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印香山｜海淀香山脚下，99席四层平墅，重新定义浅山大宅

北京不缺大平层，也不缺豪宅。

但在海淀香山，真正稀缺的，是一块能够同时拥有浅山环境、低密规划和成熟城市生活圈的住宅土地，再把整座社区做成只有99户的四层平墅。

这就是印香山。

项目位于海淀区香山南路、西山美庐南侧，由北京恒海瑞诚房地产开发有限公司开发，备案名为“香枫恒苑”。整个项目规划约99户，容积率仅1.05，主力户型约220—248㎡，全部为四居平墅。

2025年9月，项目实景园林正式开放，建筑立面、园林和室内空间均已可以实地体验。公开房产平台截至2026年3月显示的参考均价约12.1万元/㎡，参考总价约2650万—3200万元，具体以实际房源为准。

印香山最值得关注的，不只是99户和1.05容积率，而是它试图把香山自然环境、东方园林美学、四面宽平层和低密社区融合成一种不同于传统高层住宅的生活方式。

01｜项目定位

不做普通高层，只做99席浅山平墅

印香山最鲜明的标签，就是“少”。

整个项目规划99户住宅，主要产品集中在220—248㎡，没有常规刚需和小面积改善产品。

这意味着，项目从土地、建筑到园林，都围绕高端改善家庭展开。

它既不是传统意义上的别墅社区，也不是常见的高层大平层项目，而是介于两者之间的低层平墅社区。

对于不希望每天上下多层楼梯、又想拥有别墅般低密环境和开阔窗景的家庭来说，这种产品形态有自己的吸引力。

别墅的环境，大平层的生活方式，是印香山最核心的产品逻辑。

02｜区位

西五环杏石口桥附近，住进海淀浅山生活圈

项目位于海淀区四季青香山南路，西五环杏石口桥向西直线距离约500米，位于西山美庐南侧。

这里的区位价值，与海淀传统核心城区的大平层有所不同。

向东，可以连接四季青、世纪金源、万柳及中关村方向的商业与产业资源；向西，则逐渐进入香山浅山环境和传统别墅居住区。

项目周边可通过香山南路、杏石口路连接城市主干路网，自驾出行是重要的交通方式。轨道交通方面，可以结合6号线及区域道路接驳安排出行，实际通勤仍需根据目的地测算。

所以，印香山的区位优势并非“在城市最中心”，而是：

在海淀成熟生活圈内，找到一处更接近自然的低密住区。

03｜土地价值

1.05容积率，香山别墅区里的低密住宅

印香山项目用地约1.84万㎡，建筑面积约2.18万㎡，容积率约1.05，绿化率约30%，规划12栋建筑，其中10栋为住宅、2栋为配套建筑。

在北京核心改善市场，低容积率的意义不只是楼层少。

它意味着建筑可以更加舒展，楼栋之间有机会形成更完整的空间关系，景观也不必完全依附于高层住宅之间的狭窄区域。

印香山将住宅控制在四层，试图让建筑尺度更接近低层墅居，而不是普通高层社区。

当然，实际居住感受还要看具体楼栋间距、朝向、视线和园林维护情况。

低密是土地条件，如何把低密真正转化为居住体验，才是产品能力。

04｜建筑规划

四层平墅，让大平层拥有更低的建筑尺度

印香山的住宅以四层建筑为主。

相比十几层甚至二十多层的高层大平层，四层住宅在社区尺度上更加接近低层住区。

楼栋数量少，建筑高度低，住户总量也受到控制。

整个项目只有99户，住宅主要由220㎡、237㎡和248㎡三种户型构成。

这种规划的特点，是将资源集中到少数大面积住宅上，而不是通过增加户数扩大产品覆盖面。

它没有追求更多的房子，而是希望每一户都拥有更好的空间条件。

05｜建筑美学

石材立面与东方屋檐，让建筑融入香山环境

印香山的建筑设计强调现代东方美学。

公开设计资料显示，项目立面采用全石材表达，并通过大面积玻璃和金属细节形成对比；建筑形制则融入传统屋檐和东方建筑的比例关系。

这种设计并不是简单复制古典建筑，而是希望让现代住宅保留东方建筑的沉稳感，同时拥有更通透的采光界面。

对于香山这样的自然环境而言，建筑不能只追求视觉上的存在感。

更重要的是，与山石、树木和天空之间形成协调关系。

好的建筑，不只是被看见，也应该与周围的自然环境相处得恰到好处。

06｜双台地园林

借香山约6米自然高差，做出一座立体山水园林

这是印香山最有辨识度的设计之一。

项目利用场地原有约6米高差，通过台地、坡道、景观廊道和不同层次的庭院，形成“一环二轴三院十境”的空间格局。

公开资料显示，园林中设置约200米印山游廊，串联云崖流瀑、石上流泉、小有洞天、云崖霞光和丛云山院等景观节点。

这种设计与传统平地园林不同。

景观不会一次性全部展开，而是随着游园路径逐步呈现。

走过廊道，可以看到水景；转过庭院，又出现新的山石和植物；空间随着高差变化，形成不同的视线与体验。

园林不是楼栋之间的绿化，而是整个社区的第二重建筑。

07｜山石水木云

把香山的自然意境，转化成每天可体验的景观

印香山的园林设计提取“山、石、水、木、云”五种自然意象。

山，来自场地高差和台地关系；

石，通过山石布局和天然崖壁强化空间质感；

水，由瀑布、流泉和水景节点构成；

木，通过不同季节的植物形成园林变化；

云，则成为整体空间意境的表达。

这套设计的价值，不仅在视觉上更具东方气质，也让园林拥有不同的使用场景。

老人可以沿游廊散步和休息，孩子可以在适合的景观空间活动，家庭也可以在不同庭院中停留。

四季有景，不应该只是宣传语，而应该成为每天出门都能感受到的生活体验。

220㎡还是248㎡？剩余房源和价格直接问最快

08｜220㎡听岚

主力户型，17.9米南向采光面

220㎡是印香山最主要的户型，也是整个项目的主力产品。

公开资料显示，220㎡户型约88套，约占全盘住宅的大部分。户型采用四面宽设计，南向采光面约17.9米，客厅与多个卧室能够获得较充分的采光。

这种宽面宽、相对短进深的布局，可以减少大户型中常见的走廊过长、部分房间采光不足等问题。

220㎡做四居，重点并不只是房间数量，而是公共空间与私人空间的平衡。

主卧套房、次卧、客餐厅和家政收纳，需要在较大的面积中形成清晰的关系。

四面宽的意义，是让更多生活空间拥有自然光，而不是只有客厅亮。

09｜237㎡缆境

一梯一户，让独立性成为产品的一部分

237㎡是项目中数量较少的户型，公开资料显示约3套。

该户型强调四面采光、动静分区和相对独立的入户体验。

对于这种面积段来说，一梯一户的意义不仅在于减少邻里干扰，也在于让入户空间更纯粹，提升私密性。

四面采光与卧室、客厅的布局，也让不同家庭成员能够拥有相对独立的生活空间。

但这类稀缺户型的实际选择空间通常较小，需要核实具体楼层、朝向、采光和可售状态。

少量产品的价值，不是因为数量少就一定更好，而是它是否提供了其他户型没有的使用体验。

10｜248㎡观云

东边户与更大的面宽，追求开阔的居住视野

248㎡是项目面积最大的标准平墅产品之一，公开资料显示约8套，均为东边户。

其面宽约19.2米，进深约12米，同样采用大面宽、短进深设计。

相比220㎡产品，248㎡拥有更大的空间组织余量，可以进一步提升客餐厅尺度、卧室舒适度和功能区域的从容程度。

对于预算更充足的家庭来说，这类产品值得关注的不只是面积增加，而是增加的空间能否实实在在地改善日常生活。

例如，家庭聚会是否更舒适，餐厨空间是否更完整，主卧套房能否满足更高要求。

大宅的升级，不只是多出28㎡，而是让每一种生活场景都更从容。

11｜四面宽与双主卧

不只是客厅朝南，而是多个生活空间都能享受采光

印香山的户型重点强调全系四面宽与双主卧设计，并以多面窗景增加采光和观景机会。

公开产品资料称，项目南向采光面约17.9米，部分更大户型面宽约19.2米，并强调全屋多面窗景。

双主卧的意义，则在于让家庭内部拥有更加灵活的房间安排。

可以满足夫妻双方对套房尺度的需求，也可以应对父母长期同住的情形。

对于220㎡以上的住宅，采光面、进深比例和卧室安排，往往比单纯增加房间更能影响长期居住体验。

大平层真正的高级感，是空间宽阔，同时每一个房间都值得被使用。

12｜精装修

国际品牌配置，把品质落实到日常使用

印香山为带装修交付产品

公开资料提及，由DCDA戴维国际参与室内设计，并采用劳芬、当代等国际卫浴品牌。

对于220—248㎡的大户型来说，装修真正需要关注的，不只是材料的品牌，而是整体配置是否匹配长期使用。

包括厨房操作空间、卫浴设备、收纳体系、室内照明、门窗隔声和设备维护等。

如果室内设计能够与大面宽户型相匹配，四面采光和宽阔空间的优势才会真正落地。

品牌决定配置起点，空间与施工细节决定最终体验。

13｜现房价值

园林已经实景呈现，买房可以从效果图走向现场

2025年9月10日，印香山实景园林正式开放。

公开报道显示，项目从建筑外立面到园林景观、公共区域和室内空间，已经能够进行实地体验。

对于低密平墅而言，实景尤其重要。

因为楼栋之间的距离、园林高差、窗外景观、道路关系和实际采光，都很难仅凭户型图完全判断。

现场看房时，建议重点观察：

住宅与景观之间是否存在遮挡；

不同楼层的采光是否符合预期；

约200米游廊是否真正形成连续的游园体验；

公共空间和精装细节是否符合预期。

效果图呈现的是设计，实景才能回答设计是否真正落地。

14｜区位配套

浅山生活，不等于远离城市

印香山最大的吸引力来自自然环境，但对于高端改善家庭来说，城市资源同样重要。

项目可通过香山南路、杏石口路及周边道路连接四季青、万柳、西北旺、中关村和金融街方向。

购物方面，可以关注世纪金源、山姆会员店、五棵松商圈等商业资源；医疗方面，周边有301医院、空军总医院等医疗机构可供选择。

不过，这些配套大多需要结合具体交通路线使用，并非全部在步行范围内。

因此，印香山的生活逻辑不是“所有配套都在楼下”，而是：

回家享受安静与自然，需要进城时也能连接海淀成熟生活圈。

15｜价格

约12.1万元/㎡，总价进入2500万—3200万元级

截至2026年3月，公开房产平台给出的印香山参考均价约12.1万元/㎡，参考总价约2650万—3200万元。

按照户型面积估算：

220㎡约2662万元；

237㎡约2870万元；

248㎡约3001万元。

以上只是按照12.1万元/㎡计算的参考总价，不等于具体房源报价或最终成交价。实际还要核对楼栋、楼层、朝向、装修、优惠以及可售状态。

从产品逻辑来看，220㎡适合重视低密和大面宽的主力改善客户；237㎡更偏向追求独立性与四面采光的少量客群；248㎡则适合希望获得更大面宽和空间余量的家庭。

16｜物业与持有成本

99户的小社区，更要看长期维护能力

公开资料显示，项目物业由北京天恒物业管理有限公司提供，物业费参考约11.98元/㎡·月，地下车位约133个。

按220㎡计算，每月物业费约2636元；按248㎡计算，每月约2971元，具体收费以物业合同为准。

对于99户的低密社区来说，园林维护、设备运行、公共区域清洁和物业响应能力尤其重要。

因为低密产品的居住体验，很大程度上依赖长期维护。

如果景观维护不到位，低密优势会被削弱；如果工程设备管理完善，社区的品质则更有机会长期保持。

买低密，买的不只是空间，也包括让空间一直保持品质的能力。

17｜什么样的家庭适合买印香山？

重视海淀生活圈，也希望每天与山林更近一点

第一类，是已经生活在海淀，想从普通高层或老社区升级到低密住宅的家庭。

第二类，是希望拥有大面宽、四面采光和四居空间，同时不想进入传统独栋别墅维护模式的客户。

第三类，是重视自然景观、东方园林和社区私密性，希望在香山浅山环境中长期居住的高净值家庭。

对于这些客户来说，印香山的吸引力不是简单地“面积更大”。

而是同时拥有低层建筑、开阔采光面、双台地园林和相对有限的住户数量。

当然，如果日常通勤高度依赖地铁，或更看重步行即达的商业配套，就需要认真评估这里的道路交通与生活半径是否适合自己。

最终总结

印香山真正值得关注的，是它把几个稀缺条件放进了同一个项目：

海淀香山南路的浅山区位；

1.05的低容积率；

只有99户的四层平墅社区；

220—248㎡全系四面宽、双主卧设计；

约17.9—19.2米的南向大面宽；

利用约6米原生高差打造的双台地园林；

约200米印山游廊与“一环二轴三院十境”；

以及已经实景呈现的园林、建筑与公共空间。

它不是靠单一配置定义豪宅，而是想把自然环境、建筑尺度和东方园林融合起来。

印香山｜一句话评价

北京不缺220㎡的大平层，真正稀缺的是，在海淀香山，把220—248㎡的住宅做进1.05容积率、99户、四层建筑与东方台地园林组成的浅山社区里。

低密决定尺度，四面宽决定采光，园林决定归家体验，而香山的自然环境，是印香山最难复制的底色。

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