任泽平：美国利率翻倍，房价却扛住了，中国正在复刻美国的老路？

这些天，不少准备买房、换房的人都有一个疑问：美国30年房贷利率从3%左右升到7%以上，房价为什么没有大跌？反而还在创新高？

按照教科书的逻辑来推断的话，利率翻倍，月供压力增加，买房需求减少，房价就应该明显下行。

但现实并没有这么简单。

数据显示，9月美国成屋中位数为41.75万美元，房价已经连续几个月上涨了；但是同期成屋销售量却下降到了一个比较低的水平。

这就产生了一个表面上矛盾的现象：交易量受到高利率的压制，但是价格并没有因此而崩溃。

任泽平老师对美国房地产长周期做了梳理之后发现，一个值得重视的现象是：每当美国楼市出现大的下跌之后，它的核心地段一般都会恢复到原来水平，并且还会再创新高。

那么，中国现在是不是也在走类似的路？

01、美国房价为什么能扛住？

美国房地产市场长期以来一直很稳定，并不是因为只有降息和放水，至少还有四个支撑。

第一是人口。

美国的人口基数很大，并且一直依靠移民来维持人口的增长。每年新出生的人口都会变成租房子、结婚生子和买房的需求。

从婴儿潮一代、千禧一代到现在的年轻人组成的家庭，几代人相继进入住房市场，形成了一条比较长的需求曲线。

因此，一个城市未来的前途如何，并不是由一时一地的政策决定的，而是取决于人口是否持续流入。

第二是产业。

美国房地产上涨并不是全国都一样，而是随着产业迁移而来的。

早期为五大湖地区的制造业，之后是加利福尼亚州、德克萨斯州以及佛罗里达州，最后则是硅谷、纽约等地的科技与金融中心。产业往哪儿扩展，高薪的工作就出现在哪儿，人和房子也就跟着聚集到那儿去了。

近几年来，由于人工智能产业的发展，一些科技城市的人均收入以及对住房的需求都有所增加。

放在国内也是这样的。深圳的科技产业、杭州的数字经济、合肥的新能源、长沙的先进制造业等都一直在吸引着年轻人和企业。

第三是土地和供给。

房地产的价格除了受到需求的影响之外，还受到供给的影响。

在美国家庭中，一般的地区建造房屋比较容易，但是核心城市的土地、规划以及审批都非常严格。就业集中、配套设施完善的区域，新增住房就很难了。

一旦市场出现调整，开发商就会减少新开工项目，几年之后就会出现供不应求的情况。需求只是被推迟了，并没有消失，在市场的恢复之后，房价又会重新上涨。

第四是金融体系。

美国拥有较为完善住房贷款以及证券化的体系，贷款可以进行转让、打包，并且分散风险。

尽管次贷危机给金融市场带来了很大的影响，但是危机过后，银行在发放贷款时变得更加谨慎，居民的负债率也有所降低，因此整个市场慢慢趋于平稳。

这几个因素叠加在一起，解释了为什么美国楼市能够出现“成交低迷、价格坚挺”的局面。

02、中国正在出现哪些相似变化？

先看市场节奏。

美国房地产泡沫经过调整之后，并不会所有的城市同时复苏，而是在成交量先回升、核心地段先企稳之后，才逐渐向外扩展。

中国的房地产市场近几年来也出现过类似的调整。

从2015年到2021年，由于货币环境、棚户区改造以及城市化的推进，一些主要城市的房价出现了上涨的趋势。

之后市场进入了调整期，房企的风险、库存的压力以及居民的预期都还需要一定的时间来消化。

自2025年始，各种政策不断加大支持力度，一些城市的房地产市场开始出现好转的现象。

二手房成交量回升了，一些一线城市的房价环比也有所上涨，这就表明市场上仍然存在一定的购房需求，并且购房者的心态更加理性。

对改善家庭来说，成交量回升就很重要了。

二手房可以成功交易的话，那么整个置换链条就会恢复正常运转。老房子卖不出去的话，改善型的需求也就无法得到真正的释放了。

03、利率下降，改变的不只是月供

美国房地产市场在每次危机之后，都会得到宽松货币政策的支持。

中国目前也正在降低购房的成本。五年期贷款市场报价利率一直在下降，一些城市的首套房贷利率已经降到比较低的水平，公积金政策也在不断地完善之中。

如果是大额贷款的话，利率降低一分，几十年下来节省下来的利息就很多了。

首套房贷利息补贴政策实施之后，符合资格的家庭可以减轻前几期贷款的压力。

但是有一个需要注意的地方就是：利率降低，并不等于所有的房子都是值得购买的。

利率只降低了资金的成本，并不能代替房子本身地段、配套以及流动性的作用。节省下来的钱最好是用在比较稳定的地方上，而不是为了买到更大的房子而承受更多的风险。

04、人口和产业，决定楼市的分化方向

美国最突出的地方就是核心区与一般区的表现大相径庭。

硅谷、纽约等地方有产业、有工作机会、有高收入的人群，所以房价可以穿越周期；而一些人口外流、产业衰落的地方，即便房价便宜，也无法长期上涨。

中国的未来，也将会越来越清楚地表现出这样的差异。

城市的人口还在不断涌入，主要集中在长三角、珠三角和一些强省会地区。产业发展的速度越快，就业的机会就越多，对住房的需求也就越大。

而人口持续流失、产业基础差、库存大的城市，则需要花更长的时间来消化库存。

任泽平老师提出的意见，其实也就是这样的意思：

少数核心城市、核心板块，凭借人口、产业和稀缺供给，先恢复；大量普通城市和远郊区域，则继续调整。

所以手上有房产的人，真正应该关心的是自己所拥有的房子属于哪个级别，并不是全国房价是涨还是跌。

05、楼市已经进入存量时代

以前人们在买房子的时候，都会关心一个问题，“今天买了，明天会不会升值？”

现在的市场形势也在发生改变，二手房交易比例越来越大，房地产由原来的增量市场逐渐转为存量市场的流通和改善。

存量时代的最大特点是所有的房子都不可能同时上涨。

好的地段、好的户型、好的物业管理的房子，可能会更容易成交；而位置偏僻、质量一般、供应量大的房子，则会一直没有人关注。

这就是为什么以后买房子的时候，除了要考虑房价是否便宜之外，还要考虑房子是否有持续的接盘需求。

便宜但是没有人接，不一定就是真的便宜；价格高但是流动性好的话，并不意味着它就一定很贵。

06、中国不会完全复制美国，但有相似的底层逻辑

中国与美国在制度上、人口结构上以及金融体系方面都不一样，不能生搬硬套美国的经验。

但是中国也不会再有以前那样全国房价同步上涨的情况了。

未来大概率会是：政策托底、风险出清、一线城市先企稳、二三线城市继续分化。

有很多人把日本房地产长期低迷的情况拿来和中国的进行比较，但是两者之间并不是完全一样的。

中国还有大量的人口向都市圈集聚，产业也在不断升级，一些城市仍然存在新的住房需求。

所以中国的房地产市场目前所处的状态，并不是结束，而是一种新的排列顺序。

过去依靠加杠杆、快周转的方式已经不再适用了，房子也不再是金融投资品，而是回归到了居住以及长期持有的属性上来。

未来的房价不会全部上涨，但是人口流入、产业支撑、配套完善、供应紧张的核心区域房产仍然有可能具有穿越周期的能力。

对一般家庭而言，买房子最要紧的是不要把希望寄托在某个具体的日子上，而应该看清楚整个城市的前景、板块的发展以及房屋本身的价值。