豪掷28.6亿元拿下4宗地！最猛民企邦泰出手

中房报记者 许倩 北京报道

“8•28”楼市新政落地后，“黑马”民企邦泰集团又在土地市场迅猛出手。

10月14日，邦泰集团拿下四川西昌西部新城住宅地块，加价20万元以0.04%低溢价成交，总地价5.5667亿元，楼面价3581元/平方米。付款规则明确：11月14日前付50%，余款明年10月缴清。

邦泰在当日发布的海报推文中，将这块地称作其在西昌的“第十六子”，深耕西昌十二载。

这一结果在业内并不算意外。当地一位市场人士称，西昌是邦泰深耕多年的城市，在此已开发了十多个项目，业内俗称从“邦1”到“邦15”，当前在售住宅已陆续清零，沉淀了规模可观的老客户资源，有助于快速走量。

补仓之外，邦泰正加快向二线省会城市扩张。9月30日，邦泰上演“一日连下三城”，同一天在太原、郑州、西安三座省会城市拿下三宗宅地，成交价分别为10.135亿元、9.52亿元、3.404亿元。同台竞价的是保利、中海、招商等央企国企。

短短半个月，邦泰集团在土地市场上已经豪掷28.63亿元，如此密集的拿地节奏，在民营房企阵营中非常罕见。

市场疑问随之而来：邦泰大举拿地的底气来自哪里？销售新政下资金如何安排？针对这些问题，记者多次致电邦泰集团，工作人员多次以信号不佳为由挂断；记者后续留下联系方式等待回应。截至发稿，邦泰集团未作任何回复。

半个月豪掷28.6亿元

更大的看点是邦泰集团9月30日在二线省会城市拿下的三宗地块，且两块均高溢价成交。

第一块是太原市小店区拿下约72.6亩地块，这是邦泰集团首次进入太原市场。这宗地块是太原城南近年罕见的核心优质宅地，紧邻城市主干道，成熟配套全覆盖，改善属性拉满，市场关注度极高。

地块出让面积72.61亩，容积率2.5，起始价5.765亿元。本场竞拍仅两家房企报名：保利发展、邦泰集团。在市场普遍预判保利将稳稳摘地的情况下，邦泰持续加价、强势截胡，最终以10.135亿元成交，溢价率高达75.8%，楼面价约8374元/平方米。

据一位企业观察人士称，邦泰首次进驻太原市场的入场成本极高，盈利空间被大幅压缩，也成为本轮四宗地块中风险最高的一宗。

同日开拍的郑州中原区二砂片区鑫联南地块，竞争更为白热化。该地块占地69.69亩，容积率2.5，坐落于二砂文创园旁，是郑州主城核心改善热土。

本场3家大牌房企同台厮杀：中海、招商蛇口、邦泰，两大央企对阵民营房企，多轮交替加价、博弈激烈。最终邦泰顶住国资压力，以9.52亿元拿下地块，溢价率35.6%，楼面价约8194元/平方米，成功扎根郑州主城。

相较于太原的孤注一掷，郑州地块溢价相对温和，但片区改善盘扎堆、竞争激烈，对邦泰的产品打造、定价策略、去化速度均提出极高要求。

邦泰为何能胜出？有分析称，保利、中海等头部央企拿地，设有严格的投审流程与利润红线，比如住宅项目IRR一般要求不低于8%，现场竞价人员调价权限有限，突破上限需层层上报，容易错失竞价时机。相比之下，邦泰决策链条更扁平，竞拍现场投资、产品、财务负责人可快速会商，只要测算在内部安全区间内就能继续加价，这种灵活度形成了双方在决策机制上的差距。

相比太原、郑州的激烈拼杀，邦泰在西安的拿地节奏较为稳健。西安新城区幸福林带优质宅地，占地约32.8亩，容积率1.2～2.5，属于主城成熟更新片区，改善需求稳定。

本场土拍仅邦泰一家报名竞买，最终3.404亿元底价成交、零溢价。作为邦泰深耕多年的省外核心根据地，西安市场已经形成成熟的产品体系、客户渠道和口碑积淀，本次拿地属于典型的“熟城加仓、稳健扩储”。

从这四块地来看，邦泰的投资逻辑极具辨识度：太原、郑州高价破局，砸成本抢省会入场券；西安稳健深耕，夯实省外基本盘；西昌低价补仓，依靠老客户稳现金流。

值得注意的是，就在10月13日，江西吉安庐陵景区西侧一宗约22亩住宅用地迎来竞拍，邦泰集团参与报价。该地块最终由本地企业百鹭置业竞得，溢价率102%。9月11日，邦泰集团还参与竞拍了武汉洪山区一宗住宅用地，该地块最终被保利发展竞得。这也说明，邦泰正在主动加快投资节奏。

不过，在邦泰的拓储清单里，至今没有一线城市地块，也鲜有参与一线宅地竞拍的记录。它的扩张主线，集中在中西部二线城市以及基本面较好的地级市，避开地价更高、竞争更激烈的一线城市。

邦泰的底气与隐忧

“邦泰19年来坚持稳健经营，不依赖高负债、高杠杆、高周转，始终以经营安全与交付确定性为底线。”邦泰在企业网站中这样介绍。

邦泰的底色，是一套地产圈里不多见的合伙人模式。罗勇、石凌涛、王智勇、何流4位自然人创始人，共同撑起这家从乐山走出来的房企，4人持股比例分别为30%、29%、24%、17%，没有外部财务资本，也没有机构股东。

最初，4人在乐山起步，先做房产销售代理，之后顺势转型开发，2007年正式成立邦泰，4人100%持股，合伙模式延续至今。

4位合伙人分工明确：罗勇作为第一大股东、董事长，常年扎在市场一线，对拿地拥有最终决策权；其余3位合伙人，则分别在运营、产品、营销等关键条线参与把控，权责互相配合。这种股权安排，也让公司可以长期保持“小盘快跑、以销定投”的打法。

邦泰的拿地节奏是从2026年下半年开始加快的。上半年邦泰全口径销售额161.89亿元，拿地额约31亿元，拿销比只有0.19。业内分析称，邦泰的策略是上半年以去化回款为第一优先级，确保现金流安全；年中研判土地市场竞争格局后，集中释放预算快速补仓。

但8月28日商品房销售新政，对邦泰构成了直接考验。此前在川内深耕市场，它很多中小体量项目，拿地后短短数月即可开盘，依靠预售回款形成滚动拿地的闭环。新规拉长了资金沉淀周期，对自有资金储备和持续融资能力提出更高要求。这也意味着，后续再拿下太原、郑州这类高溢价省会地块，资金测算、安全垫都要重新估算，原先跑通多年的模型，需要适应新的政策环境。

作为非上市、无公开债券和美元债的民营房企，邦泰走的不是很多大型房企依靠主体信用举债的路子。最核心的资金来源，是川渝、云贵等深耕城市的销售回款，辅之以单个项目专项开发贷、项目股权质押融资、少量内部员工跟投机制仅为补充。也就是说，这套模式高度依赖的仍是回款节奏。

伴随快速跨区域扩张，邦泰的内部管理、品控交付问题也被行业放大关注。

一位知情人士称，近年公司大量引进头部房企职业经理人，搭建全国化团队，但内部独立核算、多主体并行的模式，导致协同成本增加、管理内耗加剧。同时公开舆情显示，部分交付项目存在做工、渗漏、空鼓、交付标准不符等问题，全国化扩张下，总部能否实现穿透式品控，直接决定企业扩张的可持续性。