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中海萬吉玖序｜酒仙桥11万+的顶豪，去化近八成

在北京朝阳，如果要找一个“地段成熟到不需要讲故事”的顶豪，酒仙桥的中海萬吉玖序一定排得上号。

东四环内侧，直线距离朝阳公园约1公里，步行800多米到14号线东风北桥站，500米内25家医疗机构，三甲华信医院就在354米外。颐堤港步行可达，太古坊2026年分阶段开业，万象城预计2027年面世。这些配套不需要赌规划，全是已经落地或者即将兑现的现成资源。

萬吉玖序是中海“玖序系”在北京的第二个项目，2025年4月取证，370套房源，户型168—372㎡，指导价12.5万元/㎡。开盘后一度拿下2025年朝阳销冠，截至2026年中网签近292套，去化近八成，成交均价11.2万元/㎡，累计成交金额68.66亿元。在10万+的豪宅市场里，这个去化速度和价格坚挺度，是拿得出手的。
精装交付，2027年10月交房

先看基本信息

项目：中海·萬吉玖序
位置：朝阳区酒仙桥路49号，东四环至五环之间
地铁：14号线东风北桥站约800—929米
产品：168—372㎡四至六居，9栋10—23层小高层/高层
容积率：2.8｜绿地率：30%
总户数：370户
车位比：约1:2（地下741个）
物业费：11.98元/㎡/月
开发商：中海地产
装修：精装交付
交房时间：2027年10月
参考均价：约11.2万元/㎡（成交口径），指导价12.5万元/㎡
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01｜地段：酒仙桥旧改的核心受益者，配套是“即享型”的

萬吉玖序的地段价值，建立在酒仙桥城市更新的底盘之上。

酒仙桥是朝阳区旧改的重点区域，规划用地约48.86公顷，建筑规模约72.5万平方米，未来将新增8条街坊路，交通路网和城市界面都会大幅提升。萬吉玖序所在的酒仙桥路49号，正是这轮旧改的核心位置。板块的购买力已经被反复验证：2024年北京宸园开盘去化超95%，2025年萬吉玖序去化近90%，两个项目累计销售额175.42亿元。在一个豪宅扎堆的板块里，连续两个项目跑出这个成绩，说明需求是真实的，不是单一项目的偶然。

克而瑞的测评中，萬吉玖序商业配套得分8.0/10，竞品组第1名生活配套7.99/10，同样是第1名医疗配套7.61/10，500米内25家医疗机构，三甲华信医院仅354米。颐堤港步行可达，太古坊、万象城、蓝色港湾、SKP都在车行或地铁的舒适半径内。

地铁是它相对普通的一环。距14号线东风北桥站约929米，克而瑞交通便利得分7.44，评价是“轨交单一性构成制约”。自驾层面，亮马河北路预计2026年底通车，酒仙桥路拓宽工程也在推进，东西向的通达性会有所改善。但如果你对“出门即地铁”有执念，929米需要认真权衡。

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02｜产品：得房率有两个口径，精装标准超过1万/㎡

萬吉玖序的产品力，核心在于空间效率精装配置

户型168㎡起步，主力覆盖198㎡、215㎡、249㎡，往上到302㎡和372㎡。352㎡户型做到一层一户，面宽22.8米，U型阳台长度25米，对标别墅的居住尺度。层高3.15米，4号楼和6号楼做到3.6米，在平层产品里是相当奢侈的配置。南北楼间距53—110米，9栋楼错落排布，采光和视野的底子不错。

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得房率有两个口径需要分清楚。产权得房率约74%—81%，这是房本上的套内/建面比例。含赠送口径约89%—93%，通过南向通面宽阳台、北向设备平台和飘窗的拓展面积把实际使用率拉上来。克而瑞的户型配置得分7.80/10，竞品组第1名，评价是“主力户型得房率89%—93%，层高最高3.6米，标配通面宽阳台与设备平台”。两个口径并存，看房时需要问清楚每一套的具体赠送构成。

精装是它另一个硬指标。精装标准超过1万元/㎡，橱柜博洛尼，卫浴杜拉维特，全屋华为智能家居系统，中海好房子Living OS实时监测室内空气质量、漏水漏电自动报警。窗户采用四玻两腔中空玻璃，隔音性能优于常规配置。社区配套约3000㎡下沉式会所，但克而瑞的社区配套得分只有6.10/10，竞品组第3名，评价是“人均配套面积有限，健身康体设施细节披露不足”。370户共享3000㎡会所，人均约8.1㎡，在顶豪里不算宽裕。

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03｜价格：11.2万/㎡的成交均价，在酒仙桥是什么水平？

萬吉玖序的价格，在酒仙桥板块里处于锚定位置

楼面价约6.44万元/㎡，指导价12.5万元/㎡，实际成交均价11.2万元/㎡，相当于备案价的九折左右。2025年全年网签243套，成交均价11.29万元/㎡，与备案价相比“保持在九折以上，价格相当坚挺”。2026年8月单月成交均价106,994元/㎡，9月周度成交单价10.9万元/㎡，价格有轻微松动，但整体没有出现大幅折让。

对比同板块的北京宸园，拿地楼面价6.6万元/㎡，成交均价11.03万元/㎡，已售罄；壹亮马二手挂牌价约10万元/㎡。萬吉玖序以11.2万元/㎡的成交均价在板块内处于价格上沿，支撑它的是更新的产品、更高的精装标准和玖序系的品牌定位。2026年7月，中海新城以8.11万元/㎡的楼面价拿下酒仙桥新地块，溢价率25.8%，新地价反过来给萬吉玖序的在售价格提供了一层“安全垫”。

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总价层面，168㎡起步的户型，按11.2万元/㎡估算，门槛在1800万—1900万元区间。主力249㎡户型总价接近2800万元，372㎡顶配远超4000万元。这是一个纯粹的高净值改善市场，首置客群不在讨论范围内。

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04｜退房风波与噪音隐忧，是绕不开的两个问号

萬吉玖序并非没有争议，而且争议的分量不轻。

第一，集中退房。2025年6月项目拿下销冠，单月成交169套；但7月到9月的三个月里，退房整整50套，退房率接近六分之一。有分析直指这是“冲榜”操作：6月底最后一天爆签反超竞品，三个月后集中退房的时间刚好落在解约冷静期之后。退房的原因公开渠道没有官方解释，但50套的规模摆在这里，对于任何一个考虑这个项目的购房者来说，实际成交的稳定性、网签数据的真实成色，是需要放在心上的

第二，酒仙桥路的噪音与界面。项目紧邻酒仙桥路，虽然四玻两腔玻璃的隔音配置在实测中表现不错，但酒仙桥路作为板块主干道，车流量和城市界面的杂乱感是客观存在的。酒仙桥旧改仍在推进中，周边施工和道路改造的干扰短期内不会消失。克而瑞的区域价值评价也提到“城市界面完善”，但那是放在“毗邻798和望京”的语境下说的，具体到项目门口的酒仙桥路，体感需要用脚去丈量

第三，教育是相对的短板。克而瑞教育资源得分7.07/10，竞品组第2名，评价是“幼儿园数量充足，小学最近距离超700米且无省级名校，国际教育资源有限”。规划中的清华附中（待建）是未来的增量，但落地时间不确定。对于有学龄儿童的高净值家庭，这是一个需要提前想清楚的问题。

第四，2027年10月交付。等待周期接近两年。对于顶豪客群来说，时间成本也许不是最核心的决策变量，但它意味着样板间和实景之间还有一段需要信任来填充的距离

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05｜谁适合买，谁该绕开

适合买的人：如果你在CBD、望京、国贸工作，追求的是即享型的成熟配套——颐堤港步行可达、三甲医院354米、朝阳公园1公里、太古坊和万象城在兑现路上——同时看重玖序系的产品标准和精装配置，总价预算在1800万以上，且对酒仙桥旧改的长期方向有基本信心，萬吉玖序值得实地看一趟。它的户型配置竞品组第1、商业和生活配套竞品组第1、精装标准超过1万/㎡、四玻两腔玻璃、层高最高3.6米，在酒仙桥的顶豪赛道里是有辨识度的。

该冷静的人：如果你对退房风波背后的数据真实性有顾虑，50套的规模需要你自行做功课。如果你对酒仙桥路的噪音和界面敏感，929米的地铁距离和周边施工的干扰需要亲自去现场感受。如果你看重顶尖学区，规划中的清华附中尚未落地，现有教育资源的确定性不足以支撑学区诉求。如果你追求的是“买入即升值”的短期确定性，11.2万元/㎡的成交均价已经处于板块上沿，去化周期32.2个月的市场环境下，价格的天花板是清晰的。

板块内，北京宸园已售罄，萬吉玖序是酒仙桥核心区在售的顶豪新盘。它的竞争逻辑不是和谁比价格，而是在正确的板块，用成熟的产品，接住已经被验证过的那批购买力。中海新城8.11万元/㎡的新地块，也为这个逻辑加了一层地价层面的注脚。

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一句话总结

中海萬吉玖序卖的是酒仙桥醇熟核心区的即享配套，和玖序系在顶豪赛道的产品兑现力。

颐堤港步行可达、华信医院354米、朝阳公园1公里、户型配置竞品组第1、精装标准超1万/㎡、成交均价11.2万/㎡且价格相对坚挺——这些在酒仙桥是拿得出手的。从12.5万的指导价到11.2万的实际成交，九折左右的折让在顶豪市场里不算夸张。

三个月退房50套的争议、酒仙桥路的噪音与界面、清华附中的待定、2027年10月的交付等待，是每一个购房者在下单前需要诚实面对的现实。

样板间已经开放，一切都可以亲自去看

精装细节的实际质感、四玻两腔玻璃的隔音体感、酒仙桥路不同时段的噪音、从项目步行到东风北桥站的实际时间、颐堤港的真实距离，到现场走一趟，比读十篇分析都管用。

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