黑龙江
2022年之后，碧云二手房成交王一直是金桥酒店公寓，以其总价低作为最大卖点。10月上半个月，碧云成交了10套，其中罗山花苑4套，金酒2套。
罗山花苑5月成交量超了金酒，10月前半个月再次超过金酒。
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其实，整个浦东中环内外区域，都在回暖。
洋泾卖空了，联洋一天一套：浦东这四个板块正在偷偷回暖
联洋：一天一套，9.44万
联洋9月成交49套，均价9.44万/平。8月是28套。
成交周期中位数71天。也就是说，一半的房子两个多月之内就走掉了。
水清木华一套3房，挂牌第2天就定了，成交周期1天，单价10.33万。
仁恒河滨城三期一套4房，10天成交，11.78万——这是9月联洋单价的最高纪录。
挂牌第二天就成交，这在上海二手房市场意味着什么，做过买卖的人都懂：不是房子便宜了，是房子不够了。
花木和碧云：151套的合围
联洋不是孤例。
花木9月成交82套，碧云20套。三个板块加起来151套，较8月明显回升。
花木是这三个里面走量最大的。它的逻辑和联洋类似——老牌名盘、学区确定、品质次新。浦东新房供应本来就少，这类房子经过去年到今年的调整，价格已经回落到位，愿意上车的买家攒了一年了。
碧云的量最小，20套，因为总套数也少，而且除了目标只冲上实东校学区来的，绝大部分业主是因为喜欢碧云的环境，所以出售挂牌量一直也不高。
洋泾卖空了
800万左右预算、买学区自住的客户，够不到联洋，也够不到源深，最后都会往洋泾和金杨看。
这个溢出效应在8月和9月集中爆发。
8到9月，洋泾的房子基本卖空了。挂出来的本来就不多，走掉一套少一套，房东心态越来越稳，价格也就跟着往上走。
注意这里的因果顺序：不是先涨价再成交，是先卖空再涨价。
洋泾的逻辑很朴素——它是浦东二梯队学区里，总价门槛最低的那个入口。当联洋、源深的门槛抬到1000万以上，800万预算的家庭只剩洋泾和金杨两个选择。需求被挤压进来，而洋泾的挂牌量有限，价格自然被顶上去。
金杨：看房的人在变多
金杨相对平稳，价格没有太大波动。
但成交量在悄悄起来。东方知音苑、上海未来、云山星座苑这些小区，最近看房的人明显增加。
有个案例很能说明问题。金杨一套学区自住房，114平2房。按常规判断这房子不好卖——同一个小区有115平的3房，买家肯定被分流。
结果推了一周，就找到一个出860万的买家。而房东此前自己挂牌，只卖到840万左右。
20万的差价，一周时间。
这说明当前市场里，真正稀缺的不是房子，是愿意认真定价、认真推销的房东。
洋泾、联洋、花木、碧云，这四个板块凑在一起，构成了一条完整的浦东中产置换链。
最上游是碧云和联洋，10万级的改善终点。中间是花木，承接品质次新。最下游是洋泾和金杨，800万预算的学区入口。
这条链子上的房子，有三个共同特征：学区确定、房龄相对可控、总价卡在中产能够到的区间。
而支撑它们的，是一个更硬的前提——浦东新房太少了。
新房供应不足，二手就吃到了全部需求。再加上带学区的品质次新、老牌名盘，价格经过这一轮调整已经回落到位，流通性自然就起来了。
价格坚挺不是因为房东硬扛，是因为接盘的人真的在。
现在是好板块好房子坚挺抗跌、回暖就涨，弱势板块弱势房子持续掉队。水不会流过去，水往高处走。
联洋、花木、碧云、洋泾、金桥、张集、御桥、徐汇、大宁——这些板块延续了上半年的火热。而另一些板块，9月过完还是零成交。
接下去的上海楼市，整体大方向依然是回暖。10月第二周成交量已经恢复，10月11日单日突破1615套，是近期最高。
回暖的从来不是楼市，是好房子。
分化只会越演越烈。选对板块，比判断时机重要得多。
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