山东
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朝阳大悦城旁的璞樾，152平起步全是四居
朝阳朝青这一带，大悦城、星河湾都在，配套成熟很多年了，就是新房一直很少。
去年4月，黄杉木店那块组合地以126亿成交，住宅楼面价约5.45万，是近两年朝阳宅地的最高价。地块拆成南北两块，南边是紫京宸园，北边就是璞樾。
璞樾去年10月17日开盘，到昨天正好满一年。它最特别的一点是：全盘七种户型，从152平到258平，全是四居。
▲ 璞樾鸟瞰效果图，9栋楼，424户
先看盘
项目
璞樾
位置
朝阳黄杉木店路，星河湾对面
越秀操盘，金茂做产品
规模
9栋7–25层，424户
梯户
两梯两户
容积率
2.6，绿化率30%
层高
约3.15–3.35米
物业
越秀物业，约11.58元/㎡·月
交房
预计2028年6月30日，精装
车位约530个，配比约1:1.25。产品用的是金茂“璞系”，物业和工程走越秀的体系。
价格上，参考均价约10.5万，网签成交均价在10万左右。到今年5月累计网签247套，套均约1700万。
152平起步，全是四居
户型是152、188、195、204、230、258平，再加一个约260平的顶层复式，一共七种，没有一套三居。
户型
格局
看点
152㎡
四室两卫
四叶草，南向三开间
188㎡
四室三卫
1号楼洋房在售
195/204㎡
四室三卫
主力改善段
258㎡
四室三卫
楼王，全盘约40套
152平是入门款，做成四叶草格局，南向面宽约11.8米，三个开间朝南。主卧是套房，带独立衣帽间和卫生间。
9栋楼里只有1号楼是洋房。现在1号楼在收官，188平的房源在7层，拟售均价约11.26万。
得房率含赠送在九成以上，靠的是内嵌阳台和设备平台。房本上的得房率约78.63%，两个数不矛盾，一个算了赠送，一个没算。
258平楼王怎么做的
258平全盘只有约40套。南向面宽约16米，层高3.35米，十字花厅，客厅餐厅连成一片，转角是270°的落地窗。
▲ 258㎡户型图：南向面宽约16米
厨房是中西双厨，配嘉格纳厨电，西厨带岛台和酒柜。主卧是约46平的套房，有步入式衣帽间和奢石主卫。
南边还留了一间长辈套房，带独立卫生间；两间儿童房放在北边，另外有独立家政间。三代人住，动静是分开的。
两梯两户，每户有独立电梯厅。入户是铝木双开门，门饰用景泰蓝珐琅。
▲ 样板间客厅（实拍）
金茂的科技系统
璞樾装的是金茂的十二大科技系统：恒温、恒湿、恒氧，全屋净化，分房间控温，屋里没有空调直吹的感觉。窗是YKK的系统窗，全屋接的是华为智能系统。
隔壁紫京宸园配的是常规新风加地暖。两个盘在产品上最直接的差别，就在这套系统。
不过这套系统有长期成本：物业是越秀的，系统的能源费要另交给金茂，每年还有检修期。
门口和园林
西侧主入口沿街铺开约170米。墙面是百余块香格里拉奢石拼花，取意《千里江山图》，再配上千块乌金琉璃，到了晚上灯一打，石头的纹理是金色的。
▲ 沿街奢石墙（实景）
主入口是一道铜门，鸡翅木饰面，门上做了掐丝珐琅的山峦，还用了古法手工金砖。
园林是一条东西向近130米的下沉庭院，借《兰亭修禊图》做曲水流觞。种了七棵高杆油松，还有树龄近百年的老桩红花紫薇。
▲ 下沉庭院水景（实景）
会所叫隐庐生活艺术馆，约4800平，程绍正韬设计。里面有4×25米的泳道、羽毛球馆、健身房、瑜伽区和室内高尔夫，还有行政酒廊、水吧和两个私宴厅。
▲ 隐庐行政酒廊（实景），落地窗外是下沉庭院
位置
项目在朝阳北路北侧约500米，星河湾对面。走路到朝阳大悦城不到一公里，3公里内一共有11座商场。
旁边是京城紫岸公园、星河湾生态公园和京城森林公园，遛弯、跑步不用专门开车。
短板
地铁不算近。到6号线青年路站约900米，走路要12到15分钟。
看病是黄杉木店这块最明显的短板：车程5公里内没有三甲，最近的是民航总医院，三级。
2.6的容积率不算低，9栋楼最高25层。地块是长条形，前后楼栋的遮挡关系复杂，有些房子采光会受影响；北侧配建幼儿园，临路的楼栋也有噪音。
周边学校有星河实验小学、北京中学润丰分校、日坛中学实验学校，在朝阳算中上游，新小区怎么划片还不确定。
我的看法
璞樾的思路很清楚：用152平的门槛把客群先筛一遍，户型全做四居，再加一套金茂的科技系统。开盘七个月网签两百多套，成交均价在10万左右，没怎么降价。
它的长处在房子里，短处在房子外。户型、层高、科技系统都是朝青新房里拿得出手的；地铁、三甲医院这两样，靠房子本身补不回来。
想看璞樾的户型图和还剩哪些楼栋，可以后台私信我们。户型、面积和交付标准以开发商公示和购房合同为准。
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