躲过房地产萧条，兄弟死斗公司未散，新鸿基藏了啥密秘？

文/刘工昌

自2021年以来，大陆地产界可谓一片哀嚎，可有一家香港地产公司却一直经营良好，在大陆地产亏损严重时，它在过去的财年净利超200亿。它叫新鸿基地产。

在地产大萧条中能独善其身的它，在老创始人去世后，三子争权一死两入狱，但神奇之处在于，这家公司的股权结构竟然丝毫未散。

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今天，就让我们来拆解这么一家公司。

一份值得骄傲的年报

10月8日，新鸿基地产（00016.HK）公告，截至二〇二六年六月三十日止财年，可拨归公司股东基础溢利为228.50亿港元，同比增长4.6%；全年营业收入941.94亿港元，同比增长18.15%；股东应占溢利214.26亿港元，净利率22.75%，同比增长11.15%，基本每股收益7.39港元。①

新鸿基地产年赚200多亿的核心是‌“物业销售+物业租赁”双轮驱动，其中租赁贡献了过半利润，是最稳的利润压舱石‌。

根据2026财年数据，公司全年归母净利润214.26亿港元。具体说来，‌物业销售（赚快钱）贡献约56.6%的收入，是营收增长的主要来源，2026财年物业销售溢利约82.9亿港元。

而‌物业租赁（赚稳钱）则贡献约18.8%的收入，却撑起了52.9%的分部利润。公司手年租金收入近250亿港元。

另外‌多元化业务（赚额外钱）像电讯、运输基建及物流、数据中心等板块合计贡献约24.6%的收入，增强抗风险能力。

财报显示了‌财务的稳健性，长期保持低负债率，净负债比率由15.1%进一步改善至13.5%，净资产接近6000亿港元，市值却只有2000多亿，净资产基本是市值是3倍了。

依靠这套系统，2006年以来，新鸿基已经创造了4900多亿的利润，堪称天价。

为什么新鸿基做的那么好，大陆其他地产公司却做不到呢？

以业务与其极为相似的商业地产一哥万达为例。

2025年，有媒体估算万达年租金收入已‌突破500亿元‌，可问题就是万达把租金规模做得这么大，却基本没怎么赚到钱；同样都是搞商业地产，新鸿基如今一年的利润却高达200多亿。

为什么会这样呢？

万达采用的模式是杠杆加散卖，同时开发很多个项目。万达巅峰的时候，一年重资产加轻资产可以做50个项目。

新鸿基则是把第一个项目的钱回收了，然后再拿着钱去发展第二个项目。这样一步一步慢慢做起来。

另外新鸿基选择商业地产项目是非常严格的，除了香港，他们在内地只选择一线城市，而且一定是市中心，可是相反万达则是选择了很多四五线城市，而且还有很多是郊区。②

杠杆与满天星，万达只求速度。循序加只搞中心城市，新鸿基只求利润，这是两者最大的区别。

新鸿基如何实现低负债和稳健利润？

新鸿基的现金流管理核心可以概括为‌“收租型资产打底＋低杠杆扩张＋多元业务增厚现金流”‌，它通过大量持有能持续产生租金的投资物业，为集团提供稳定现金流入，再配合谨慎的负债策略和多元化业务，最终形成低负债率和稳健利润的正循环。

其创始人郭德胜的理念是坚持将房地产收益再投入写字楼、商场的建设中，通过收租实现稳定收益。新鸿基地产的帝国版图不仅限于香港，更延伸至上海的国金中心、北京的新东安广场以及广州的天环广场等地。③

它的低负债和稳健利润主要来自这套打法：

‌“租售并举”的业务结构‌：不只靠卖楼，还持有大量优质投资物业收租。截至2025年底，其投资物业规模超过4200亿港元，2025财年经营现金流净额高达380.8亿港元。 租金收入成了穿越周期的“压舱石”，即使楼市波动，也有稳定现金流入账。‌‌

‌极低的净负债率‌：截至2025年末，净负债率已降至‌13.5%‌，利息覆盖倍数提升至8.7倍，平均实际利率降至3%。 低负债意味着财务支出压力小，抗风险能力强，也为市场低潮期逆势补地留足了空间。‌‌

‌“时间换空间”的慢功夫‌：它不像很多房企追求高周转，而是用长时间打磨一个项目（比如用20年做IFC系列），这种模式在行业上行期看着保守，但下行期反而成了护城河，让利润保持稳健。

它这样做主要是基于有强劲的‌“现金牛”信贷业务打底‌：旗下亚洲联合财务是香港非银行无抵押贷款市场的龙头，消费金融业务长期贡献稳定现金流，且与资本市场波动关联不大。‌‌

但同时还在不断的‌主动降杠杆、还债‌：2023年择机回购中期票据，2024年又赎回3.148亿美金，从2022年至今累计还了4.341亿美金，资本净负债比率从高位大幅下降。‌‌

这样‌多元化业务协同增厚现金流，通过“信贷＋投资管理＋基金管理”三大板块协同，尤其基金管理业务近年快速成长，2024年外部资本贡献率已近80%，费用收入同比增长55.6%，成为新的利润增长点。‌‌‌‌

为何能维持如此稳健的财务结构？

1963年，三个做生意的香港人凑到一起，成立了一家叫“新鸿基企业”的公司。 郭得胜做洋杂批发，冯景禧做证券，李兆基做地产。 1972年，新鸿基地产在香港上市。 上市之后，三人的方向开始出现分歧。 冯景禧带着证券业务单飞，李兆基拿着5000万港元另起炉灶创办恒基兆业。 最后剩下郭得胜全盘接管，这就是后来新鸿基地产的雏形。

它的赚钱模式是“‌开发销售＋物业收租‌”双轮驱动，靠稳健经营和优质资产持续获利。

‌新鸿基地产‌的核心利润来源是“租售并举”：‌物业销售‌：在景气时卖楼赚差价，是收入增长的主要来源。2026财年收入941.94亿港元，同比增长18.15%。

‌物业租赁‌：以不到两成营收贡献超五成利润，是穿越周期的“现金牛”。2026财年总租金收入249.87亿港元，净租金收入185.71亿港元，租赁业务贡献了集团超一半的利润。

‌多元化业务‌：电讯、运输基建、物流、数据中心等板块合计收入占比约24.6%，分散风险、增厚现金流。

三大业务并举，共同构建了新鸿基今天稳健的财务结构。

新鸿基为什么能持续高利润？

‌低杠杆、低周转、高利润率‌：综合融资成本仅2%—3%，远低于内地房企，财务稳健，抗风险能力强。

‌重仓核心地段‌：项目集中在香港及内地一线城市核心位置（如上海国际金融中心、广州天环广场），租金和售价都有支撑。

‌持有大量收租资产‌：截至2025年底香港土储约5730万平方尺，绝大部分为已落成收租物业，提供稳定经常性收入。

稳健的财务结构、良好的业务地段、持续的收租资产，所有这些因素共同发力。促成了新鸿基能持续获取高利润。

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2025年，彭博发布的亚洲20大富豪家族排行榜上，新鸿基郭氏家族位列第五，居中国香港富豪家族首位。 福布斯2024年全球亿万富豪榜上，郭老太邝肖卿以120亿美元财富值位列第165位。④

新鸿基的内斗

邝肖卿1929年出生在广东花县一个普通家庭，1949年嫁给了比她大18岁的郭得胜，大女儿郭燕萍被查出淋巴癌30出头去世。二女儿郭婉君也是30出头突发暴发性心肌炎去世。丈夫郭得胜1990年去世后，她成了新鸿基地产的实际掌舵人，三个儿子郭炳湘、郭炳江、郭炳联也相继进入公司核心管理层。

2008年，长子郭炳湘结识了一个叫唐锦馨的女人，像着了魔似的常常只听她的话，以至和母亲、弟弟闹的不可开交。

后来79岁的母亲忍无可忍，联合两个小儿子，以大儿子患有“躁郁症”为由，罢免其主席职务。

被罢免的郭炳湘选择了鱼死网破，他不仅公开指责母亲和弟弟，还向香港廉政公署举报了两个弟弟的贪腐行为。

2012年，郭炳江因涉嫌贿赂被判入狱，这场长达6年的争产风波，让新鸿基股价暴跌，市值蒸发了400多亿，也让郭氏家族沦为全香港的笑柄。

邝肖卿看着儿子们反目成仇，不禁心如止灰。2018年68岁的长子郭炳湘因心脏病突发离世，这已经是她第三次白发人送黑发人了。她曾分300亿给郭炳湘的遗孀李天颖，试图用金钱弥补亲情的裂痕，但都无济于事。

老二郭炳江出狱后，和老三郭炳联虽然共同掌管着新鸿基，但貌合神离，母亲邝肖卿还是挂名主席，可她早已被排除在核心决策之外。儿子们和母亲的关系也变得越来越疏远。现在新鸿基是郭炳江和郭炳联的后代在管，偌大的豪宅里，冷清得能听见钟表的滴答声。逢年过节，儿子们会带着家人来探望，但那更像是一场精心策划的表演，每个人脸上都挂着公式化的笑容，却没有一句真心的问候。

守着千亿家产，邝肖卿却活成了最孤独的人，她的人生就像一场华丽的悲剧，在财富的巅峰，却跌入了亲情的谷底。

当生命走到尽头，这些身外之物终究带不走，而那些曾经被忽略的亲情，才是人生最珍贵的财富。⑤

为何郭家争斗激烈股权却未分散

香港豪门传承里，新鸿基地产最值得研究的地方，不是郭家兄弟曾经闹得多厉害，而是闹到这个程度，它的控制权竟然没有跟着家族关系一起崩掉。

郭得胜在1990年去世前，与妻子邝肖卿安排了家族信托。公开材料显示，相关信托受托主体常见为HSBC Trustee (C.I.) Limited，即汇丰国际信托的开曼主体。信托下层又通过Cerberus Group、Vantage Captain等控股公司持有新鸿基地产股份。

郭得胜留下的遗愿材料中，人民网曾引述其安排持有新地约44%股份的家族信托，由妻子及三个儿子共同持有，并且“永不出售”。信托锁住的是股权底盘。

郭家后来的变动给市场的冲击并不小，但信托持有的十多亿股并没有被过户，也没有因为长子离开管理层就被拆散。控制权依然集中在郭氏家族信托和邝肖卿这一核心安排之内。

2010年的信托重组，进一步说明了这套架构的特点。但重组并没有把新地股票分到三个人手里，也没有改变长期持有核心股权的原则。这就是信托结构的实际作用它可以让家族重新调整受益单元，却不必因为继承人之间的矛盾，把上市公司控制权拿出来重新交易。

2011年，两位弟弟转为联席主席，表面上像是一次和解，实际上更接近“双头共治”。2012年，廉政公署介入，郭炳江、郭炳联在2012年3月被廉署带走，随后案件涉及多名郭氏家族成员。

但结果再次证明，信托架构至少挡住了最危险的一层冲击。没有出现某个继承人为了还债或应对诉讼而变卖核心股权，也没有因为兄弟涉案就更换上市公司的实控人。

郭家没有因为兄弟内斗分崩离析，根本原因在于郭父去世前留下的“汇丰信托”，它有以下作用。

一是法定持有。新地的控股层不是郭家任何一人的个人名义，而是由信托及其下属控股公司持有，这使得继承纠纷因此不会直接变成上市公司股权过户。

二是执行信托契约。受益人变化、信托单元调整、分配方式变化，都要通过受托人和相关契约完成。尽管后面遭遇了多重波折，仍从未被打散过。

三是隔离个人风险。三位继承人各自的经营、债务、婚姻和诉讼风险，原则上不能直接把信托池里的核心股票拿走。当然“原则上”不等于绝对隔离，具体效果仍取决于信托设立、资产来源、受益权性质和适用法律，但相比个人直接持股，风险传导路径显然更长。

四是保留家族核心影响力。邝肖卿既是最大受益人，也是家族治理中的核心人物。受托人负责依照契约执行，并不等于替家族决定谁当主席、谁做行政总裁。真正推动管理层调整的，仍然是家族核心、董事会和公司治理机制。⑥

这是新鸿基经历如此惨烈内斗却“散而不倒”的根本。

核心在于它把‌新鸿基地产的控制性股权锁死在信托里‌，让郭氏家族成员无论怎么争，都无法通过出售或拆分股份来动摇集团根基。

简单说，汇丰信托相当于把家族公司的大股东身份“锁死”在结构里，无论家里怎么闹，都不改变“新地股权由家族信托持有”这个事实，公司层面不会散架。‌‌

经营做对了什么？

新鸿基的“逆势独行”与郭氏家族的“内斗不散”，看似矛盾，实则一体两面。前者靠的是“开发+持有”模式带来的现金流压舱石，后者靠的是家族信托制度对股权的锁死效应。这两件事共同指向一个结论：在地产这个长周期行业里，制度设计比个人能力更重要，资产结构比时机判断更关键。

新鸿基做对了什么？当内地房企还在“量价齐缩”中挣扎时，新鸿基在2025/26财年交出了一份总收入1101亿港元（+22%）、基础溢利228.5亿港元（+4.6%）的成绩单。这种反差的核心在于三点：

第一，“开发+持有”的双轮驱动构成了真正的压舱石。 物业租赁是新鸿基利润的基本盘，全年租金收入约250亿港元，贡献了185.7亿港元的溢利，占集团盈利的绝对主力。更关键的是，这部分收入几乎不受销售周期波动影响——香港出租率维持在92%以上，内地零售物业租金甚至逆势增长9%。当内地房企依赖销售回款维持现金流时，新鸿基靠收租就能覆盖大部分运营成本。

第二，踩准了香港楼市“撤辣”后的窗口期。 2025年香港全面撤销楼市“辣招”后，积压的刚需和投资需求集中释放，全年楼宇买卖登记量创四年新高。新鸿基在香港的物业发展收入因此暴涨69%至441亿港元，西沙SIERRA SEA单盘合约销售额就超过90亿港元。这不是运气，而是它手里一直攥着大量香港土储（约5730万平方呎），等到了政策转向的时机。

第三，财务纪律让它在别人缩表时还能扩张。 新鸿基的市净率长期低于行业平均，负债率克制。当内地房企被迫出售资产求生时，新鸿基反而在陆续交付西九龙IGC、上海ITC三期等大型收租项目，未来的租金底盘还在扩大。

内斗的本质是控制权战争

郭氏三兄弟的悲剧，根源在于父亲留下的“共治结构”本身缺乏终局裁决机制。1990年郭得胜去世后，三兄弟分掌不同部门：郭炳湘负责决策与酒店，郭炳江管建筑与收购，郭炳联管法律与财务。这种“三驾马车”在创业期是合力，一旦出现分歧就变成死局。

2008年郭炳湘被两个弟弟以“躁狂抑郁症”为由暂停职务，随后母亲邝肖卿接任主席，郭炳湘被彻底排除在权力核心之外。被踢出局的大哥选择了最极端的报复方式——向廉政公署举报两个弟弟与许仕仁的利益输送。2012年郭炳江、郭炳联被拘，最终郭炳江被判入狱五年，郭炳联无罪。

这场内斗的启示很冷酷：共治结构必须有明确的退出机制和争议解决条款。郭得胜设立了信托基金来防止分家，却没有规定“如果三兄弟意见不一，谁说了算”。当母亲作为信托人介入时，她选择站在两个小儿子一边，大哥就成了被牺牲的少数派。郭炳湘到死都没能真正“复仇”成功，2018年病逝时，二弟还在狱中。

三兄弟内斗到举报、拘捕、入狱的地步，新鸿基的股权结构却纹丝不动，郭氏家族信托持有的约42%股权从未被分割或出售。

原因在于郭得胜当年设计的酌情信托：受益人只有受益权，没有所有权。股权由信托统一持有，受益人不能出售、不能分割、基金也不能解散。这意味着，无论三兄弟怎么打，他们争的只是“谁控制信托的投票权”，而不是“把股权分掉各卖各的”。

2010年信托重组时，郭炳湘被排除在受益人名单之外，但信托本身持有的新地股权一股没少。2014年家族达成和解后，三房均分信托受益权，郭炳湘辞职离开，信托依然完整持有42%的股权。这就是制度设计的精妙之处：把“人”的纷争锁在“权”的层面，不让它传导到“股”的层面。只要信托不散，新鸿基的控制权就始终在郭家手里，内斗只是换谁坐上主席位子的问题。

这也印证了一个判断：在家族企业传承中，信托的核心功能不是分钱，而是防止分家。郭得胜当年设信托，就是看到了太多香港豪门“继承—分家—衰败”的循环。三兄弟打得再难看，至少新鸿基没有像某些家族企业那样被拆成碎片。

新鸿基的故事最终指向一个朴素的道理：地产的暴利时代结束了，但持有优质资产的能力、穿越周期的现金流、以及锁死股权的制度框架，才是动荡中真正靠得住的东西。

[引用]

①(新鸿基地产：2026财年净利润同比增长4.6% 2026年10月08日 来源： 南方财经网)

②（都是搞商业地产，如今王健林连卖十座万达，新鸿基却年赚200多亿 商业评说 2024-01-22）

③（揭秘新鸿基地产在香港地产界的霸主地位 苹果果农豆豆 2025-10-05）

④（比李嘉诚还狠！香港地产家族：60年只做一件事，靠卖楼攒出360亿豪门，全家都在躺赢 钱途观得失 2026-08-02）

⑤（富豪1250亿资产难换亲情，两女惨死三子反目无人送终2026-04-08 来源: 热恋到老 ）

⑥（新鸿基为什么“散而不倒”：郭得胜死前把股份锁进汇丰信托速记娱探2026-10-04）