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先厘清核心：玖川云阙没有叠拼，是70年产权主城联排/少量双拼合院，单本证，非上下拆分产权的叠拼，很多渠道口语俗称“叠拼”，本质是城芯家族合院墅，地上4层（含退台）+超大地下空间。

位置：成华迎晖路194号，东二环，一街之隔塔子山公园；占地33亩，容积率1.5，全盘仅33席合院，2栋大平层，小区总户数仅113户，圈层极度纯粹。

一、基础硬指标（合院家族墅）

1. 产权：70年纯住宅，单本证，非叠拼双证拆分
2. 建面区间：280‑360㎡（产权面积），清水交付
3. 实得面积：约900‑1100㎡，得房率接近300%
4. 层高配置

- 地上一层：3.55m

- 二、三层退台层：3.55m

- 地下层：6.5m超高挑高，可隔成双层

5. 南向最大面宽：约15.3米，单层最大约160㎡（成都主城墅里第一梯队单层尺度，拒绝狭长进深）

6. 花园体系｜一户五花园（核心卖点，层层退台）

- 一层：私家庭院（约100‑300㎡，边户更大）

- 二层退台花园、三层退台露台、屋顶大露台（约60㎡），每层独立户外空间，实现层层有院，户户有露台

7. 楼栋排布：11栋，大多四联排，少量双拼；头排合院正南直面塔子山公园无遮挡

8. 物业：高力国际，物业费约12元/㎡·月；车位配比约1:2.4

9. 交付时间：2028‑09‑30

10. 价格区间：取证单价约8.9‑11.5万/㎡；产权建面总价约2500‑3500万；

装修预留成本高，整盘落地（含土建改造+精装）普遍预估3500‑4500万区间

二、竖向分层拆解（地上4层+地下6.5m夹层）

✅ 负一层（6.5米挑高，可双层利用）

- 原生6.5m通高，可现浇分隔为地下1、地下2两层；

- 可布局：私家车库入库、酒窖、影音室、健身房、保姆套房、家族藏品室、会所式会客区；

- 采光井预留，可改造下沉庭院；

短板：无自然通风原生条件，依赖采光井改造，潮湿风险需要专业防潮系统设计。

✅ 地上一层（入户层，家庭公共层）

- 南向直面自家地面花园；约15米级大面宽横厅格局；

- 规划：入户玄关、超大客餐厅一体化、长辈套房（带独立卫浴）、公卫；

- 优势：老人房在地面层，不用爬楼，进出庭院方便；采光面充足。

✅ 地上二层（退台层，子女套房层）

- 退台外伸花园露台（独立小院），不是普通阳台；

- 双套房布局，两套独立卧室+独卫，均可通往退台花园；

适合子女房、独立客房，每个套房都拥有私属户外空间。

✅ 地上三层（主人专属层，主权层）

- 再一层退台大露台；

- 超大主人总统套房：卧室+独立衣帽间、超大卫浴、独立书房；

- 私属露台可做空中花园、茶厅。

✅ 屋顶层（顶层露台花园）

约60㎡屋顶露台，属于本户专属；可星空花园、户外餐区、休闲区；

注意：屋顶属于业主专属使用权，规划上不能封闭搭建，只能做景观、户外休闲。

三、产品核心优势拆解

1. 主城二环稀缺区位+塔子山景观资源

东二环，南向头排看500余亩塔子山公园；3公里万象城、攀成钢、太古里；主城真正的城芯墅，区别于近郊远郊别墅。

2. 1.5容积率，单本证合院（不是市面上流行的叠拼拼证）

成都近几年主城低密墅大多是两套叠拼产权拼出来的伪联排；玖川云阙合院原生一本证，资产完整性、流通性更优。

3. 15.3米超大南向面宽+单层约160㎡

打破传统别墅“窄面宽、长进深”的逼仄格局，采光通风极强，室内可以做大尺度横厅，大宅气场足。

4. 一户五花园，层层退台的立体院落体系

地面院、二层退台院、三层露台、屋顶露台，垂直化花园，每一层都有户外空间，是它最大差异化标签。

5. 圈层纯粹，小区仅113户

80户大平层+33户合院，没有刚需小户型，整体客群门槛高。

6. 设计天团背书：GOA大象（建筑）、山水比德（景观）、CCD、梁志天室内顾问，外立面石材+玻璃幕墙，颜值规格高

四、对标&客群定位（怎么选？）

-适合人群：主城自住大家族，追求城心有天有地，预算3000万以上，偏爱层层有院、立体花园；看重塔子山生态资源，主要依赖自驾出行。

-不适合人群：依赖地铁通勤、看重确定性顶级学区、预算卡很紧，不愿意投入高额装修改造费的买家。

和主城其他墅类横向对比简要结论

攀成钢片区无原生联排产品；主城同类可选标的极少；近郊别墅胜在总价更低、地块更大，但牺牲主城区位。玖川云阙的核心护城河就是：东二环+塔子山+单证原生联排合院这个组合。

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