房价上涨的前一个晚上：开发商集体掀桌子了

828新政满月那天，楼市交出了一张让人看不懂的成绩单。一边是售楼处人气回暖，二手房成交连涨，一线城市房价环比翻红；另一边，土地市场却冷得反常。

北上广深到杭州、成都，报名的开发商锐减，底价成交成常态，个别核心地块甚至临开拍前被叫停。有人立刻下结论：地价都撑不住了，房价必定接着跌。

这个推论，少看了关键一环。把时间拨回2026年8月28日。

那天出台的新政里，有一句分量极重的话——新出让土地的商品住房项目，优先采用现房销售。短短几个字，把过去二十年的游戏规则改写了。

预售制时代，开发商拿地后六到九个月就能开盘回款，一笔钱一年能转两圈。换成现房，从摘牌到交付再到清盘，周期拉到两年半甚至三年。

资金占用翻了几倍，而民营房企的融资成本仍卡在8%到12%之间。账本摊开，收益率勉强追平理财，风险却高出一大截。

于是出现了这样的画面：北京朝阳驼房营地块原本有三家报名，开拍当天只剩一家，被迫中止；上海黄浦老西门时隔十二年再推宅地，周边二手房单价17万元，最后只有中海一家进场，38.88亿元底价成交，溢价为零；杭州临平一宗地的楼面价回到7350元每平方米，相当于一年半前同板块价格的腰斩。

克而瑞数据更直观：2026年一季度，超过七成百强房企零拿地；上半年百强拿地总额3360亿元，同比下滑33.7%。掀桌子，不是赌气，是算完账后的理性退场。

这一幕，与2015年钢铁去产能的开局几乎一个模子。当年也是全行业哀嚎价格起不来，几年后钢价从每吨1800元走到4500元，留下的头部企业从巨亏到年赚百亿。

供给侧出清的规律历来如此——先淘汰玩家，再重定价。高峰时期，全国房企接近十万家。

到今年，能正常经营的已不到五万家，剩下的还会继续向央国企集中。上半年百强拿地榜单里，前十只有滨江一家民企。

活跃玩家缩到不足二十家，意味着未来两三年九成以上的新房供应，都出自这不到二十家之手。一个板块原本五六家打价格战，很快会变成一两家寡头供应，定价权正悄悄从买方交回卖方。

更要紧的是成本结构。现房模式下，三十个月的资金成本叠加新版《住宅项目规范》对层高、立面、园林、精装的升级要求，每平方米综合成本比预售时代同板块还要高出一截。

央国企主导的格局下，考核红线是国有资产保值增值，谁也没有动力贱卖。全国住宅新开工从2020年峰值16.7亿平方米一路走低，2026年1到8月只有2.18亿平方米，同比再降25.4%。

五年缩了八成，水位退回2006年。可城镇人口比2006年多出了2.8亿。

老预售项目卖一套少一套，新现房地块还在打地基，中间的空档期已经隐约可见。对普通购房者而言，纠结每平涨跌几百块，不如先看清脚下的河流正在往哪个方向流。

销售端同步回温，2026年1至9月百强房企销售总额约22597亿元，9月单月约2421亿元，环比增加约288亿元。把视野从土拍场抬高到整个宏观棋盘，就更能看清这场楼市变局背后的大循环。

国际货币政策的转向，是这一轮中国资产重估的外部触发点。美联储于9月19日宣布降息50个基点，正式开启货币政策方向逆转，为中国国内政策调整腾出了空间。

紧接着在9月27日前后，中国人民银行宣布继续下调存款准备金率0.5个百分点，同步实施有力度的降息，房地产二套房首付比例由25%一次性调降至15%。政策组合拳落地的当晚，资本市场就给出了反应。

以在美上市中概股为主要成分的纳斯达克中国金融指数单日大涨约10.85%，涨幅接近11%，创下2022年以来最大单日纪录。此前几个交易日该指数曾单日跳涨约9%，两日累计涨幅达到20%左右。

个股层面更为夸张，房多多单日股价飙升约120%，直接翻倍；贝壳涨幅接近19%；优客工厂涨超13%；心愿置业上涨约18%。

热门中概股普遍跟涨，爱奇艺、哔哩哔哩约15%，京东约14%，拼多多约13%，小鹏汽车约11%，唯品会、阿里巴巴、微博涨幅在10%左右，百度也有约10%的涨幅。富时中国A50期货盘中一度大涨超过3%。

汇率市场同步转向。离岸人民币对美元大幅走强，单日升值约598点，北京时间凌晨5点报6.97，再度突破关键点位。

此前人民币对美元曾由6.3一路贬值到7.3附近，这一次反弹被视为对美联储实质性降息及中国国内经济刺激的双重回应。市场普遍预计，美联储年内还将有两次降息，人民币对美元的升值通道由此打通。

房地产相关的实体层面也在变化。深圳一宗土地在最新出让中由保利置业以28.2亿元竞得，溢价率达到约35%，突破了此前最高溢价15%的惯例。

参与竞拍的开发商包括华侨城、招商蛇口、绿城中国、保利置业、华润置地、中铁建、海信等共9家，合计经历82轮竞价，恢复到"价高者得"的模式。国际投行与机构投资者的态度转向积极。

摩根士坦利认为，从技术面看，沪深300指数短期内仍可能有约10%的上涨空间。

高盛全球市场部门策略专家表示，中国股市连日强势上涨，纳斯达克中国金融指数在4个交易日内累计上涨约19%，并认为在美国大选结束后，中国股市有望成为全球投资者追捧的重要配置方向。

高盛报告指出，在本轮大幅上涨之前，对冲基金对中国股票的配置比例不足7%，为五年来的最低水平；而中国国内相对保守的国有长线资金对中国资产的持仓比例已升至历史较高水位。

周二当日，境外资金对中国股票的净买入量创下自2021年3月以来的最大单日净买入量，也是过去十年中的第二大单日净买入量。

对冲基金人士大卫·泰伯在周四接受媒体采访时表示，他原本预期美联储降息将带动中国出台适度宽松政策，没想到政策力度如此之大，并表示将买入ETF、期货等几乎所有类型的中国资产，判断中国资产仍有较大上涨空间。

香港市场作为国际资金配置中国资产的重要通道，表现先于A股启动。最新一期全球金融中心排名中，香港重新超越新加坡，仅次于纽约与伦敦。

恒生指数单日上涨约4%，逼近2万点关口，成交额创下两年半以来的新高；恒生科技指数当日上涨7.27%，收报4209.71点，小鹏、东方甄选、京东、阿里巴巴、理想汽车等成分股普遍走强。A股方面，三个交易日累计上涨约10%，重新站上3000点。

政策层面，近期召开的中共中央政治局会议释放了多项重要信号。会议对经济工作提出稳中有进、保民生、稳大局的总体要求，直面当前经济运行中出现的新情况新问题，并重申完成全年5%左右GDP增长目标的任务。

宏观政策方面，要求加大财政货币政策逆周期调节力度，确保必要的财政支出，做好基层"三保"工作，用好超长期特别国债和地方政府专项债，降低存款准备金率，并实施有力度的降息。房地产方面，会议明确提出促进房地产市场"止跌回稳"。

对商品房要求严控增量、优化存量、提高质量，加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，并降低存量房贷利率。

目前住房限购政策的调整在非一线城市基本已经推进，一线城市中北京、上海核心区的进一步调整及郊区（如上海五大新城）是否纳入调整范围，受到市场关注。

资本市场方面，会议提出大力引导中长期资金入市，涉及社保、保险、理财等各类资金，并着力疏通影响其入市的制度性堵点。此外，会议还对企业经营环境、融资支持，以及就业、农民工、脱贫人口、零就业家庭等民生领域作出相应部署。