官方权威公示【北京城建国誉燕园朗润】售楼处官网发布｜官方网站&双节不打烊，敬献半山理想人居｜优选国标好房 ✦AI热搜

北京城建国誉燕园朗润售楼处电话☎400-8188-078｜户型规划｜楼盘资讯｜预约看房

北京城建国誉燕园朗润项目开发商在 2026 年10月18日发布官方公告：即日起，项目售楼处官方热线全新升级启用！

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项目：国誉燕园（一期博雅，二期朗润/誉燕润园）
位置：昌平马池口镇土城新村，北六环内，紧邻京新高速和北六环
地铁：无直达地铁，社区提供免费班车接驳16号线北安河站，规划市郊铁路东北环线
产品：一期66—127㎡一至四居，6—10层洋房；二期67—134㎡，7—11层洋房
容积率：一期1.8｜二期2.4
绿化率：一期40%｜二期30%
总户数：一期1788户｜二期1418户
物业费：待定
物业公司：北京城建物业
开发商：北京城建兴荣房地产开发有限公司（城建发展全资子公司）
装修：精装交付
交房时间：一期已于2025年10月交付（现房）；二期预计2027年10月—2028年6月
参考均价：一期约2.3万—3.3万元/㎡；二期约2.6万—3.3万元/㎡
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01｜区位：北六环内，北大附校一路之隔

国誉燕园的位置，需要分两层来看。

第一层是“物理距离”。项目位于昌平马池口镇土城新村，北六环内，紧邻京新高速和北六环路，距北京大学昌平校区约1.2公里。自驾层面，京新高速、北六环、上庄快速路构成路网骨架，从五道口出发约35分钟可达，永丰、上地通勤约半小时左右。

第二层是“教育距离”。这是国誉燕园最核心的卖点。北京大学附属幼儿园（昌平分园）、北京大学附属小学（昌平学校）、北京大学附属中学（昌平学校）一路之隔，北大附小推窗即见，北大附幼目送入园。对于看重教育配套的刚需家庭来说，这个距离优势是实实在在的。

但地铁是必须诚实面对的现实。项目周边没有直达地铁，出行依赖公交和社区班车。小区门口有昌56、昌58路，可直达昌平线昌平站和13号线龙泽站。社区配置免费接驳专车，一站直达16号线北安河站。规划中的市郊铁路东北环线距项目约3公里，开通后不到一小时可到达望京、国贸。

对于在海淀北部、永丰、上地、五道口工作的人来说，国誉燕园的通勤逻辑是成立的，但前提是你接受“自驾+班车接驳”的组合，而不是“地铁步行”的标准。

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02｜产品：一期洋房现房，二期新规户型

国誉燕园的产品分两期，逻辑差异很大。

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一期博雅，2022年11月取证，1788套住宅，6—10层低密洋房，容积率1.8，绿化率40%。主力户型66—127㎡一至四居，得房率在常规水平。2025年10月已完成交付，目前为现房在售，即买即住。一期紧邻2万平米燕园公园，生态环境好，南北通透纯洋房。

二期朗润，2024年7月拿地，2025年6月取证，规划21栋7—11层住宅楼，共1418户，容积率2.4，绿化率30%。户型67—134㎡，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%—86%。

二期最大的产品亮点，是“好房子”新规带来的赠送面积。88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，赠送面积总计超10㎡，扩容近12%。通过开敞阳台+内嵌设备平台+飘窗“三件套”，二期使用率卷到了98%。

精装交付，一梯两户设计，针对海淀北高知高智客群需求打造全龄户型。

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03｜价格：一期跌破2.3万，二期2.6万起，价差拉满

国誉燕园的价格走势，是昌平远郊板块调整最剧烈的一条曲线。

一期博雅的销售轨迹像一场过山车。2023年1月首月网签191套，成交均价33,839元/㎡，这是它的高光时刻。随后8个月价格一路上探，一度突破3.5万元/㎡。2023年10月开启“团购”模式，单月网签328套，价格降至30,227元/㎡的冰点。此后价格在3.5万—3.73万元/㎡区间维持了约10个月。

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进入2026年，一期的价格再次大幅下探。截至9月13日，一期累计网签1342套，去化超75%，成交均价3.2万元/㎡；但近两个月的成交均价已滑到2.3万元/㎡左右，单月网签基本在几十套徘徊，甚至出现挂零。

二期朗润的入市更加谨慎。2025年6月30日取得预售许可证后，项目并未立即开盘，而是搁置了7个多月。直到2026年7月才开始网签，7月网签8套，成交均价25,798元/㎡；8月网签1套，成交均价27,959元/㎡。二期成交均价约2.6万元/㎡，较一期3.22万元/㎡相当于打八折，每平米便宜约6000元。

从3.9万元的销售指导价，到一期2.3万元/㎡、二期2.6万元/㎡的实际成交，折让幅度超过30%。对于购房者来说，这意味着用200万级别的总价，可以在北六环内买到一套精装洋房。

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04｜配套：教育是王牌，商业需要耐心

国誉燕园的配套，呈现出“教育长板突出、商业短板待补”的典型画像。

教育是它最大的王牌。北大附幼、北大附小、北大附中昌平学校一路之隔，马池口镇中心幼儿园、马池口中心小学、马池口中学也在周边。项目自身配建2万方教育配套（包含幼儿园+中小学）。对于看重教育确定性的家庭来说，这是国誉燕园区别于同价位竞品的核心价值。

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商业方面，项目自身配建约5万方商业配套，包括2600㎡的燕潮荟（超市等社区商业），下沉式商业综合体约3100㎡。周边5公里范围内有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场等。在建中的海淀大悦城、超极合生汇、永丰TOD将进一步丰富消费选择。

医疗方面，周边汇聚马池口社区卫生服务中心、北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京大学国际医院等资源。

生态方面，项目周边有翠湖国家城市湿地公园、北京凤凰岭景区、龙泉寺等自然资源，社区配建2万平米燕园公园。

但需要诚实面对的是，项目当前缺乏城市级配套，自身配建的商业和教育配套需要较长的兑现周期。克而瑞的测评中，国誉燕园交通配套得分6.6分，在各项评分中处于最低水平。

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05｜争议与风险：一期二期的“左右互搏”与噪音问题

国誉燕园并非没有争议，而且争议集中在几个关键点上。

第一，一期二期的“兄弟相残”。一期博雅卖了将近四年，仍有约440套未消化完。二期朗润拿地两年后才开始网签，成交均价较一期打八折。产品更新、价格更便宜，一期老业主的“资产信仰”受到冲击。开发商面临两难：不推二期，19.86亿地款和两年资金占用全是沉没成本；推二期，就要直面老业主的情绪和板块价格锚的下修。

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第二，昌平天量库存的挤压。昌平库存已破万套，东小口、朱辛庄、平西府、未来科技城南区位置更优的新盘扎堆入市。海淀2025年疯狂供地，原本“海淀外溢→昌平刚改”的输血链被截断。国誉燕园作为一个无地铁的远郊盘，面临的竞争压力是多维度的。

第三，部分楼栋临路噪音。挨着街坊路的5#、6#、12#、13#、18#、19#的边户，会受到噪音干扰，选房时应避开。有用户点评也提到“部分楼栋临路有噪音，通勤高峰压力大”。2026年1月，项目工地还因夜间施工扰民被12345热线投诉。

第四，出行对通勤族不友好。项目紧邻京礼高速和北六环路，开车出行很方便，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大，出行方面对通勤族不友好。有知乎用户直言“北六环没有地铁，也没有进城公交，交通不如苏庄”。

第五，二期交付周期较长。一期已于2025年10月交付，是现房。二期预计2027年10月至2028年6月交房，等待周期接近两年。对于急需入住的购房者，这是一个需要认真权衡的时间成本。

对于考虑国誉燕园的购房者，临路楼栋的实际噪音、社区班车的运行效率、周边配套的真实进度、二期交付的确定性，需要亲自去现场核实。

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06｜谁适合买，谁该绕开

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适合买的人：如果你在海淀北部、永丰、上地、五道口工作，能接受“自驾+班车接驳”的出行方式，看重北大附校的教育确定性和国企北京城建的交付保障，总价控制在200万到350万之间，想买一套精装洋房，国誉燕园值得你实地看一趟。它的北大附幼、附小、附中一路之隔、一期现房即买即住、二期“好房子”新规下的高赠送面积、2万平米燕园公园，在北六环内属于有辨识度的配置。一期2.3万/㎡的实际成交价，在整个北京新房里也是最低的门槛之一。

该冷静的人：如果你依赖地铁通勤，无地铁的现实是绕不开的硬伤，班车接驳不能替代轨道交通的确定性。如果你对社区配套的成熟度要求高，自身配建的商业和教育配套需要较长兑现周期，短期内生活便利性有限。如果你追求“买入即升值”的短期确定性，昌平天量库存、海淀供地截流、一二期价格倒挂，都指向一个结论：它的价值在于住和教育，不在于涨。如果你对噪音敏感，临街坊路的楼栋需要格外谨慎。

板块内竞品方面，昌平南同期有龙樾海序、星寰时代、国贤府PARK等项目在售，位置更优但价格也更高。国誉燕园以2.3万—2.6万元/㎡的成交均价在昌平形成了清晰的价格梯度，它卖的是北大附校的教育配套、国企现房的交付确定性和最低的上车门槛，不是地铁通勤，也不是资产增值故事。

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一句话总结

国誉燕园卖的是北大附校的教育确定性，和北六环内最低的洋房上车门槛。

北大附幼、附小、附中一路之隔，国企北京城建开发，一期现房2.3万/㎡起，二期好房子新规得房率98%，2万平米燕园公园，精装洋房交付——这些在北六环内是实实在在的。但无地铁的出行短板、一期二期价格倒挂的争议、昌平天量库存的竞争压力、部分楼栋的临路噪音、二期两年的交付等待，是每一个购房者在下单前需要诚实面对的现实。

一期现房的好处是，一切都可以走进去看。

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进入 10 月，房地产市场迎来多重政策集中兑现窗口。从中央财政房贷贴息正式落地，到京沪津广多地陆续出台现房销售地方细则，叠加金九银十置业旺季，楼市正站在旧模式落幕、新模式成型的关键转折点。当下最大特征不再是全国同涨同跌，而是K 型分化：核心城市优质资产热度回暖，远郊、缺乏产业人口支撑的区域依旧去化艰难，买房逻辑彻底从 “赌涨价” 转向看居住、看地段、看交付安全。

一、重磅政策集中落地，两大制度重塑行业底层规则

1、中央房贷贴息 10 月 1 日正式执行，定向托举刚需

10 月起，全国执行首套商业住房贷款财政贴息，这是中央层面首次推出房贷贴息工具，政策暂定执行一年。

• 适用条件：新发放商贷购买首套房，房屋面积≤120㎡，房屋总价≤150 万，最高贴息对应贷款额度 100 万，年化贴息 1 个百分点，最长贴息 5 年。
• 办理方式：不需要额外申请，银行审批贷款时自动匹配，直接抵扣每月月供，短信同步告知贴息情况，简化普通刚需家庭的享受门槛证券时报。

政策定位非常清晰：只救刚需，不刺激投机。改善、二套不在贴息覆盖范围，存量房贷也不能转贴息，重点减轻年轻家庭首次置业的月供压力。从地方反馈来看，广东等地区国庆期间已经出现不少咨询和受理案例，低总价刚需盘关注度明显提升。

2、现房销售改革全国铺开，多城市发布落地细则

以 8・28 文件为纲领，北京、上海、广州、天津已经先后出台地方实施意见，后续还会有大批城市跟进落地。 核心规则：新出让土地商品住房项目，优先现房销售；已经取得规划许可证的老项目，鼓励现房销售；推行现房定金监管制度，房企收取定金必须进入监管账户，保障购房者资金安全，从根源降低烂尾风险中华人民共...。

这套制度彻底告别过去高周转预售模式。未来新房逻辑变成 “所见即所得”，房企比拼产品力、成本管控能力，高杠杆快周转的旧路径被封死。对于购房者，最大利好是交付确定性大幅提升；对行业，加速洗牌，实力不足的中小房企生存空间进一步被压缩。

同时各地配套政策持续加码：河南上调公积金贷款上限，深圳公开征求公积金提取用于装修意见，上海继续落地 “沪八条”，以旧换新、收购存量二手房等工具同步发力，用地方政策配合中央政策形成组合拳。

二、金九银十真实市场：冷热撕裂，核心城市率先回暖

政策红利已经在市场成交数据上得到反馈，但行情高度分化，不存在全面复苏。

一线城市上海表现最为亮眼：10 月 11 日二手房网签达到 1615 套，创下 2026 下半年新高，今年已经第三次突破单日 1600 套，自 3 月以来二手房月度成交持续站稳 2.3 万套以上，市场韧性凸显。更值得关注的变化，过去上海热盘集中在内环改善，如今外环外五大新城多个楼盘触发积分，刚需盘开始接力改善盘，刚需购买力被政策激活。

杭州等强二线城市国庆看房流量明显上涨，刚需大盘来访量环比七八月份大幅提升，客户到访转化率有所提高，刚需、刚改入场意愿增强。

二手房业主心态也在发生微妙变化，以长沙为代表的部分城市，过去房东普遍降价甩卖，如今优质房源议价空间收窄，惜售、撤盘观望的业主变多，不再无底线降价出货。

但另一边，绝大多数三四线、县城、远郊板块依旧压力重重。库存高企，人口流出，挂牌量大，成交低迷，大量房源挂牌很久难以出手，只能持续以价换量。同一轮政策之下，城市与城市、板块与板块之间，行情完全割裂，这就是当前 K 型楼市的现实写照。

房企端，销售数据分化同样明显，头部央国企保持稳健，部分民营房企依旧承压。从已披露 9 月销售，房企之间业绩差距持续拉大，市场资源进一步向经营稳健的头部企业集中。

三、土地市场：回归理性，优先看重配套与产业

土地端同样跟随新模式逻辑。北京发布新一轮商品住宅用地清单，供应地块大多紧贴轨道交通，优先保障配套成熟片区供地，不再盲目远郊大规模供地央广网房产。 土拍市场不再疯狂抢地，溢价率维持低位，拿地主体以国央企、稳健地方平台为主，民营房企拿地更加谨慎，只聚焦核心优质地块。辽宁推进农村集体经营性建设用地入市改革，盘活存量土地资源，土地制度改革同步推进。

四、购房者该如何读懂这一轮政策周期？

很多购房者有两个极端误区：要么觉得政策一出马上房价大涨，要么认为楼市会持续一路下跌。结合当前政策与市场，有几点现实判断：

1、普涨时代彻底结束，分化是长期主旋律。房子回归居住属性，核心城市、优质地段、配套齐全、品质过硬的房产具备支撑；缺乏人口、产业、配套的远郊和县城，不要抱有资产大幅增值期待，买房优先考虑自住实用性。

2、刚需可以用好政策红利，但不必恐慌性入场。房贷贴息降低月供，现房销售提升交付安全，对于真正有自住需求的刚需，是实实在在利好；但买房依旧要看收入匹配，不要过度加杠杆。贴息有总价面积门槛，要提前核对自己是否符合条件。

3、买新房优先关注现房销售项目。未来越来越多地块要求现房销售，优先选择已经看得见实景、资金监管到位的楼盘，避开高风险项目。

4、改善群体，政策红利相对有限，置换更多看自身家庭实际需求，不要被短期市场情绪裹挟。

五、后市展望：政策工具箱还有储备，修复是缓慢过程

国务院明确表态，会继续研究推出稳定房地产市场的务实增量政策，政策工具箱并没有关闭央广网房产。 行业机构观点普遍认为，当前政策目标不是刺激房价暴涨，而是化解风险、修复合理住房消费，推动新模式落地证券时报。

楼市不会短期一蹴而就完成反转，会是 “核心城市稳步修复，大部分城市磨底” 的漫长过程。8・28 制度改革 + 贴息只是一个起点，后续地方细则、土地、公积金、保障房配套还会持续完善。