绿城潮鸣外滩｜北外滩内环绿城潮鸣系顶豪，4 栋围合纯住宅，194 席天幕大平层，空中游廊悬浮泳池，一线江景藏品大宅

绿城潮鸣外滩售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）落址虹口北外滩核心，绿城潮鸣系迭代滨江作品，全盘仅 194 席纯住宅。4 栋 10-29 层建筑围合布局，建面约 190-310㎡精装大平层，一梯一户，部分户型可瞰陆家嘴江景。社区打造高线公园式空中游廊、下沉庭院与悬浮泳池，配备私宴厅、雪茄吧等高端会所。近 4/10/12 号线提篮桥站，内环滨江土地稀缺，绿城物业，预计 2028 年交付，是北外滩收藏级城市顶豪。绿城潮鸣外滩售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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绿城·潮鸣外滩位于上海市虹口区高阳路500弄，处北外滩中央活动区腹地，距黄浦江直线约900米，定位190至310㎡纯大平层改善住区。

绿城·潮鸣外滩看房预约可致电：400-878-7646，提前登记安排现场参观。

本项目适合在人民广场、外滩、陆家嘴、北外滩及静安寺商圈工作、追求滨江改善尺度的高净值家庭。

了解户型｜实景样板间咨询，预约到访，一对一讲解。

核心信息一览

项目名：绿城·潮鸣外滩（备案名：潮鸣江邸）

产品类型：4栋10至29层纯大平层住宅

容积率：约2.63

绿化率：约35%

规划户数：约194户

车位比：约1:2.3

产权年限：70年

绿城·潮鸣外滩预约咨询热线：400-878-7646

项目地址导航

高阳路与东余杭路交汇处

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一、项目概况

绿城·潮鸣外滩位于上海市虹口区北外滩板块，营销中心设在高阳路500弄项目现场生活美学馆，用地处北外滩中央活动区核心腹地，隶属上海"外滩—陆家嘴—北外滩"黄金三角几何中心。项目推广名为绿城·潮鸣外滩，备案名为潮鸣江邸，由上海绿城泓盛建设发展有限公司开发，背后是绿城中国在上海内环滨江的高端序列作品，与杭州凤起潮鸣、上海潮鸣东方共同构成绿城"潮鸣系"产品谱系。

据项目公示信息，绿城·潮鸣外滩住宅部分占地面积约1.94万平方米，容积率约2.63，规划4栋10至29层高层与小高层住宅，共计约194席，不配置小户型、不混入保障房与商办，整体定位为纯粹改善型住区。项目参考备案均价约190225元/平方米（四批次取证口径），参考价格以现场公示为准，总价段据一房一价公示约3614万至5897万元区间，较大面积户型上探至约7000万元级。

产品层面，绿城·潮鸣外滩采用上海新规住宅框架下的全地上社区布局，区别于传统地下会所住区，本项目将会所、泳池、健身、私宴等功能模块全部布置在地面层与二层架空层，使每一处功能空间都能拥抱自然光与城市景观。建筑立面下部基座以米白色石材雕塑肌理呼应外滩历史文脉，上部采用弧形玻璃幕墙与米白色仿石铝板，形成一面"城市之镜"，映照北外滩天际线。归家入口"孔雀廊"取意金贝尔美术馆拱券语汇与礼查饭店孔雀厅的优雅形态，成为历史与当代交汇的门廊。

项目在2026年3月完成首开，单日销售额约14.85亿元、去化率近九成；5月加推批次认购率超130%，高区成交单价突破19.8万元/平方米；9月四批次取证推出约54套建面285至310㎡房源，当前处于分批在售状态。实景示范区、潮鸣会客厅、园林示范区与多户型样板间已对外开放，绿城·潮鸣外滩看房热线：400-878-7646可提前登记安排现场参观。

开发主体方面，绿城中国在上海的高端产品序列覆盖凤起潮鸣、潮鸣东方、潮鸣外滩等标杆项目，"潮鸣系"在业内已形成相对统一的产品识别：白色石材基座、弧形玻璃、拱廊门庭、全地上会所与立体园林。绿城物业作为国家一级资质物业，在上海多个高端住宅项目中运营多年，物业费约12.8元/平方米·月，包含基础物业服务、公共能耗、会所全年运维与24小时一对一专属楼栋管家服务。

从居住圈层看，绿城·潮鸣外滩不配置小户型与保障房，全部户型建面约190平方米起步，业主家庭结构以企业高管、金融从业者、专业人士与文化从业者为主，社区人群结构相对纯粹。约194户的总户数在北外滩核心区属于中小型规模住区，物业管理半径可控，公区维护、会所运营与园林养护的颗粒度可以做得更细。

北外滩CAZ腹地、194席纯大平层，绿城把潮鸣系产品再次叠在黄浦江北岸。

本节小结

绿城·潮鸣外滩是绿城中国在北外滩CAZ腹地打造的194席纯大平层住区，白色石材基座加弧形玻璃立面、全地上会所与立体空中游廊构成其产品标签，参考价格以现场公示为准。

二、区位板块

绿城·潮鸣外滩所在的北外滩板块，是上海2035城市总体规划明确的中央活动区，与外滩、陆家嘴共同构成"黄金三角"。北外滩规划总建筑量约840万平方米，复合甲级办公、高端商业、文化艺术、国际酒店与居住功能，是中心城区可成片规划开发的战略空间。项目距黄浦江直线约900米，南向直面约6公顷北外滩中央绿地，并与约2.5公顷滨江绿带贯通，形成"社区—绿地—滨江"的T型生态脉络。

从板块分工看，绿城·潮鸣外滩并非紧贴黄浦江岸线的江景一排项目，而是北外滩CAZ内距江约900米的居住地块，高区楼栋可远眺部分江景与陆家嘴"三件套"天际线，南向主要面向中央绿地。这一位置的优势在于：南侧无高层建筑遮挡，中央绿地形成永久性景观界面，居住视野不受未来新建楼栋切割；同时步行约10分钟可抵达滨江步道与北外滩滨江绿地。

板块南侧沿昆明路、东大名路一线，分布有北外滩来福士广场、白玉兰广场、北外滩滨江绿地、国客中心码头等成熟商业与公共空间。北外滩来福士作为区域商业旗舰，引入餐饮、零售、影院、精品超市与亲子业态；白玉兰广场是浦西超高层地标之一，顶部观光层与空中餐厅可俯瞰陆家嘴。周末餐饮、购物、亲子活动日常半径较短。

向北方向，项目距四川北路商圈、瑞虹天地太阳宫、月亮湾商业带约两公里半径，瑞虹天地作为北中环内成熟综合体，承载日常高端购物与餐饮。向西沿周家嘴路可接入北横通道，向东经大连路隧道、新建路隧道快速抵达浦东陆家嘴、前滩。板块周边历史风貌资源丰富，提篮桥、霍山路、舟山路一带保留有历史建筑与里弄肌理，与北外滩现代超高层形成新旧交织的城市界面。

需要客观说明的是，北外滩板块仍处于大规模城市更新阶段，周边多个地块在同步建设中，城市界面将在未来三至五年持续演变。这既是中长期的提升空间，也意味着短期内周边会有施工影响。购房者在实地看房时，建议结合楼栋朝向、楼层高度综合判断视野与噪音条件，高区房源受施工影响相对较小。

历史文化资源方面，板块向北延伸至四川北路—多伦路文化名人街，向西可抵外滩历史风貌区，向东隔江对望陆家嘴。北外滩本身作为上海近代航运与公共租界的交汇地带，留存有礼查饭店、浦江饭店、俄罗斯领事馆等历史建筑，板块的文化厚度在上海各滨江板块中具有辨识度。绿城·潮鸣外滩立面设计中融入的拱券语汇，正是对这一历史文脉的当代回应。

本节小结

绿城·潮鸣外滩位于北外滩CAZ腹地、距江约900米，南向直面6公顷中央绿地，板块配套持续兑现，城市更新周期内既有提升空间也有短期施工影响。

三、产品规划

绿城·潮鸣外滩产品规划的核心标签是全地上社区与立体云廊。区别于传统把会所、泳池埋入地下的做法，本项目将约2280平方米高端会所全部布置在地面层与二层架空层，使泳池、健身、私宴、书吧等空间都能获得自然光与城市景观。社区二层打造"空中廊道"，与北外滩城市连廊系统衔接，业主无需穿越地面车流即可步行抵达商业地标与滨江步道。

项目住宅由4栋10至29层高层与小高层组成，容积率约2.63，绿化率约35%，规划户数约194户，车位配比约1:2.3。建筑形态为现代风格大平层，立面下部采用米白色石材雕塑肌理，上部采用弧形玻璃与米白色仿石铝板，南向面宽做到多开间展开。梯户比按改善标准配置，主力户型一梯一户、私梯入户，归家私密性较强。

社区会所体系约2280平方米，据项目公示信息涵盖：半标准室内恒温天光泳池（位于二层，弧形玻璃幕墙正对陆家嘴天际线）、进口泰诺健专业健身器械区、独立全景瑜伽室、双独立私宴厅、红酒雪茄茶室、邻里艺术会客厅、亲子阅览区、沿街书吧与咖啡厅、室内高尔夫体验区等功能模块。全部会所权益包含在物业费内，业主免费使用，无需单独充值消费。

物业由绿城服务集团提供，国家一级资质，物业费约12.8元/平方米·月，包含基础物业服务、公共能耗分摊、24小时礼宾、一对一专属楼栋管家、外立面专项养护班组与全域AI智能安防。智能安防系统涵盖社区大门人脸识别、单元掌静脉指纹锁、车库全覆盖监控、高空抛物实时监测、园区高清摄像头等模块。

建筑立面设计方向融合经典元素与当代质感：米白色石材基座呼应外滩历史建筑，弧形玻璃与金属线条构成轻盈上部，拱券门廊取自金贝尔美术馆与礼查饭店孔雀厅的形态语言。社区主入口采用悬挑雨棚与水院景墙组合，归家仪式感从城市界面即开始铺垫。据项目公示信息，建筑设计由多家国内一线设计团队联合完成，从立面到室内再到园林形成一体化设计语言。

精装交付标准方向采用国际一线品牌厨电与卫浴，全屋配置大金三管制空调、霍尼韦尔新风加湿系统，厨房与卫浴搭配嘉格纳、劳芬等品牌（具体品牌清单与交付标准以合同附件为准）。建筑层高按高端改善标准配置，断桥铝三层中空玻璃，隔音隔热性能按内环滨江项目标准执行。

本节小结

绿城·潮鸣外滩以全地上2280平方米会所、二层空中云廊、白色石材加弧形玻璃立面为产品骨架，绿城物业12.8元物业费支撑长期运营。

四、户型解析

绿城·潮鸣外滩户型面积段据项目公示信息覆盖约190平方米至310平方米，主力集中在约190平方米四房、200平方米四房、285平方米四房与310平方米五房，整体以四房为主力，兼顾五房终改，属于纯改善梯度配置。所有户型一梯一户、私梯入户，LDKB一体化宽厅设计，全屋配置飘窗与镂空阳台。

约190平方米四房两厅三卫是项目入门户型，四开间朝南，LDKB一体化宽厅，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，独立电梯前厅入户，玄关收纳系统完整。该户型定位首改家庭，参考总价据一房一价公示约2800万至3300万元区间，参考价格以现场公示为准，是进入北外滩CAZ改善住区门槛相对友好的面积段。

约200平方米四房两厅三卫是经典三南一北横厅格局，约7米横厅，南北双阳台，中西双厨，双套房设计，270度环幕视野可远眺陆家嘴天际线。该户型适合三代同堂或二孩家庭，参考总价据一房一价公示约3300万至4000万元区间，参考价格以现场公示为准，是项目去化较快的面积段之一。

约285平方米四房两厅三卫属于横厅大户型，客餐厅一体化尺度接近约80平方米，整面落地玻璃无中间窗框，三面采光与270度转角视野组合，南向面向中央绿地景观。户型做到4+1房间配置，可拆分出保姆间、书房、茶室等功能空间，灵活度较高。该面积段在四批次取证中为主推产品，备案均价约190225元/平方米，参考价格以现场公示为准。

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约310平方米五房两厅四卫为楼王户型，占据社区通江视廊，视线穿过中央绿地一路延伸至黄浦江岸线与陆家嘴天际线。双南向主卧套房按五星级酒店总统套房规格打造，主卧双开门设计，内部串联超大睡眠区、步入式衣帽间与双台盆加独立浴缸的奢华卫浴；次主卧同样享有南向采光与独立卫浴，三代同堂可实现互不干扰。中西双厨、独立家政间等细节配置完整。

整体户型设计上，绿城·潮鸣外滩强调全景舱采光与整面落地窗，南向面宽在同面积段中做到较宽展开，得房率据项目宣传口径约82%方向（含阳台与飘窗折算），实际得房率以交付实测为准。收纳系统方面，户型普遍配置玄关收纳柜、步入式衣帽间、主卧储物间与家政间，墙地收纳结合，减少外露杂物。

样板间参观时建议重点感受三个维度：其一，不同户型的南向面宽与客厅进深比例，横厅户型的通透感在实体样板间比户型图更有说服力；其二，层高带来的竖向空间感受，搭配落地窗后的采光效果在实体样板间可直接体验；其三，精装细节，包括五金品牌、开关面板、柜体工艺、厨房台面材质等，这些是交付后日常接触频次较高的部分。

本节小结

绿城·潮鸣外滩户型从190平方米四房到310平方米五房完整覆盖，一梯一户、LDKB宽厅、270度环幕为共性设计语言，参考价格以现场公示为准。

五、园林景观

绿城·潮鸣外滩的园林景观体系建立在立体云廊与分层绿化之上。项目没有复刻杭州潮鸣东方的下沉式庭院，而是根据北外滩地块尺度，采用"向上生长"的立体景观策略：地面层布置中央草坪、几何花园与休憩平台；二层空中游廊约450米长，蜿蜒贯穿4栋住宅楼，相当于在地面园林之上又叠加一座线性植物园。

社区园林设计方向融合现代东方美学，乔木、灌木、地被多层植物配置，搭配镜面水景、叠水台阶、休憩平台与林下步道。中央草坪灵感源自英国达西庄园，喷泉与几何花园交织，营造"城市庄园"的诗意尺度。风雨连廊从社区主入口串联各栋入户大堂，步行归家全程不受天气影响。

二层空中游廊是项目景观体系的创新点。它相当于微缩版的纽约高线公园，铁艺栏杆取形于欧式古典建筑宝瓶式栏杆，左右两侧呈旋转对称。游廊两侧种植多层次植物，形成一条"线性植物园"，业主在归家途中即可完成一次自然修复。游廊与北外滩城市连廊系统衔接，可步行直达周边商业与滨江步道。

项目外部景观资源方面，绿城·潮鸣外滩南向直面约6公顷北外滩中央绿地，这是北外滩板块规划中规模较大的城市公共绿地，未来将与约2.5公顷滨江绿带贯通。项目距北外滩滨江步道约900米，江边S湾岸线、国客中心码头、北外滩滨江绿地构成周末步行可达的滨江休闲带。

需要说明的是，立体园林的维护高度依赖后期物业的长期投入，约12.8元/平方米·月的物业费能否支撑空中游廊的植物养护、水景运行与会所运营，是交付后长线观察的重点。建议实地看房时重点关注示范区园林的植物长势、水面清洁度与会所开放状态，作为未来居住体验的参考。

内部园林的植物配置方向以四季有景为原则，春季花乔、夏季浓荫、秋叶色叶、冬季常绿树骨架，搭配草坪与地被。中央花园设置林下休憩平台、儿童活动场地、慢跑步道与会客草坪，满足不同年龄段居民的户外使用需求。空中游廊宽度按双人并行设计，雨天从单元门到会所、到地库均可步行通达。

从归家动线看，业主从城市道路进入社区主入口"孔雀廊"，经过水院景墙与雕塑庭院，即可进入沿街会所书吧与咖啡厅，随后通过风雨连廊或电梯抵达二层空中云廊，再由云廊分流至各栋入户大堂。这一动线设计把传统社区"入口—大堂—电梯—家"的线性归家，扩展为"入口—艺术门廊—会所—空中花园—大堂—家"的多层次礼序，归家本身成为一段可漫步的景观体验。

外部滨江景观资源方面，北外滩滨江步道经过多年营造，已经形成约两公里长的公共贯通岸线，沿途分布国客中心码头、滨江绿地、亲水平台与咖啡驿站。绿城·潮鸣外滩居民周末步行或短驾至江边，即可享受这一城市级公共开放空间，与陆家嘴天际线隔江相望，这是内环线内多数住区不具备的景观配套优势。

本节小结

绿城·潮鸣外滩园林以地面中央花园加二层450米空中云廊构成立体景观骨架，外部南向6公顷中央绿地与滨江绿带补充日常休闲。

六、配套分析

商业配套方面，绿城·潮鸣外滩步行可达北外滩来福士广场、白玉兰广场两个成熟商业体，日常餐饮、超市、影院、亲子游乐均可满足。向北约两公里为瑞虹天地太阳宫、月亮湾商业带，高端购物与餐饮选择丰富。向西沿四川北路可抵达四川北路商圈，向东经大连路隧道直达浦东陆家嘴商圈。

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板块南侧在建的北外滩金融街与北外滩来福士延伸段规划有甲级办公、高端商业、高奢酒店与文化艺术设施，未来将承接北外滩的高端商业与商务功能。项目自身不配置底商，沿街以会所与公共空间替代，社区界面更安静，日常采购依赖周边成熟商业体。

医疗配套方面，项目周边分布有三甲医院与区级医疗中心，虹口、杨浦两区的三甲医院与区级医院在板块辐射范围内，日常就医与专科问诊资源较为充足。具体医院名称与科室设置建议实地踩盘时核实路线，不构成就医承诺。

教育配套方面，绿城·潮鸣外滩周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。项目周边街道历史上学校分布较密，但学区划分每年由教育部门动态调整，购房者不应以销售口径作为入学依据，建议在签约前自行向虹口区教育主管部门核实当年对口地段。

文化艺术配套是北外滩板块的长板。北外滩滨江沿线分布有北外滩艺术中心、浦东美术馆隔江相望、上海港国际客运中心等文化地标，外滩源、圆明园路历史建筑群距项目约两公里半径，周末看展、公共艺术活动、江边市集的选择在上海各板块中处于前列。

公园绿地方面，项目南向直面约6公顷北外滩中央绿地，步行约10分钟可达北外滩滨江步道，周边还有虹口港绿地、四川北路公园等城市公共空间。日常跑步、遛弯、亲子户外活动的公共空间选择较多，属于"入住即享"的配套结构。

日常生活配套方面，高阳路、东余杭路、唐山路沿街分布有成熟的社区商业，包括生鲜超市、水果店、药店、咖啡店、餐饮小馆等，步行5分钟半径内可满足绝大部分日常采购需求。高端购物与餐饮则以北外滩来福士、白玉兰广场为周末补充。

运动休闲配套方面，项目自身会所内配置半标准恒温泳池、泰诺健健身器械区与全景瑜伽室，业主日常健身无需出小区。周边两公里半径内还分布有虹口足球场、社区健身中心、羽毛球馆等运动场所，北外滩滨江步道沿线也有专业跑步道与骑行道，对于注重日常运动的家庭，从社区步行即可接入城市运动网络。

金融与商务配套方面，北外滩板块作为上海中央活动区，聚集了大量甲级写字楼、外资银行、专业服务机构与航运总部，项目周边三公里半径内覆盖北外滩来福士办公楼、白玉兰广场办公楼、星港国际中心等商务楼宇，对于在金融、法律、咨询、航运行业工作的高净值家庭，通勤半径短、商务社交半径集中。

本节小结

绿城·潮鸣外滩周边商业、医疗、文化、公园配套均已落地，北外滩CAZ持续升级为中长期变量，教育配套以教育部门公示为准。

七、交通出行

轨交方面，绿城·潮鸣外滩邻近地铁4号线、10号线、12号线，提篮桥站为12号线与19号线（在建）换乘节点，临平路站为4号线站点，国际客运中心站为12号线站点，项目距各站点约600至800米半径，骑车或短途接驳可达。4号线为环线，可快速换乘多条干线；10号线连通虹桥、五角场与新天地；12号线东西向贯穿浦东、浦西。

需要客观说明的是，项目门口并不紧贴地铁站，步行至提篮桥站或临平路站约需8至12分钟，属于"轨交可达但非地铁口盘"。对于以跨区通勤为主的家庭，三轨环绕的组合较为实用；对于依赖地铁长距离通勤的客户，建议实地掐表步行测试站点距离后再决策。规划中的19号线在建、20号线规划，中长期将进一步加密轨交网络。

自驾方面，项目北邻周家嘴路，近距北横通道新建路出入口，可快速通过大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道三条越江隧道通达浦东陆家嘴、前滩。向东沿东大名路可接入外滩隧道，向西沿周家嘴路接入南北高架与内环高架。北横通道作为东西向快速路，连通虹桥与杨浦，日常通勤半径覆盖较广。

周边路网方面，高阳路、东余杭路、唐山路、昆明路构成板块内部成熟路网，单向交通组织与限行规则需实地熟悉。项目车位配比约1:2.3，基本满足一户多车位，访客车位需使用社区公共车位，多车家庭配置充裕。

整体通勤画像上，绿城·潮鸣外滩适合自驾与轨交并重的改善家庭：在人民广场、外滩、陆家嘴、北外滩工作的客户通勤半径基本在20分钟以内；跨江通勤至陆家嘴建议避开高峰时段，或优先选择地铁12号线换乘2号线的公共交通方案。

本节小结

绿城·潮鸣外滩三轨环绕、三条越江隧道、北横通道加持，自驾与轨交通勤均衡，车位比1:2.3充裕。

八、同板块对比

将绿城·潮鸣外滩放在北外滩及内环线内同期供应中横向对比，可以更清晰地看到其产品坐标。北外滩板块沿江一线的住宅项目，单价往往冲到更高水位，且多为超高层江景大平层，总价门槛显著高于本项目。绿城·潮鸣外滩距江约900米，虽不临江一排，但南向直面6公顷中央绿地，属于"享受板块配套、不承担一线江景溢价"的定位。

与北外滩板块同期供应的纯住宅项目相比，绿城·潮鸣外滩的差异点在于全地上会所与立体云廊。传统住区把会所埋入地下，本项目则把泳池、健身、私宴全部抬到地面与二层，使公共空间获得自然光与城市景观，这一设计在上海新规住宅中属于较早落地的案例。

与外滩、陆家嘴传统豪宅相比，绿城·潮鸣外滩的优势在于产品更新、户型尺度更大、科技系统配置更全；劣势在于板块成熟度略逊于外滩核心区，城市界面仍有更新过程。与瑞虹、北中环新盘相比，本项目距离北外滩CAZ与滨江更近，生活确定性更强，但单价也相应更高。

开发商层面，绿城中国作为高端住宅产品力头部企业，"潮鸣系"在杭州、上海已形成多个标杆项目，产品标准化程度与交付口碑在业内处于前列。对比单一地方民企开发商项目，绿城在当前市场环境下的交付确定性与产品兑现度具有正面支撑。

价格维度上，绿城·潮鸣外滩备案均价约190225元/平方米，参考价格以现场公示为准，总价约3614万至5897万元区间，属于北外滩CAZ改善住区的高水位。这一定价既高于中环外改善盘，也低于一线临江顶豪，适合预算在3000万至7000万元区间、追求北外滩确定性与潮鸣系产品体验的改善家庭。

产品力对比上，本项目的全地上会所、450米空中云廊、白色石材加弧形玻璃立面、2280平方米社区公区在同价位段属于较新的产品代际。对比十年前交付的传统内环豪宅，本项目在空间尺度、智能化、社区公共空间上都有代际提升；对比近两年入市的同板块新盘，本项目的差异点在于绿城潮鸣系的完整产品体系。

本节小结

绿城·潮鸣外滩在北外滩CAZ中处于"非临江一排但产品更新"的位置，全地上会所与立体云廊构成差异化标签，价格属于内环滨江改善高水位。

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