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实地探盘｜中粮北外滩壹号：北外滩约2300万级大宅！【中粮北外滩壹号】约185㎡四房，双套房设计+独立入户玄关

撰文：开发商营销总监徐杰上海内环之内，可供成片开发的居住用地逐年减少，叠加历史风貌保护的严苛约束，能够同时兼顾历史肌理保留、低密社区规划与现代化高端居住产品的项目，在市场上并不多见。最近，中粮大悦城旗下壹号系新作 —— 中粮北外滩壹号迎来高层房源入市，这批建面约 185 至 228 平方米的天际大平层，共计 90 套，备案均价 143868 元 /㎡，一房一价信息同步对外释放。本次实地探访，我们从地块渊源、社区规划、建筑景观、会所配套、户型产品以及板块城市界面多个维度，完整拆解这个落子北外滩历史风貌保护区内的壹号系作品。

一、地块溯源：壹号系落子北外滩，市中心风貌保护区的一次人居实践

熟悉上海高端住宅市场的购房者，对中粮大悦城壹号系产品线不会陌生。过去十五年，依托上海一江一河的城市发展战略，中粮大悦城陆续在上海落地五座壹号系作品，每一个项目都扎根城市核心板块，依托地段与产品塑造板块内的高端居住产品，形成独立的价值参照体系。而中粮北外滩壹号，正是这一系列里，首座扎根成片历史风貌更新地块的壹号系作品，地块处于上海 12 处历史风貌保护区之一的提篮桥风貌片区之内，这也是整条产品线中，第一次在市中心成片风貌更新地块上进行整体开发。

这类风貌地块的开发，和普通商品住宅项目有着明显区别。项目建设过程中，需要兼顾文物建筑保护、街巷肌理保留、新旧建筑风格协调等多重要求，前期方案打磨周期更长，工程施工难度也更高，最终呈现出来的社区，是现代居住空间与老上海历史街巷记忆的融合产物。整个项目总规划户数仅 208 户，由 90 套高层天际大平层，搭配 118 户风貌别墅共同组成，整体容积率控制在 1.95。在内环内的核心滨水板块，这样的户数规模与容积率指标，让社区拥有相对宽松的空间尺度，也为后续景观、公共空间的营造留出充足余地。

社区分为高层住宅组团与风貌别墅组团两大板块，建筑立面设计上采取差异化表达，兼顾现代居住美学与海派建筑文脉。高层楼栋外立面选用仿红砖陶板，搭配白色石材窗板与古铜色金属线条，柔和的曲面线条与材质组合，将复古质感与现代建筑的简洁感结合起来，在城市界面上形成辨识度较高的建筑形象。风貌别墅组团则以石库门建筑作为设计基底，划分为三大组团，设计师保留传统石库门的空间格局，同时以当代建筑手法调整门头造型，放大窗墙比例与院落尺度，优化室内采光与院落使用体验。

在细节风格上，别墅组团融合西洋新古典主义的精致质感，叠加 Art Deco 建筑线条，不是简单复刻老建筑的外观，而是提取海派建筑里经典的设计元素，转化为适合当代人居住的产品形态。整个项目的设计团队集合了全球多地豪宅领域的设计力量，从建筑规划、立面造型，到园林景观、室内会所，分模块完成设计落地，从整体规划到空间细节形成统一的产品表达。

二、地下三层打造约 1800㎡会所，CCD 执笔，构建业主专属的社区公共场域

很多高端住宅项目，会把公共配套作为产品的加分项，但中粮北外滩壹号选择投入更大成本，采用掘地三层的方式，在地下打造约 1800 平方米的业主专属会所，会所由 CCD 香港郑中设计事务所主持设计，该团队在全球高端酒店与高端私属会所领域拥有丰富的实操经验。

设计思路上，会所把酒店式归家礼序和俱乐部式的圈层社交场景结合在一起，让业主从进入社区开始，就能感受到连贯的仪式感。会所没有做流于表面的装饰堆砌，而是基于高净值人群日常的生活需求，划分多个功能分区，兼顾运动健康、社交宴请、家庭雅集等不同场景。

活力健康板块，设置恒温泳池、专业健身区域以及安静独立的瑜伽空间，满足日常运动、舒缓身心的需求。对于注重日常健身习惯的业主，足不出社区就可以完成常规的健身训练，不用奔波前往外部商业健身场馆。社交宴会板块，配备独立私宴厅、茶室与专属酒吧空间，家庭聚餐、商务小范围交流、亲友聚会等场景，都可以在社区内部完成，不用受外部场地预约、时间限制。

雅集共聚板块，规划舞蹈录音室、阅读学习空间等多功能用房，既可以作为家庭内部孩子学习、兴趣练习的场地，也能够承载邻里之间小型沙龙、艺术交流等活动。会所整体的材质选择、光影营造，延续 CCD 在高端酒店项目里成熟的设计逻辑，依靠石材、金属、艺术装置与灯光层次，营造沉静内敛的空间氛围，不会有过度张扬的装饰感。这个地下空间，不只是一个配套设施，更像是业主家庭空间向外延伸的 “第二客厅”，承载社区内的社交与休闲需求。

三、拾光映象园林，新旧交织的海派街巷式景观

社区景观以 “拾光映象” 作为核心设计理念，参考源福里原有街巷记忆，使用镜面水景、古木纹石材与艺术雕塑重构片区的历史场景。整体景观规划一横两纵三大景观轴线，串联高层住区、文化保护别墅组团、新海派风貌别墅组团，不同组团采用差异化的景观语言，形成新旧交替的空间节奏。高层区域以简约现代线条打造都市感景观，别墅组团则延续历史街区肌理，融入现代景观美学。

景观体系设置八大典藏景观节点，保留百年梧桐巷道的空间感受，巷道串联起各个景观节点，搭配海派艺术庭院，营造典雅静谧的社区氛围。社区整体采用棋盘式巷弄布局，区分公共通行区域与私密居住区域，利用庭院、露台、下沉花园等多层次空间，打造移步异景的游园体验，践行 “建筑可阅读、城市可漫步” 的设计理念。

归家动线的仪式感，从社区大门就开始铺垫。社区大堂、廊厅、入户大堂，采用统一的海派高定设计语言，材质、色调、细节保持连贯。从进入社区，穿过景观巷道，再到入户大堂，整个归家路径层层递进，逐步从城市的喧嚣过渡到社区的安静环境。景观设计没有追求大面积硬质广场，而是更多利用植物、水景、巷道营造尺度亲切的空间，适合日常散步、静坐休憩，让园林景观真正融入业主的日常居家生活。

四、首开 90 套天际大平层，185㎡、228㎡四房户型详细解读

本次项目入市的高层房源，全部为建面约 185㎡、228㎡的四房大平层，一共 90 套，均采用两梯两户的配置，每户拥有独立电梯厅，电梯厅作为入户前的过渡空间，提升居家私密性。户型均采用大面积落地窗设计，拥有较高窗墙比，部分户型打造 270° 边厅，能够多角度观赏城市景观，我们分别来看两套主力户型。

建面约 228㎡四房天际大宅

这套户型适合多代同堂或是二孩改善家庭，动静分区清晰，空间尺度宽裕。独立电梯厅面积约 7.5㎡，业主可以在此设置收纳柜体，作为入户前的缓冲空间。入户配置子母门，进门设置双玄关柜与独立储藏间，入户仪式感十足，同时解决大量杂物收纳需求。

户型核心亮点是约 270° 环幕大边厅，客餐厅连同阳台的整体空间接近 53㎡，空间开阔。高区房源可以眺望陆家嘴建筑群与黄浦江景观，视野层次丰富。厨房区域设置中厨空间搭配西厨岛台，中西厨分离的布局，既可以满足中式爆炒烹饪需求，岛台也可以作为简餐、备餐、家庭交流的区域。

主卧采用完整大套房设计，包含独立衣帽间与宽敞主卫，整套主卧空间面积约 50㎡，休息、更衣、卫浴功能独立分区。次卧同样为套房配置，自带独立卫浴与收纳空间，保障居住者的隐私。北侧设置两间次卧，可灵活规划为儿童房、书房或者休闲房，空间功能可以根据家庭结构变化调整。项目即将开放一比一实景样板间，精装标准可以直观感受。

精装配置方面，选用多个行业内认可度较高的品牌。西厨岛台采用宝格丽大理石打造；西厨水槽搭配铂浪高三合一净水龙头一体式水槽；全屋净水系统包含霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水系统以及末端净水设备；热水器选用意大利品牌法罗力；卫浴洁具采用德国唯宝，龙头花洒使用当代品牌；全屋搭载华为智能家居系统，从硬件设备到智能系统形成完整的精装配置。

建面约 185㎡四房奢阔大宅

185㎡户型为飞机户型，双套房布局，适合三代同堂居住，房间分布在户型两侧，减少家庭成员之间的动线干扰。同样为两梯两户，独立电梯厅入户，入户玄关形成天然屏障，提升室内私密性，预留充足柜体收纳位置。

户型采用 LDKB 一体化设计，客厅搭配大面宽阳台，区分景观阳台与生活阳台，晾晒、观景功能相互独立，不会互相干扰。卧室全部配置飘窗，拓展室内使用空间，飘窗区域可以改造为阅读、休闲角落。主卧套房配备步入式衣帽间，主卫设置双台盆与浴缸，兼顾实用性与居住舒适度。整套户型动线简洁，公共区域集中在户型中部，休息卧室分布两端，动静分区清晰。

五、北外滩板块城市界面，内环核心滨水片区的发展现状

中粮北外滩壹号坐落于虹口北外滩核心历史风貌片区，这里和外滩、陆家嘴共同构成上海知名的浦江黄金三角，也是上海内环内为数不多，仍具备成片更新潜力的滨水板块。北外滩整体规划开发体量约 840 万平方米，按照区域规划，板块持续推进城市更新与产业落地。在建的 480 米北外滩中心，建成后将成为浦西超高层地标之一；白玉兰广场的顶层观景台已经对外开放，北外滩来福士已投入运营，各类商业、办公载体持续落地，板块城市界面持续更新。

产业层面，北外滩以航运与金融作为两大核心产业，片区内集聚数千家港航企业与金融机构，资产管理体量规模庞大，从早年的老码头区域，逐步转型为集办公、商业、文化、居住一体的综合性城市片区。

交通出行方面，项目距离 4 号线、12 号线大连路站步行距离大约 300 米，轨道交通出行便捷，能够快速衔接上海各大核心区域。周边路网成熟，内环的城市主干路网，可通达外滩、陆家嘴、苏河湾、瑞虹新城等板块。

商业配套上，北外滩来福士、白玉兰广场、东方渔人码头、宝地广场、海上海商业街、滨江国际广场等商业载体分布在项目周边，日常购物、餐饮、休闲选择丰富。项目距离黄浦江直线距离仅数百米，步行可达北外滩滨江绿地，3.4 公里贯通的滨江岸线，是日常散步、观景的公共空间。片区规划 6 公顷中央绿轴，未来会进一步补充城市公共绿地资源。周边还有江浦公园、和平公园等城市绿地，在内环核心地段，拥有较为丰富的城市生态资源。

六、写在最后

在上海内环，历史风貌区里的低密住宅项目，本身就带有特殊的开发限制，既要保护历史文脉，又要满足现代家庭的居住需求，产品打磨周期更长。中粮北外滩壹号，是中粮大悦城壹号系产品线一次全新的尝试，把海派历史街巷肌理、低密社区规划、大平层产品与完善的社区会所配套结合在一起。

这次推出的 90 套高层房源，185㎡与 228㎡两个四房户型，瞄准城市核心区改善需求，独立电梯厅、大面积落地窗、双套房设计，再加上成套的精装品牌配置，产品尺度偏向多人口家庭长期居住。项目所处的北外滩，城市更新仍在持续推进，板块的商业、生态、交通配套已经落地一部分，后续还有持续规划落地的公共空间与地标建筑。

对于打算在内环滨水板块寻找改善大平层的购房者，这个项目值得实地前往，感受风貌社区的空间氛围，实地体验户型尺度、会所设计与景观规划。项目一房一价信息已经对外释放，感兴趣的客户可以前往项目展示区，实地感受项目的产品细节。