“后腾讯时代”的南山科兴科学园 下一站朝哪进发

　　南山科兴科学园。

　　C栋负二楼停车场，只有少量车辆停放。

　　南山科兴科学园C栋内部搬空的工位。

　　中午时间，行人路过关闭的店铺。

　　中午12时，深圳南山科兴科学园的商业街迎来了它一天中最具烟火气的时刻。一家小炒店从12时起陆续进人，几乎满座，热闹持续到13时才只剩零星几桌；不远处的烧鹅店更是大排长龙。

　　这里依然是那个让无数打工人蜂拥而至的地方。

　　然而，只需将视线从这几家店铺平移，就可以看到几家大门紧闭的店铺。楼上的写字楼，空置的也不在少数。

　　多家媒体的报道显示，今年6月底，随着最后一批腾讯游戏员工迁往“企鹅岛”，南山科兴科学园释放办公面积约15万平方米，主要涉及C1、C2、C3和D1栋。

　　9月底至10月初，南都记者两次实地走访这座知名产业园。当腾讯搬离带走大量人员，这座被公众广泛关注的产业园区，究竟靠什么来弥补“大厂”搬离留下的大面积办公空间？它又将如何寻找新的产业爆发点？

　　地下停车场空位多了

　　商业配套空间有多家店铺关闭　　

　　从高新中地铁站C口出来，正对着的C栋曾是腾讯的重要办公地。C1栋G层入口处已搭起大型围挡，围挡内有人正在施工装修，昔日显眼的腾讯标志已被招租广告替代。

　　商业配套空间里，店铺的“冷暖”是最直观的注脚。虽然饭点依然人流如织，但仔细走一圈，粗略统计至少有十几家店铺处于关闭或正在装修的状态。从贴出的装修许可来看，大部分是8月、9月新进驻开始装修的。

　　此外，记者发现有4家店铺贴出了闭店通知或搬迁公告。从内容看，店家给出的理由不尽相同。有的称是“个人经营调整”，有的说是“店铺搬迁换新”，还有的称是“内部整改”搬迁。其中一家餐饮店则说得比较直白——“因某些原因目前科兴园区人流骤减”。记者致电该店铺询问，工作人员表示店铺已于6月底搬走。也就是说，该铺位从6月底至今一直处于空置状态。

　　上班时间的停车场，也呈现出跟以往不同的景象。记者走访发现，负一楼车辆较多但仍有空位，负二楼整体比负一楼空位更多。最明显的空置区域集中在C1和C2栋楼下：无论是负一楼还是负二楼，都只有零星车辆停放。该区域还堆放了大量建筑材料，可以见到有工人在搬运材料。

　　在楼层走访中，记者随机走访了C1、C2、C3三栋楼的多个楼层。在C1栋，16楼仍有人在办公且有腾讯标志，走访的其余三层均为空置状态；C2栋随机走访了3层楼，除16楼外，走访的其余两层楼均为空置。C3栋的情况则不同，共走访5层（4楼、8楼、10楼、14楼和16楼），整体办公人员较多，入驻公司较为密集，但14楼无人办公。

　　记者发现，部分空置楼层仍留有腾讯的宣传画和标识，可以看到搬家时贴出的“行李箱发放点”标记，保留了当时搬迁的痕迹。在其中一层楼，科兴物业服务中心在今年2月28日贴出的温馨提示还在。“温馨提示”内容显示，科兴C栋3F、7F、10F、11F、12F、14F将于2026年3月1日起正式退租。

　　对于腾讯搬离后的变化，身处其中的人感受最为敏锐。有在园区工作的人表示，中午吃饭时段感受人还是很多，但感觉在园区打车比以往更加好打了。外卖小哥的体感也更加直接：整体单子还算比较多，但与以前相比能感受到单量减少。其中一位外卖小哥表示，原来一天可以接70单～80单，现在大概“50单～60单”或“60～70单”。　　

　　与官方联手打造游戏产业合作园

　　提供园区和政府双重补贴　　

　　腾讯搬离留下的巨大空间，科兴科学园如何来填补？

　　南山区工业和信息化局在回复中描绘了一幅稳健的产业图景：近年来，AI技术的发展深刻重塑了游戏产业的研发模式与创业生态，一人公司（OPC）创业形态大量涌现。微信小游戏平台开发者数量已突破50万，其中八成以上为不足30人的中小型团队。在政策与市场双重驱动下，游戏产业整体保持稳健增长。

　　作为腾讯游戏的起步地，南山科兴科学园确实拥有浓厚的“大厂裂变创业”氛围。截至目前，园区已汇聚创梦天地、大梦龙途、墨麟集团、点触科技、爱玩网络等100余家游戏企业，覆盖游戏研发、发行、渠道推广、技术服务、数据分析等全产业链环节。

　　今年4月3日，由深圳南山区与科兴科学园联合打造的南山数字经济合作园（游戏产业合作园）+Gametopia游托邦初创空间，在南山科兴科学园正式挂牌落地。

　　据公开资料，游戏产业合作园总规模5万平方米，主要面向年营收在2000万元至5亿元之间的游戏企业。入驻企业可享受“园区+政府补贴”双重租金支持，其中园区提供最高40%租金补贴，政府在此基础上给予最高40%的配套补贴，综合后租金最低可至50元/㎡。

　　Gametopia游托邦初创空间占地5000平方米，由南山区工业和信息化局与科兴科学园联合打造、创梦天地担任运营机构，聚焦于游戏初创企业与团队。经遴选入驻的团队，可享受最高200平方米的首年低成本办公空间，第二、三年租金参照产业合作园政策执行；优秀孵化企业在营收达标后，可优先入驻游戏产业合作园。

　　南山区工信局称，自挂牌以来，游托邦先后组织两批企业路演，累计遴选入驻企业26家。入驻企业覆盖3A单机、AI原生游戏、独立游戏、游戏引擎与工具、游戏音频、游戏内容生产、游戏新媒体营销等赛道，核心团队具备大厂背景的占比达65%，履历横跨腾讯、网易、字节跳动、库洛、西山居等头部企业。游戏产业合作园以科兴科学园为载体，重点承接游托邦毕业企业及成长型企业入驻，目前已有5家成长型游戏企业入驻。

　　然而，官方的“稳定叙事”与记者实地观察到的现象之间，存在着微妙的张力。

　　粤海街道办表示，从属地日常观察来看，当前科技园片区人流量、车流量及非机动车流量均保持繁华状态，园区整体运营总体保持稳定。街道通过“百园千服”机制做好相关企业服务；搭建园区招商对接平台，打通企业需求与产业空间信息渠道；同时和区工信局、住建局积极联动，充分发挥南山区游戏产业合作园载体作用，持续做好园区属地保障服务工作。

　　尽管有“南山数字经济合作园（游戏产业合作园）”以及“游托邦”等创新空间的加持，也有市、区层面提供政策支持，但15万平方米的腾退空间并非一朝一夕能够完全消化。游戏产业虽然活跃，但中小团队居多，其对办公面积的消耗量与互联网大厂不可同日而语。

　　在这场关于“转型”的讨论中，作为园区实际运营方的声音缺席了。记者发函采访科兴科学园运营方——深圳科兴企业服务有限公司，但对方婉拒了采访，称“综合现阶段工作安排，本次暂无法安排采访”。有意思的是，科兴科学园社交媒体在2025年3月发布了一条视频，称腾讯只是做了办公楼宇的内部调整，有搬出的部门，也有搬入的部门。

　　观察

　　南山科兴科学园靠什么重塑价值？

　　自腾讯搬离南山科兴科学园消息传出后，网上关于该园区的租金、产业以及周边住宅租金的讨论就没有停过。

　　过去，超级企业是园区的“定海神针”，它们不仅贡献了稳定的租金，也推高了园区的出租率，更通过庞大的上下游生态吸附了海量人流。当这些巨头因自身发展需求迁走时，留下的不仅是物理空间的空置，更是整个产业生态的震荡。

　　如今，科兴科学园正在尝试用“游戏产业”这一新引擎来弥补空缺。从政策层面看，深圳市与南山区已形成覆盖研发、发行、人才、活动等环节的市、区两级游戏产业政策体系，明确支持3A游戏、精品游戏等产品开发运营，并配套出台算力支持、人才支持、小游戏、版号申请、游戏出海等相关政策。这显示了政府引导产业转型的决心。

　　但必须正视的是，游戏产业的“小而美”与大厂的“大而全”在空间承载力上天差地别。对于中小团队来说，可能只需要几百平方米的办公空间，而大厂动辄占据整层甚至整栋楼。这意味着，园区要填补大厂搬离的空缺，需要引入数量更多的中小企业。这对于运营方来说，是极大的考验。

　　饭点的商业街依然热闹，楼上的空置楼层也在陆续清理、装修。这种张力，正是科兴科学园转型期的真实写照。南山科兴科学园最终能否靠游戏产业重塑价值。或许，我们只能等待时间来给出答案。　　

　　采写：南都记者 颜鹏

　　摄影：南都记者 刘嘉琳