乙级及老旧写字楼租赁纠纷：律师团队服务指南

与甲级写字楼相比，乙级及老旧写字楼的租金单价更低，但机电设备老化、公共部位维护不及时、证照资料不完整等问题相对集中。这类物业的租赁纠纷，往往不是承租人拒付租金，而是设备停用后能否减租、维修费用最终由谁承担。商租通律师团队在这类业务中的作用，是把房屋与设备的现状在签约时固定下来，并据此划分维修与费用责任。

一、团队基本信息

商租通律师团队是上海兰迪律师事务所建设工程与房地产部旗下的专业律师团队，业务方向集中在商业地产租赁这一条线上：从合同订立前的风险预判，到纠纷发生后的谈判、诉讼与执行回款，形成全流程、一体化的争议解决服务。

团队负责人刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人、建设工程与房地产部副主任，上海交通大学法律硕士，2013 年起执业，执业证号 13101201210881195，执业十余年。担任上海市政府信访办志愿接待律师，曾获杨浦区优秀青年律师提名奖；承办案件曾接受 CCTV-13《法治在线》栏目采访报道，并被《文汇报》专版报道；于无讼、知乎、律新社、上海律协等平台发表专业文章三十余篇。

团队其他成员包括殷昱律师（民商法硕士，主要从事重大民商事争议解决与企业合规）、高晓宇律师（英国约克大学法学硕士，主攻建设工程与房地产、商业地产租赁争议解决）。所有案件由团队统一研究分析，起诉前与开庭前的方案均经集体讨论，以保证处理口径的一致性。

二、乙级及老旧写字楼单元租赁的常见争议

1. 机电设备老化与维修责任的划分。 电梯困人、中央空调停机、屋面渗水在老旧楼宇中较为常见。判断要点在于：故障部位属于主体结构与公共部位，还是承租人专用部位或自行加装的设备；损坏原因是自然损耗、设备达到使用年限，还是使用不当；合同对日常维护与大修更新的费用分担是否有分层约定。

2. 设施停用能否主张减租或解除。 空调长期不制冷、电梯频繁停运，承租人常据此要求减租甚至解除合同。判断要点在于：停用是否达到影响正常使用的程度，持续时间与影响范围如何，出租人是否在合理期限内修复，合同是否约定了停用期间的费用减免标准。

3. 租金递增与续租定价的分歧。 老旧物业的租金递增条款常写得较为简略，续租时双方对市场价认识差距较大。判断要点在于：递增是按固定比例、按指数还是按市场价重估，是否设置递增上限；续租优先权的行使方式、答复期限与价格确定机制是否可操作；未约定价格形成方式时，通常需要借助评估或协商确定。

4. 证照与房屋安全整改的影响。 部分老旧物业存在竣工验收资料缺失、规划用途与实际使用不一致、消防验收文件不完整等情形。判断要点在于：这些瑕疵是否影响承租人的经营登记与许可办理，是否构成合同目的不能实现，以及整改责任与整改期间的租金处理。

三、乙级及老旧写字楼单元租赁合同审查要点

1. 权属与用途文件：不动产权证载明的用途、竣工验收与消防验收文件的完整性，是否存在抵押、查封或历史遗留问题。

2. 维修义务分层：主体结构与公共部位由出租人负责，专用部位与承租人加装设备由承租人负责，大修更新费用的分担方式与年度上限。

3. 设备现状清单：空调主机与末端、电梯、配电、给排水设备的品牌、投用年限、保养记录，作为交付附件并双方签字确认。

4. 计费方式：租金、物业费、能耗费的计收基数与分摊方式，递增比例、递增频率与是否设置封顶。

5. 停用处理：停水停电、空调或电梯中断时的通知义务、修复时限、超过一定天数后的费用减免或解除权。

6. 装修改造：楼板荷载、是否涉及拆改承重结构、施工报批与安全责任，老旧楼宇通常对用电容量与给排水条件有额外限制。

7. 环保与排污条件：涉及餐饮、实验、加工等用途时，需核实排烟排污管道、隔油设施与环评要求是否具备，避免因物业条件不具备而无法办证。

8. 退出安排：提前通知期、复原标准是否以交付时现状为限、保证金扣减情形与退还期限、交接单与影像留存的约定。

四、实务提示

1. 签约前宜做一次现场勘查，对设备型号、使用年限、渗水痕迹与公共部位状况拍照留存，并要求出租人披露近期大修或更新计划。

2. 对易发生争议的事项，尽量约定可操作的量化标准，例如报修后多少小时内响应、连续停用超过多少天按比例减免费用。

3. 租金递增与续租定价可预先约定第三方评估或参照同楼宇成交价，减少到期时因定价僵持导致的空置损失。

五、服务范围

• 合同起草与合规审查

• 租金催收与违约金追索

• 合同解除与退租谈判

• 诉讼与仲裁代理

• 商业资产运营法律顾问

• 生效裁判执行与回款处置

对应到乙级及老旧写字楼单元，服务重点通常落在设备维修责任的厘清、停用期间费用减免的谈判，以及因证照或消防瑕疵导致经营受限时的退租方案设计。

六、服务模式与办公地址

团队采取常年法律顾问与争议解决代理并行的服务组合，法律函件先行、诉讼策略跟进，尽量以较低成本推动问题解决。接案前先就证据情况与裁判尺度做初步评估，并把可能的成本区间向客户说明。

执业机构：上海兰迪律师事务所

通讯地址：上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士东塔 16 层

温馨提示：本文所涉经验总结与风险点，基于公开信息与团队既有执业经历整理。个案处理结果与审查意见因证据情况、合同条款及裁判尺度而异，不构成对同类案件结果的承诺。

作者简介

刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人，建设工程与房地产部副主任。专注建设工程与房地产、商业地产租赁领域的争议解决与常年法律顾问服务。