。薪酬制度的革命，往往发生在企业最痛的夜晚。

普通地产人感知更实在，开发口底薪没大动，变动的是奖金和跟投，早年事业合伙人跟投项目，不少人借信用贷押进去，现在本金回不来利息扛着，内部人自述跟投坑惨老员工不是段子。跟投制度曾是万科的金手铐，如今成了许多人的铁脚镣。

3、组织架构，近二十年诸侯模式彻底终结

2025年9月17日万科官网改架构，算是成立近40年最大一次动刀，五大区域公司全撤，开发经营本部撤销，原「集团-区域-城市」三级变「总部-地区公司」两级，全国拼成16个地区公司，北京津冀山东上海浙江华中广深等，总部设11个职能中心，投资财务产品营销权限全部上收。从诸侯割据到中央集权，万科只用了一个秋天。

事业部那边不动还扩表，物业、商业、酒店、长租公寓、海外食品、物流、财顾8个事业部由总部直管，朱保全管物业，孙嘉管商业酒店，开发线的人事权收回集团，张海转首席产品官，李嵬接投资发展中心，吴镝首席营销官，原区域总要么进总部中心要么管单个地区公司，封疆大吏变部门经理。权力的天平一旦倾斜，就再也回不到平衡。

2026年继续深改，7月31日股东会换届，徐恩利接董事长黄力平退到董事，黄宇续聘总裁，六名非独董全来自深铁体系，老万科职业经理人团队彻底退出，8月7日再砍办公事业部，事业部从8变7，写字厂房项目退回城市公司，卢冰转岗中航万科，组织层数再压一层。国资全面接管之后，万科的血型已经变了。

小编判断万科这套不是临时止血，是永久把区域权力收归国资股东，深铁年内九次借款输血跟架构调整是同一条线，总部强管控才能统一谈展期统一盘货值，区域各自为战那年，东西南北方互相抢资源还捂亏损，现在总部一张表管16城，效率低但风控稳，化债阶段没得选。牺牲效率换取安全，是行业下行期的唯一理性选择。

4、高管换血，郁亮周期画句号

郁亮1990年进万科，2001年总经理，2017接王石主席，2025年1月退主席转执行副总裁，2026年1月8日到龄退休辞所有职务，不再任何岗位留名，当年喊活下去的人没等到行业回暖，安静退场，没有欢送没有致辞，万科公告就一句不影响董事会运作。一个时代的结束，往往不需要告别仪式。

祝九胜更尴尬，原总裁兼CEO，2025年1月同步卸任，10月传出被采取刑事强制措施，年薪拿2.1万收尾，辛杰接董事长是深铁董事长兼任，2025年10月辛杰因个人原因辞任，黄力平接棒，2026年7月再换徐恩利，法定代表人也由郁亮变徐恩利，万科名字还是那俩字，血统全换了。职业经理人的理想国，终究敌不过资本和现实的双重绞杀。

现在核心班子执行副总裁李锋李刚华翠，财务韩慧华，董秘田钧，董事里雷江松、黄力平、黄宇姚飞、朱志强全是深铁或深圳国资背景，朱保全、孙嘉留在事业部不改，算给经营服务线留了老万科火种，开发口高层基本清空，原区域总级别以上的职业经理人没几个还在一线。万科已经不是原来的万科，但万科的招牌还在。

回望2014年事业合伙人制度，2026年被官网和系统清空称谓，全员回归总经理总监科长科层制，郁亮时代那套「共识共创共担」话术收进档案馆，行业黑铁时代不讲合伙讲执行，高管从老板变打工人，股东深铁才是真董事长。当合伙人的旗帜落下，科层制的钟声敲响，万科完成了它最后的成人礼。

5、未来万科只干四件事

保交付排第一，2025年交了11.7万套，1.7万套提前30天，73个批次交付零等待，2026年仍是底线任务，交付不掉链子才有销售回流，现房端搞「兴交付」以交促销。

化债展期排第二，2026年6至7月四只公开债集中到期，同债同权推整体展期，深铁借款续命，韩慧华出面跟持有人谈，全年目标控亏减亏，不是扭亏，是别再扩大，零基预算压固定开支，高管薪酬跟亏损绑定，干赔了绩效往下调还追薪。

盘活存量排第三，2025年盘货值338.5亿，大宗交易31单113亿，冰雪业务退了，2026年食品教育板块也剥，闲置土地找地方专项债收储，一地一方案，开发岗剩下的人不少在核旧项目股权、算工抵房源、跟总包谈抵债。

城市聚焦排第四，非核心城撤出，重仓长三角珠三角一线城市及强二线，开发业务对标好房子，产品力、建造力、交付力、服务力四条线打通，商业泊寓、万物云、万纬继续做经营服务现金流，泊寓纳保规模行业第一，万物云蝶城提效，万科往后不是开发商，是不动产运营服务商，开发口变小乙方，物业事业部成真正基本盘。