金融街丨为何不纳入存量房贷？全国房贷贴息新政精准托底刚需、稳扩内需

房贷新政如何重构楼市预期

编者按10月1日起，居民购房贷款贴息政策在全国正式实施，标志着房贷贴息从多地零散试点升级为全国统一的制度性安排。20余家银行相继发声，多地首笔业务陆续落地，“免申即享”让红利“无感”直达。为何此时出手?为何未纳入存量房贷?本期报道解析政策背景与设计逻辑，并研判其对楼市预期、居民购房成本、银行信贷生态的中长期影响。新政的价值不只在于为刚需群体减负，更在于为探索财政金融协同联动、构建需求托底长效机制，积累可复制、可推广的政策经验。

——访国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员刘涛

金石开财经专访

■中国经济时报记者刘慧

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，通过强化财政金融政策协同、支持城乡居民刚性住房需求，一项覆盖全国的居民购房贷款贴息政策自2026年10月1日起正式实施。这一政策的落地，标志着房贷贴息从多地零散试点升级为全国统一的制度性安排，刚性住房需求的减负力度与政策确定性同步提升。

为此，中国经济时报记者专访了国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员刘涛。他重点分析了新政背景和初衷，并分析了为何没有纳入存量房贷。他建议国有大行发挥贴息政策落地的示范标杆作用，股份制银行可平衡业务拓展与跨区域合规一致性，城商行可联动地方相关部门打通数据壁垒，合理把握业务承接规模和节奏。

从需求侧进一步打开了政策发力空间

中国经济时报：此次全国统一房贷贴息政策出台的宏观经济、楼市调控、民生减负、财政金融协同核心背景是什么?政策定位区别于以往降息、降首付、降利率等楼市工具，核心差异与政策初衷是什么?

刘涛：本次出台房贷贴息政策的背景主要包括四个方面。

一是当前国内经济仍面临供强需弱矛盾，内需潜力有待激发。住房消费链条长、带动性强，需要有效释放居民刚性住房需求，带动家装、家电等关联消费，加力扩大内需。二是房地产市场整体仍处于调整修复过程，为推动房地产发展新模式更好落地，需要稳定市场预期，坚守“房住不炒”定位，托底合理自住需求。三是部分支付能力相对有限的群体，如新市民、青年人、普通工薪家庭等，房贷负担较重，购房观望情绪较强，需要有针对性地降低其购房成本。四是近年来银行净息差持续承压，单纯降息会挤压银行盈利空间，甚至影响风险抵御能力。以财政资金直接承担房贷利息，银行仍按原合同利率收息，可使收益不受影响。

本次房贷贴息政策，从需求侧进一步打开了政策发力空间，丰富了房地产调控工具箱。与降息、降首付、降利率等政策工具相比，房贷贴息最大的不同在于运用财政政策工具，精准降低刚需群体购房负担，撬动边际新增住房需求。政策目的在于支持刚需群体基本购房需求，撬动合理的住房消费，修复市场内生购房意愿，将稳楼市、惠民生和扩内需有机结合，在保障和改善民生中打造新的经济增长点。

全国版政策在多个方面进行优化调整

中国经济时报：本次政策采用“中央90%+地方10%”的贴息资金分担机制，是中央首次直接介入房贷贴息。这套分担机制的设计逻辑、优势是什么?如何兼顾全国统一性与地方财政承压差异?对比此前南京、武汉、长春等各地自主试点贴息政策，全国政策在准入门槛、贴息标准、覆盖范围等方面有哪些升级与规范化调整?解决了地方试点阶段的哪些短板?

刘涛：简言之，这套分担机制的设计逻辑是中央定规则、提供资金保障，地方审资格、防范骗补套补。优势在于：中央财政承担90%的大头支出，可降低地方特别是市县财政负担，同时保留地方10%的配套支出，能压实属地监管职责。此外，明确省级财政部门结合实际自主确定省级及以下财政分担比例，也有利于更好地平衡全国统一性与地方财力差异性。

对比此前一些地方自主试点的贴息政策，全国版政策在多个方面进行了优化调整。在准入门槛方面，支持对象为使用新发放商业性个人住房贷款购买的首套住房，购房面积和总价分别规定了120平方米、150万元的上限。在贴息标准方面，按照贷款本金给予年化1个百分点、最长5年的贴息支持，单户贴息贷款规模上限100万元。如果以100万元长期限贷款为例，按月付息还款、余额逐月递减计算，贴息最多可减少付息近5万元，每月少还800多元。在覆盖范围方面，同时涵盖新房和二手房，未纳入存量置换、公积金贷款。在资金来源方面，由地方负担升级为央地共担。在具体执行方面，采取“免申即享”，建立跨部门联合抽查机制等。

以上政策有利于消除政策碎片化，避免地方补贴泛化和财政资金流向非刚需购房的情况，压缩虚假申报、套取骗取补贴的空间。

为探索财政金融协同联动等积累更多经验

中国经济时报：从长期政策框架看，本次贴息落地，将对楼市预期、地方地产调控、居民购房成本、银行信贷生态、财政消费提振分别带来怎样的短期、中长期影响?

刘涛：本次房贷贴息政策会在多个方面产生积极影响。

在楼市预期方面，短期可修复刚需购房信心，释放受房贷约束的基本购房需求，稳定新房、二手房合理交易规模;中长期看，有利于构建稳定、可预期的需求托底机制，夯实房地产发展新模式的运行基础。

在地方地产调控方面，短期进一步丰富了稳楼市的政策工具箱;中长期看，有利于推动地方将房地产市场调控重点从刺激销售转向常态化刚需支持。

在居民购房成本方面，短期可直接降低首套刚需家庭的支出负担，财政贴息直接惠及购房者，降低新市民、青年人等安居门槛;中长期看，有利于优化居民跨期支出结构。

在银行信贷生态方面，短期可提振首套住房信贷投放意愿，增加优质按揭贷款;中长期看，有利于丰富银行信贷风险收益组合，推动信贷资源向刚需居住领域倾斜，促进信贷结构优化。

在财政提振消费方面，短期有利于激发居民住房消费以及家装、家电等关联消费;中长期看，可以为进一步探索财政金融协同联动、提升财政资金杠杆效能、完善促消费支持机制积累更多政策经验。

存量房贷减负还有一定的优化空间

中国经济时报：本次政策仅覆盖政策落地后新增首套房贷、不覆盖存量房贷，是当前市场关注的焦点。从财政可持续性、政策公平性、风险可控性、调控精准性四个角度，为何本轮政策选择放弃存量、只托底新增刚需?未来存量房贷减负的优化空间、政策路径主要在哪里?

刘涛：从目前房地产市场发展情况看，本次贴息政策覆盖新增首套房贷，没有纳入存量房贷。

一是目前存量房贷规模庞大，如果全部纳入贴息，财政支出压力明显增加;聚焦新增首套房贷，财政支出会随新增放款渐进兑现、据实结算，财政负担相对可控，有利于保障政策可持续落地。

二是过去几年存量房贷利率已进行下调，本次贴息政策属于定向新增激励性质，面向政策实施后新入市的刚需家庭，有利于兼顾公共资源分配公平。

三是受存量房贷期限跨度长、住房区位差异大等因素影响，批量贴息容易引发套利行为，影响银行信贷投放节奏、资产结构等，带来账面和经营压力;仅覆盖新增房贷，可保持原有借贷合同稳定性，隔离存量资产扰动风险。

四是更多撬动边际新增刚需、稳定住房交易，锚定新增首套普通住房，实现财政资金精准滴灌。

同时也要看到，存量房贷减负还有一定的优化空间，可考虑：针对阶段性收入下滑、还款困难的借款人，进一步通过贷款展期、延迟还本等方式减轻月供压力;进一步完善商贷利率定价机制，允许符合条件的存量房贷重新约定加点幅度。

对合谋违规操作的银行、中介机构进行追责

中国经济时报：贴息红利直达刚需，如何构建全流程事后核查、穿透式监管机制?如何杜绝虚假购房、阴阳合同、投机套利、套取财政贴息资金的行为?

刘涛：构建房贷贴息政策全流程事后核查和穿透式监管机制，重点是建立银行审核、部门数据联审、事后抽查、信用联合惩戒的闭环机制，依托跨部门数据共享，实现真实性穿透核验，防范各类套利骗补行为。

一是压实经办银行主体责任。经办银行依托不动产网签、不动产登记、征信、税务系统等，自动核验首套住房认定、购房面积和交易总价，比对网签合同与贷款合同价款，识别阴阳合同价差，按月报送贴息台账等。

二是搭建跨部门核验平台。财政、金融监管、住建、税务、不动产登记部门可加强数据共享，实现交易总价、不动产权属、家庭住房套数等信息交叉比对，自动预警价格异常、虚构交易等行为。

三是开展事后抽查。财政、金融监管部门可采取联合抽查方式，对贴息业务进行复核，建立贴息存续期动态监测等。对严重违规行为，还可考虑将相关主体纳入全国信用平台实施失信惩戒，并对合谋违规操作的银行、中介机构进行追责。

不同类型银行要分类推进贴息政策有效落地

中国经济时报：针对国有大行、股份行、城商行等不同机构的落地节奏差异，对银行落地贴息政策有哪些建议?

刘涛：由于不同类型银行在系统能力、网点布局、风控体系等方面存在差异，需要分类推进贴息政策有效落地。

对于国有大行，可充分发挥全国统一核心系统、跨区域数据接口以及网点覆盖范围广等优势，重点强化总、分行穿透式台账管理，统一业务指引和客户宣传口径，充分发挥贴息政策落地的示范标杆作用。对于股份制银行，可加强总行统筹和分行属地协同，更好地平衡业务拓展与跨区域合规一致性。对于城商行，可立足属地优势，联动地方相关部门打通数据壁垒，合理把握业务承接规模和节奏。

总 监 制丨杨玉洋车海刚

监 制丨陈 波刘卫民

审 核丨王小霞 发 布丨申双艳