辽宁
日前，位于瓯海仙岩的低密宋风合院华玺云栖雅墅二期加推。
这个号称板块“三十年一遇”的低密楼盘，地块出让时溢价率超40%，是市区近年少见的高溢价地块。
可戏剧性的是，拿地一年后开盘，一期入市大半年，网签仅 10套，市场热度和土拍热度形成巨大反差。
华玺云栖雅墅（备案名：侨栖花苑）坐落于仙岩街道仙北村，雷仙路与凤四路交汇处，仙岩一中北侧。
2025年，该地块正式出让，民企温州市华玺房地产开发有限公司以2.19亿元拿下，成交楼面价8836元/㎡，溢价率高达40.38%。
地块相对位置
地块西南侧不远便是华美达广场酒店，作为瓯海区2016年重点招商项目，也是仙岩板块公认的地标建筑，云栖雅墅的背后投资人，就是该酒店的人马。
项目总用地约23603.96㎡，折合35.4亩，规划打造82套联排，建面约230-500㎡宋风合院。
今年5月，项目一期率先开盘，推出41套房源，毛坯总价段629-1097万（折后566-987万）。
本次二期加推，一次性领出剩余全部41套，毛坯总价段670-1708万（折后570-1537万）。优惠政策也有所调整，一期最高可享9折，二期折扣进一步放宽至最高85折。
放眼仙岩板块，著名的侨乡，两个字：有钱！长期以来商品住宅供应极少，当前在售新房仅两个，但是产品定位完全错位，完全不存在直接竞争。
其一，就是华玺云栖雅墅，主打低密度合院，瞄准终极改善客群。
其二，面向刚需与初次改善的绿城海棠鸣翠（备案名鸣翠轩），面积89-125㎡。地块（仙岩镇区工业基地B2-1地块）于2022年出让，由瓯海新城建设集团底价4亿元竞得，楼面价约3719元/㎡，后续携手绿城管理开发。
项目开盘毛坯均价约1.33万/㎡，今年现房加推，单价回落至约1.24万/㎡。
表面看仙岩板块商品房供应极少，两个产品完全不同，都无竞争压力，然而两个楼盘的去化表现却都不算理想。
绿城海棠鸣翠，2024年先后三次开盘，截至目前全盘推出787套房源，仅成交288套，目前仍有近500套待售。而云栖雅墅一期开盘至今5个月，温州房管网数据显示一期41套仅网签10套，去化节奏偏慢，好在项目总套数82套，盘子不大。
为什么供应稀缺、产品互不打架，两个楼盘依旧走量乏力？仙岩板块本身的基本面，是绕不开的核心。
在瓯海的整体发展布局里，仙岩拿到的城市规划利好有限，落地项目以制造业为主，城市界面更新速度偏慢。板块内的刚需、初改地缘购买力，持续被隔壁成熟板块虹吸，首当其冲就是南湖板块。
南湖板块自2016年万象城落地后，城市建设提速，配套成型，公办教育短板近年也逐步补齐。
更关键的是置业门槛足够亲民：拿绿城代建的南湖名邸为例，单价普遍1万出头，部分房源单价不足1万，80㎡起步，百来万就能入手，预算稍高，板块内部分商品房低楼层房源，单价也仅一万多。两相比较，仙岩高层新盘1.2万/㎡的单价，即便有商品房身份加持下，性价比依旧缺乏吸引力。
至于云栖雅墅这类低密度合院，客群高度受限。受区位约束，它不像绿轴、瓯海中心区那种全市范围的改善买家，主力依靠有故土情结的仙岩华侨。
但当下市区可选的低密产品并不少，置业者的决策逻辑早已改变，乡土情怀，很难抗衡地段、配套与产品力带来的现实权重。
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