上海
☑️☑️保利珺园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️上海保利珺园实地踩盘：新江湾1.1容积率低密墅区，洋房千万起步，户型图全解析
最近后台一直有朋友催更新江湾的保利珺园，正好项目前几批推盘节奏挺快，我去现场转了一圈，把能拿到的精准数据和户型信息整理出来，方便大家对着预算做判断。帖子有点长，想直接问进度的可以打官方售楼处电话 400-8377-020，报我名字也没折扣，但至少能问到最新一房一价和剩余房源。
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这块地的基本面，先摆数据
保利珺园位于杨浦新江湾城，具体位置在江湾城路和国秀路交汇处附近。地块是保利发展与上海地产集团联合拿的，成交楼面价约 5.89 万元/㎡，总投资大概 70 亿。项目占地约 5.71 万㎡，容积率只有 1.1，限高 20 米，绿化率 35%。在上海主城区，这个容积率的纯住宅地块确实断档了很久，所以社区形态非常统一：9 栋 6 层洋房 + 9 栋 4 层叠加 + 18 栋 3 层联排，总套数四百多套，没有高层混搭，圈层比较纯粹。
布局上是西高东低，洋房在西侧，别墅产品靠着东边滨水方向，超过一半的楼栋能看到水系或湿地公园。楼间距也拉得开：洋房楼间距 20-23 米，叠墅 10-15 米，联排 10-12 米，南北向间距基本不小于遮挡建筑的高度，采光这块不用担心。☑️☑️保利珺园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
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三条产品线，总价跨度从千万到三千万级
洋房：105-140㎡，总价约 1000 万起
这是整个社区的上车门槛。105㎡做的是三房两厅两卫，边套带南北双 270° 转角飘窗，南向双阳台，LDKB 一体化方厅大概 30㎡，还配了独立采光电梯厅。127㎡是 3+1 房，面宽约 6 米，主卧和北次卧都有 270° 转角飘窗。140㎡是正四房，之前四批次收官时最后 12 套很快就没了，后续批次要看具体推盘情况。洋房实得率宣传口径约 95%，类一梯一户设计，总价段对第一次进低密社区的改善家庭比较友好。
叠加：161-186㎡，总价约 2000 万起
4 层真叠加，上下叠独立入户。下叠带宅前花园，边套花园最大能到约 120㎡；上叠带双露台，起居层直接连露台，顶部还有独立露台层。叠墅是精装交付，空调地暖新风都含，厨电卫浴以博世、杜拉维特、汉斯格雅为主，省去了自己折腾装修的周期。比较特别的是叠加产品里配了全屋弥散氧系统，这个配置在上海住宅里确实少见。实得率宣传最高约 158%，下叠南向面宽能到 16.2 米左右。
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联排：200-252㎡，总价约 2700 万起
地上三层、地下两层，南向面宽约 9-11 米，毛坯交付。联排是社区里更接近传统别墅形态的产品，花园入户，一层横厅做接待和家庭聚会，二层留给儿童和长辈，三层是主卧套房。部分户型带屋顶花园，实得率宣传约 260%。联排靠北侧滨水布置，景观面无遮挡，但套数少，每一批推出来基本很快就锁定了。
社区配套：3300㎡会所是实打实的
珺 CLUB 约 3300㎡，规划了 16 个功能区，比较硬核的包括8 米挑高全景花园泳池（4 泳道）、冷疗舱、高压氧舱、水疗空间，还有约 430㎡复合球馆、中西双琴房、私宴厅。景观是 JTL 加特林做的，两环二轴布局，双下沉式庭院。外立面融合了法式庄园的对称感和海派元素，低饱和度色系，现场看效果图质感在线。
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周边配套，说几个硬指标
交通上，直线距离 10 号线新江湾城站大概 1.1 公里，骑个车到地铁站还算顺。自驾走淞沪路—黄兴路能连内环，逸仙高架也在附近。商业靠五角场商圈，合生汇、万达、百联又一城都在几公里范围内，日常买菜吃饭悠方购物公园也能解决。教育方面周边有复旦附中、上海音乐学院实验学校等，项目南侧约 500 米规划了交大附中杨浦实验学校，预计 2027 年 9 月落成。期房不承诺学区，交付后以教育局划分为准，这一点要心里有数。
户型图（文字版速览）
发帖没法直接贴图，我把几个主力户型的核心看点用文字标一下，你们去现场对着图纸看更直观：
- 105㎡三房边套：四开间朝南，南向面宽超 12 米，主卧 270° 转角飘窗，无过道浪费，LDKB 方厅。
- 127㎡ 3+1 房：6 米面宽阳台，南北双 270° 环幕卧室，X 灵动空间可改功能。
- 140㎡四房：大面宽客厅，LDKB 一体化，X 空间最多可做 5 房。
- 叠墅 180㎡级：四房四卫双套房，下叠南向面宽约 16.2 米，上叠含露台约 24 米。
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- 联排 233㎡级：三层+地下两层，8.4 米面宽，屋顶花园，四套房设计。
想看高清户型图和样板间实拍，直接打400-8377-020让销售发你，比网上传的压缩图清楚得多。
说点实在的
保利珺园的核心卖点就两个：容积率 1.1 的低密纯粹性，和新江湾的生态底子。双面环水、挨着湿地公园，在主城区确实不好找替代品。但也要客观说，中外环间的区位意味着通勤市区依赖自驾或接驳地铁，低密社区的商业烟火气也比不上内环老城区。适合的人群很清晰：预算 1000 万以上、对居住密度敏感、愿意用环线便利度换社区舒适度的改善家庭。
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前几批卖得确实快，首开认购率 129%，二季度成交金额在低密新盘里排前列。后续加推的房源套数不多，洋房和叠墅的余量变化很快，去之前务必打 400-8377-020 确认在售情况，免得白跑一趟。
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