单城破百亿！建发正成为上海楼市的「场景卷王」！

9月28日，上海四部门联合发布新房销售新政细则：新出让项目预售须主体封顶，现房销售有序推进，图纸卖房的时代正在走向终点——

十一期间，各楼盘成交冷热分明，楼市的分水岭已经一目了然：现房时代，只有真正把产品做好，才能赢得客户。

客户都把真金白银投给了谁？上海1-9月房企销售榜写得很清楚。涛哥注意到，今年建发的势头很猛：

前9个月，建发在上海权益销售额113.51亿，单城破百亿，位列上海TOP5！

今年他们还先后两次落子静安大宁，抢先完成核心区布局，新政时代越跑越稳、越跑越快，建发是一个值得研究的典型样本。

在涛哥看来，今年建发上海百亿盘子里最值得关注的，是一座占地7.8万方的低密大盘——

建发云湖玥，拿下1-9月上海洋房网签套数、金额、面积的「三冠王」

作为近年上海罕见「超级大城作品」，云湖玥5月首开后，五个月内四次开盘，洋房、叠墅、新规PLUS洋房接连登场。

而这座大城真正让行业侧目的，是它带来两个“首创”：上海首个实景兑现的「抬板社区」，上海首个「三会所社区」。

据悉，项目示范区开放以来已经接待了上百组同行参观，想在上海做抬板的房企几乎都来看过，有的甚至组织产品、成本、营销全条线组团学习。

上百组同行，究竟是来看什么？在涛哥看来，「场景卷王」这四个字，云湖玥当之无愧：

一卷抬板场景高度，为上海首个实景抬板社区打了个样，把结构进化做成归家场景的浓度。

二卷会所场景高度：罕见的超6000㎡的超级会所集群，每种生活理想都有一处专属场景。

三卷空间场景高度：五个月内四次推盘，户型持续进化，对空间的理解始终跑在市场前面。

今天，涛哥就和大家聊聊：新政时代，「场景卷王」建发的大城打法。

1

「实景的诚意」

上海首座实景抬板，抬高每一寸生活标准

“抬板”是今年上海楼市的关键词，几乎已经是当下改善新盘的核心配置。

早在今年5月，建发便敢为人先，云湖玥打造上海首个实景兑现的抬板社区，成为全行业都来观摩的实景样本。

1）卷抬板场景高度：5.4米超级底盘，托起一座立体社区

走进16地块示范区，第一眼的震撼极具冲击力：整个社区“浮”在5.4米抬起的半空，生活场景的优先级被重新安排。

5.4米整体抬高把车辆、设备收进板下，把步行和园林留给板上：

站在园中俯身，是下沉庭院的叠水；坐在会所平视，是台地花园的层叠。

抬板之上一座立体「垂直花园」，创造出丰富的生活场景：约7.2米庭院高差，把架空层、下沉会所与园林连成一体。

抬高地坪是工程能力，抬高生活标准才是产品能力，上海首个实景兑现的抬板社区，建立了一个很高的对标锚点。

2）卷园林场景浓度：一轴六园十八景，归家一路都是风景

门头决定项目气度，16地块约76米宽、14米高的府门，远远超越了这个价位的想象，打造重檐庑殿顶，这种形制过去只属于宫殿庙宇。

约1000㎡前广场上，罗汉松迎门而立，枝干如游龙，单这一棵就价值约30万。

走近门楼，惊喜更多：土耳其爱马仕灰、月光米黄、巴西绿野仙踪，多种石材组合，都经工匠手工打磨；抬头是螺旋向上的藻井天花，取自古代礼制，是等级与尊贵的象征。

往里走，约9米宽框景中，33条锦鲤取“子非鱼”典故；约100米疏影廊，百年石皮由匠人手工移植；涵碧池约6米竖向叠瀑，将下沉会所与园林有机融合。

门头和园林，本来就是建发的看家本领，而抬板带来的高差，让园林从平面变成立体，不仅实现场景浓度的进化，更让业主每天的归家路有了更好的风景。

3）卷定制场景厚度：四块地各有打法，为不同客群量身定制

大盘常见的问题是千户一面，云湖玥最鲜明的特点，是把每个地块、每个场景都当成独立作品来做——这套「只定制、不复制」的打法，正是建发的匠心所在。

16地块重在「礼」，面向主流改善家庭：以豫园意境铺开归家动线，展示面更大、场景更丰富，把看重门第的家庭在意的礼数做足。

12地块贵在「雅」，专为墅居客户打造：齐白石曾孙女齐驸题写的瘦金体门匾、瓷器大师定制的青瓷门徽、香山帮传承人复刻的玉玲珑，为社区添了一份文气与尊崇。

11地块妙在「趣」，为新一代改善家庭定制：把寄畅园的层叠山水搬上抬板，「森屿童梦」嵌在板上板下之间，装得下孩子的探索，也装得下大人的林下运动。

礼、雅、趣，同一套中式体系，长出了三种生活重心：一个大盘能持续给不同的客户选择的理由，规模才真正成了优势。

复盘卷王的诚意，实景抬板回答新规之问，名园造园回答生活之问，分地块定制回答客群之问。

三问归一，答的都是同一件事：把未来提前做成实景。这是第一层功夫，也是「场景卷王」所有动作的地基。

2

「场景的功夫」

三会所超级集群，成就理想的生活方式

当下主流改善客群，心里都有一本生活账：孩子游泳课在哪上、老人下午茶去哪喝、逢年过节的家宴在哪…

这些天天要用的场景，让会所成了改善盘的必答题，外环外的云湖玥，竟然给业主配了——

上海首个「三会所社区」，超6000㎡体量会所群，同总价段找不到第二家。

1）会所场景规模大：超6000㎡集群，装下全家人的生活方式

顶豪安澜上海会所约5500㎡，而建发云湖玥却做到了6000㎡，更难得的是，这么大的面积里，盛满乐对理想生活方式的想象。

超6000㎡的会所和架空层，按组团分出不同重心：16地块「云悦Club」配篮球、健身和儿童活动，12地块「云雅Club」侧重私宴会客，11地块「云动Club」补上泳池等功能。

室内承担专业功能，架空层容纳茶歇小聚，地块之间功能互补，构建起一整套生活方式系统。

2）会所场景功能多：二十大场景，让每一天都有新体验

仅仅是规模大不足以让行业围观，建发对需求的深度理解和场景落位，才值得反复品味。

针对中式家庭聚会需求，12地块定制约72㎡的「超级私宴厅」，另配近12㎡厨房与备餐间，把宴请的前后场一起考虑。

针对邻里约球的运动需求，16地块开出宝山首个社区室内「半场篮球场」，业主打球风雨无阻，下楼即是生活主场。

针对亲子+健康的复合需求，11地块带来超6米的「玉兰穹顶泳池」，玻璃幕墙直面庭院叠水，休闲同时享受观景视野。

3）会所场景运营早：前置运营启动，打造业主专属主场

会所最大的尴尬是“好看不好用”，而建发云湖荟，在交付前就开始使用了：

这座全龄会所，按荟运动、荟乐活、荟成长、荟艺术四大主题排期，上半年就迎来200+组业主与好友提前"入伙"。

3月美兰春日露营季，帐篷错落、茶烟袅袅；6月"云湖有戏"，童话剧、脱口秀轮番登场；7月“篮球冠军训练营”，小业主追梦赛场；8月山姆好物竞拍、漫夏手护睫语，拉近业主距离。

会所之外约600米的美兰湖生活圈，也日渐走向成熟：7号线、70万方TOD、华二宝山实验学校都在步行范围内

规模、功能、运营三层叠加起来，你会看到云湖玥已经在兑现理想生活方式，这是「场景卷王」的第二层功夫，也是改善盘下一轮竞争的门槛。

3

「空间的迭新」

洋房别墅全系迭代，回应每一位业主期待

住宅新规放开后，考验的不仅是空间感，更是对居住场景的理解。

涛哥和同行交流，建发云湖玥给市场的感受是：这是一个常看常新、自我迭代的楼盘。

它持续倾听每一批客户，五个月四次开盘，几乎每一次推出的都是全新版本。

1）洋房场景高效化：把每一平米，都还给生活本身

大盘操盘的难度不在于一次做好，而在于每次做得更好——

建发云湖玥重磅加推的「新规PLUS洋房」，实得率拉到约93-98%区域第一，点燃了一场精细的「空间革命」。

115㎡是云湖玥公认的王牌户型，这次全面焕新，「4+X」精准切中成长型家庭的需求空白。

115㎡做出四房，在区域极为罕见，甚至可越级对标约140㎡的传统户型。「4+X」的本质，是承载家庭全成长周期的所有可能性。

二人世界时是书房、瑜伽室、电竞房；孩子出生可以打造双儿童套房；老人搬来又能改为长辈起居套房；居家办公又能切换为工作室。

而撑起这个X的，是一副超配的底子：全屋6飘窗、2阳台、1设备平台，G型厨房配岛台，一寸面积都没浪费。

「超级附赠空间」最高约18㎡，全屋收纳约13m³，约等于100个28寸行李箱，还单独留出一间约3㎡的储藏间。

130㎡户型的尺度，在板块里几乎找不到对手：约13.4米南向四开间、三卧朝南，约37㎡一体化公共区可演绎横厅——

父母在客厅观影，孩子在餐桌前阅读做手工，相互陪伴又各有天地；周末亲友到访，会客用餐同样从容。

这次建发还有一大突破，他们联动专业收纳团队提前介入户型设计，并创造性提出「四库收纳体系」，800库、家政库、零食库、四季库，柜体在图纸里就安排好了位置。

2）叠墅场景立体化：把每一层，都做成独立主场

过去叠墅的尴尬在于场景感缺失，云湖玥把社区抬高后，也为产品赢得更大施展空间。

建面约180㎡的下叠，做出近400㎡的立体空间，把「独栋逻辑」装进叠墅价格段。

下叠给业主提供「一方独属天地」：推开约44㎡方正餐客厅，是约70㎡南向庭院，周末小聚、午后休憩，家庭生活自然延伸。

约3.4米首层层高、约8.5米南向面宽，阳光灌满餐客厅；「全套房空间体系」，实现家庭居住平权；「独立电梯设计」，营造出更强私密性。

更见功力的是「立体地下体系」，罕见的约6.15米层高+三个全明采光天井，搭配威卢克斯电动升降窗，地下空间完成功能分层。

一层可以打造会客厅或私人会所，一层做个健身房或影音厅，将家庭生活主场拔高到一个新的立体层次。

建面约158㎡的上叠，做出约240㎡的「空中墅居领地」：空中阁楼+南向露台，把天空也变成了家的一部分。

约12㎡挑空把两层空间打开，赋予空间更多可能性，270°宽幕采光，视野一路铺向天际。

顶部约50㎡「空中阁楼」，形制上更接近于整层空间，星空酒廊、影音室、手作工坊随心切换，一家人的爱好都有了去处。

「建发云湖玥·云墅」二批次稀缺房源，已于10月16日取证、入市在即，入住上海首个抬板纯墅区的机会，错过很难再有。

从洋房到叠墅，每一期都在回应客户的声音：持续创造惊喜、让客户永远有期待，是这座超级大城常看常新的秘诀，这是「场景卷王」的第三层功夫。

4

「卷王的打法」

从造房子到造场景，建发领跑新政时代

现房时代行业分化明显，有的还在适应新规则，有的已经开始领跑。

把建发这一年在上海的动作连起来看：投资端两度落子静安大宁，产品端海宸、瑞湖、云湖玥各自领跑，业绩端权益销售额破百亿——

他们没有被动等待，而是主动站上新政风口。这份主动正是「场景卷王」的底色：它的卷，从拿地那一刻就已经开始了。

建发云湖玥就是一个典型案例：供地碎片化的时代，完整大盘本身就是绝版。

而抬板、园林、会所、户型，在一座大城里同时落地、持续升级，背后是建发始终以客户需求为中心，去创造更好的生活场景。

新政淘汰了“营销驱动”的旧模式，成就的是“产品驱动”的长期主义者。当竞争切换到“场景塑造能力”，正好进入了建发多年体系化积累的主场——

建发没有等时代，而是时代追上了建发。房子是拿来住的，“住”的价值就是场景的价值。

从造房子到造场景，这既是云湖玥的打法，也是建发给上海楼市下半场的答案。

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