大华华逸东方|闵行浦江低密墅居,藏于前滩南的东方人居范本大华华逸东方|闵行浦江低密墅居,藏于前滩南的东方人居范本

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而浦江华侨城在链家上的挂牌均价差距很大，不同期数的产品都有着不同的价格。

闵行浦江镇在上海楼市里，一直是个抓人眼球的地方！

尤其是，浦锦街道！

这里往北两站地铁就是前滩，二手房已站上13万/㎡；但在浦锦街道这里，多数小区还不到7万。

距离这么近，落差拉得这么开，开发商、购房者自然抢着进场。

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当时，业内预判售价大概率冲破8万/㎡。

几个月过去，谜底陆续揭开——案名定为大华・华逸东方，浦江城市广场、西岸传媒港两处展厅已开放，户型图同步曝光，洋房、叠墅、联排的超低密组合基本坐实。

大华已不是第一次进驻浦江镇，这一次，产品有何不同？

项目户型图如下：

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大华的新产品，到底特别在哪？

一、1.05的容积率、18米的限高

从指标上锁定了低密底色

地块轮廓方正，南侧贴着河道。

1.05容积率加18米限高，从规划源头就排除了高层，只能生长低密业态。

方案排了3层联排、4层叠墅和少量5层平墅，没有用"拉高排低"换货值——社区纯度，拿地那天就定了。

二、三类业态梯度落位

一条中轴串起南北

联排放在东侧、南侧，沿河沿绿，园景河景一并入窗，占据最好的资源位，对应最高总价；叠墅置于西侧单独成区；少量平墅排在北侧，贴着主入口和下沉庭院——南面全是三四层矮房子，它反而拿到超出常规的楼间距，采光视野都占便宜。

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一条超长景观轴贯穿南北，身兼三职：用绿化隔开三类业态，作为视觉走廊把绿意渗进每个组团，再串起所有公共空间。低密是魂，中轴是骨，组团是肉。

三、私梯与庭院两种入户

酒店式落客配下沉会所

平墅全部一梯两户、贯通梯设计，约等于每户独享电梯和独立入户前厅；叠墅、联排独门独院，从私家庭院进门。北侧主入口，仪式大门、风雨连廊、下沉庭院依次铺开，走园林或穿地下会所都能"无风雨归家"，落客区照搬高端酒店人车分流。地下下沉会所拟配恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室，车位配比约1:2，在低密盘中算宽裕。

周边二手房，现在是什么水平？

产品之外，价格是另一道必答题。

项目西侧跨过浦星公路，便是浦锦街道成片的成熟住区，北侧商品房二手价普遍6—7万/㎡，浮动很小，是最诚实的参照。

两个大盘最典型，一个是一品漫城，另一个浦江华侨城。

一品漫城公寓挂牌多在6万/㎡上下，别墅贵的摸到7万；成交价更实——8月一期一套约90㎡两房538万成交，折单价约5.9万/㎡；3月一套132㎡三房826万成交，折单价约6.2万/㎡，大户型反而更保值。

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像浦江华侨城6期的挂牌均价在7.2万/㎡，8期的挂牌均价在7.8万/㎡，但是1期、2期的挂牌均价就只有6万/㎡左右了，有的甚至是5.8万/㎡。

近两年开盘的次新房，价格表现也十分抢眼。

保利锦上2020年以6.1万/㎡开盘，目前链家挂了8套房源，除一套127㎡高挂9.3万/㎡，其余集中在7—8万。

6月一套90.75㎡三房成交单价6.7万/㎡，年初同类户型还能卖到7.2万/㎡，半年间价格松了一口。

华逸东方若开出8万上下，买房人愿不愿为"全新低密"买单，市场很快投票。

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浦锦的房子，为什么一直抢手？

市场这么冷静，开发商还愿意四成溢价拿地，逻辑其实不复杂：

这片区域前几批新房，卖得都不差。

2022年底，建发・缦云666套房源引来约1940组认购，认购率约292%，开盘即清；2024年大华・星樾首开认购率约212%、入围分57.68分，两个月三开三罄，是当年外环外第一个日光盘。

建发・缦云实景图

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大华・星樾实景图

一个很重要的原因，就是这里离前滩太近了，但是价格又只有的前滩的一半。

浦锦真正的邻居是前滩：8号线芦恒路上车，两站到东方体育中心；自驾走浦星公路转卢浦大桥，徐汇滨江、人民广场都不算远。在浦东、徐汇上班的家庭，完全够得着。

前滩二手房13万/㎡往上，浦锦多数小区还在7万以内，几乎对半。同样的总价，在前滩只够紧凑户型，在这里能换宽松得多的面积。

居住本身也早已不是"睡城"。浦江城市广场加华侨城旗下商业，日常消费足够；仁济医院南院、五官科医院浦江院区坐镇，就医不用远跑。配套不是规划图，是用了多年的现成日子。

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这里往后还有增量。

"一江一河"首次把黄浦江核心段南拓至此，约5km²的"浦江新中心"是新市镇主中心，能级仅次于城市副中心，辐射约50万人；银都路隧道打通后，三区资源进一步串联。

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