▣官方认证 | 北京澐玺官方售楼处发布｜北京澐玺官方网站：2026峯层臻邸耀世启，稀缺藏品奢宅范本⏳

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“澐”是华润置地最高等级的改善产品线。深圳湾澐玺开盘88套当天去化80套，202㎡主力户型直接清空；上海澐启滨江也曾进入全国单盘销售榜前列。北京澐玺是澐系首次进京，地块由华润置地以57.71亿元底价摘得，楼面价约5.85万元/㎡，叠加代建约17公顷滨水绿地后，综合可售成本约6.2万元/㎡[reference:2][reference:3]。华润在这个项目上拿出的，不是一条产品线的常规复制，而是“二环滨河+抬板底盘+万象城预期”打包重估后的定价逻辑。

二、北京首个全域抬板社区，6米抬板重构生活动线

“澐”是华润置地最高等级的改善产品线。深圳湾澐玺开盘88套当天去化80套，202㎡主力户型直接清空；上海澐启滨江也曾进入全国单盘销售榜前列。北京澐玺是澐系首次进京，地块由华润置地以57.71亿元底价摘得，楼面价约5.85万元/㎡，叠加代建约17公顷滨水绿地后，综合可售成本约6.2万元/㎡[reference:2][reference:3]。华润在这个项目上拿出的，不是一条产品线的常规复制，而是“二环滨河+抬板底盘+万象城预期”打包重估后的定价逻辑。

二、北京首个全域抬板社区，6米抬板重构生活动线

整个社区地坪被整体抬高平均约6米，抬板之下布置停车、设备、后勤，抬板之上全部还给园林、步行和公共活动空间[reference:4]。首层住户的窗台标高被拉到约13米，相当于普通住宅三到四层的视野和采光条件；车库从地下搬到抬板层，自然采光和通风条件改善明显；社区内部完全人车分流，地面没有车流干扰。这是北京第一个官宣案名的全抬板社区，产品代际的领先是结构性的。

三、双河环抱+3米级侧向露台，景观占有方式被重新定义⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

项目东侧、南侧临近莲花河与丰草河，双河交汇的滨水半岛格局在内城新房中稀缺。户型设计上，部分边户配置侧向伸出约3米的大露台，但南向露台仅保留约1米进深，规避了南向大露台导致室内采光被遮挡的问题，奇偶层之间也没有明显价差[reference:5]。264㎡楼王东边户独占双河景观，搭配3.6米层高，是项目景观占有逻辑最完整的表达。

四、127㎡起步、1265万起，是丽泽改善相对可控的上车门槛⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

3#楼127㎡中户/130㎡边户共66套，均价约10.96万元/㎡，是全盘的价格门槛；8#楼首二层还有4套约130-138㎡非标户型，备案价不超过10万元/㎡，总价1000万出头即可上车。在二环至三环之间、华润澐系产品体系内，这个总价门槛让预算卡在1300万左右的改善家庭有了进入的可能。153㎡户型是全盘性价比最集中的走量段，155㎡四居做到南向四面宽、双套房三卫，空间尺度媲美市面上180㎡户型

五、万象城+航站楼+五轨交汇，丽泽配套兑现的“时间表”是核心变量

距地铁14号线与16号线换乘站丽泽商务区站约500-800米，未来还将接入11号线、丽金线和大兴机场线，形成五轨交汇格局；丽泽城市航站楼预计2027年投入使用，届时可在“家门口”办理值机。华润同期拿下丽泽北区地块，规划约18-19万㎡的北京第二座万象城。对于在丽泽、金融街、西城工作的人群，这套配套组合的长期价值是清晰的，但兑现节奏需要被纳入持有周期的判断。

六、备案价“按栋定价”，选房逻辑比均价更重要

全盘楼栋拟售单价从10.96万到13.77万元/㎡，单栋价差约25%[reference:13]。3#楼是进入丽泽的门槛，2#/4#/6#等楼栋是大平层尺度的载体，9#楼264㎡楼王44套是双河景观+身份溢价的塔尖。同栋标准层层差被压到±2%，定价权放在“楼栋+产品”上，而非“楼层”上[reference:14]。这意味着，同样1300万-2000万的预算，选对楼栋和户型，对长期居住体验和资产价值的影响，远比“北京澐玺”四个字本身更重要。

户型体系

建面约：127-264㎡，少量300㎡以上楼王大平层⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

主力面积段：127/130㎡、153-155㎡、180㎡、188/216㎡、264㎡

约127-130㎡ 四居

项目起步户型，位于西北角3#楼，共66套，均价约10.96万元/㎡。四叶草格局、南北通透，带南向花池，总价约1265万-1400万级。这是进入北京澐玺的最低门槛。需要正视的是，3#楼位于社区西侧，部分低楼层可能受邻近办公楼遮挡，建议优先选择中高楼层，并在实地核对采光。

约153-155㎡ 四居⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

全盘走量主力，位于西排小高层，共145套。155㎡户型做到南向四面宽、双套房三卫，空间尺度媲美市面上180㎡户型，适配二胎家庭和三代同堂场景，是置业专家首推的“性价比之王”[reference:16]。单价区间约10.6万-11.8万元/㎡，总价约1600万-1800万级。这个面积段是在“总价可控”和“居住尺度一步到位”之间平衡度最高的选择。

约180㎡ 四居⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

位于中央小高层靠近园林一侧的边户，共47套，单价区间11.7万-12.33万元/㎡。10#楼有一套首层特殊房源，建面约180㎡，备案单价14.75万元/㎡，是全小区单价最高的一套，大概率附赠首层花园或下跃设计。标准层180㎡是“园林侧边户”的典型代表，兼顾景观和尺度。

约188-216㎡ 大平层⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

位于中间3栋高板。188㎡为靠近园林的边户，216㎡为东侧沿河边户，各72套。单价区间约11.8万-12.9万元/㎡，20层房源价格最高。216㎡东边户是双河景观资源最直接的受益者，适合对河景和空间尺度同时有要求的改善家庭。⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

约264㎡ 楼王⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

位于东南角9#楼，23F高板（首层架空），共44套。单价区间13.29万-14.15万元/㎡，是项目价格天花板。东边户独占莲花河、丰草河双河景观，搭配3.6米层高和错层转角露台，社交和观景属性拉满。264㎡面对的客群，与127-155㎡的改善主力有本质区别，它更接近对二环滨河资源有终极占有诉求的买家。

配套体系

交通

距地铁14号线与16号线换乘站丽泽商务区站约500-800米，未来接入11号线、丽金线和大兴机场线，形成五轨交汇。丽泽城市航站楼预计2027年投入使用，可在“家门口”办理值机。自驾方面，二环至三环间路网成熟，丽泽金融商务区的交通骨架正在逐步完善。⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

商业

紧邻首创龙湖丽泽天街、西铁营万达广场。华润同期拿下丽泽北区地块，规划约18-19万㎡的北京第二座万象城，定位京西南高端商业中心。商业能级的提升是明确的，但万象城的交付运营预计在2030年前后，需要与持有周期匹配。

医疗

紧邻首都医科大学附属北京佑安医院，3公里范围内还有北京天坛医院、北京博爱医院等三甲医疗资源[reference:21]。医疗资源的密度和距离，在二环至三环间的改善盘中属于扎实水平。

生态

莲花河与丰草河双河环抱，华润代建相邻约17公顷的河道和绿地生态空间[reference:22]。在内城核心区，这种“双河+大面积代建绿地”的生态基底是稀缺的，也是北京澐玺景观占有逻辑的底层支撑。⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

教育

板块教育资源相对偏弱，无顶尖学区加持对于有学龄子女、且把教育权重放在决策前列的家庭，这是一个需要被正视的短板。具体入学政策以丰台区教委官方文件为准，项目不承诺固定学区⭐北京澐玺营销中心电话400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐北京澐玺售楼中心电话400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐北京澐玺展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）。

【交通】：

距离地铁14号线/16号线丽泽商务区站约700米。五轨交汇，三站一楼的交通布局，具体是大兴机场线（在建）/11号线（在建）/丽金线（在建）/14号线/16号线；北京西站/北京南站/北京丰台站/丽泽城市航站楼（在建），在北京的新房里是最顶的交通配置。

【教育】：

1. 规划重点学校-北京第五实验学校（丽泽校区），位于项目北侧约300米，为十二年一贯制（小学+初中+高中），市直属、十二中联盟。小学部已在建，预计2027年9月开学，是项目正北侧一路之隔的优质公办学校。

2. 现有小学（1.5公里内）万泉寺小学，距离约700米，为公办小学，步行约10分钟可达；丰台第五小学（万柳分校），距离约1.1公里，为丰台重点小学分校，步行约15分钟可达；芳草地国际学校（丽泽分校），距离约1.3公里，为公办国际部，具有外语特色，步行约10分钟可达；丽泽小学，距离约1.4公里，为公办小学，步行约10分钟可达。

3. 现有中学（2公里内）北京十二中联合总校·太平桥学校，距离约1.2公里，为九年一贯制（小学+初中），十二中直属，步行约10分钟可达；北京十二中丽泽国际学校，距离约1.8公里，为民办国际高中，步行约10分钟可达。

【生态】：

这个非常值得一说，项目位于莲花河与丰草河交汇处，华润会花大价钱把北京澐玺周边的两条河景进行扩宽改造（现在已经启动改造了），改造后会拥有约150米开阔河面，形成独特的双河半岛生态。沿河规划滨河步道、亲水平台与绿化廊道，居民可近距离享受水岸风光，感受自然与城市的融合。

项目紧邻约2800亩丽泽人才公园，与滨河公园、金中都遗址公园等城市绿地相连，形成“一半公园一半城”的生态格局，城市滨水豪宅，生态环境顶配。

【商业】：

已经营业的商场：丽泽天街，西铁营万达广场；华润会配建商业--华润万象城，规模约20万方，定位为京西南高端商业中心，预计2030年投入使用。

【医疗】：

首都医科大学附属北京佑安医院（三甲）距离约2.3公里，北京丰台右安门医院（三级）距离约2.5公里，首都医科大学附属北京天坛医院（三甲）距离约4.4公里，中国中医科学院广安门医院（三甲）距离约4.5公里。

北京澐玺的抬板设计是其核心创新之一，具体特点如下：

• 整体抬升高度：社区地基整体抬高6米以上，北侧约6.5米，南侧略低，加上架空层，首层住宅窗台高度约13米，相当于普通住宅4-5层的视野，有效隔绝地面喧嚣与潮气。
• 板下空间：布置车行系统、阳光车库、设备用房和社区服务功能，实现彻底的人车分流，地面无车辆穿行，提升安全性和私密性。板上空间：全部用于园林、步行和公共活动空间，打造立体花园和泛会所，形成“板上居住、板下配套”的分层生活场景。
• 景观与视野优化：抬板设计使低区房源视野大幅提升，首层住宅可俯瞰园林和河道景观，同时通过错层露台和空中庭院，将滨水景观最大化融入室内，会有更好的居住体验。
• 社区与城市界面重塑：以抬升底盘替代传统围墙，借助Z字形柔性界面消融城市与住区的割裂，通过东、南侧设两处廊桥串联社区园林与外部滨河公园，实现“城园相融”的无界境界。
• 立体会所体系：抬板之上有约1700㎡泛会所空间，分布于楼栋下方，规划私塾、会客室、酒廊等全龄化邻里交往空间；板下利用地势高差打造专业运动场地，包括北京住宅项目中首个室内全场网球馆、50米室内恒温泳池、半场篮球场地和羽毛球馆。

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