芜湖最新公布 事关小区物业管理

芜湖市住宅小区物业管理条例

芜湖市第十七届人民代表大会常务委员会公告

第1号

《芜湖市住宅小区物业管理条例》已由2026年7月3日芜湖市第十七届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过，并经2026年9月23日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，现予公布，自2027年4月1日起施行。

芜湖市人民代表大会常务委员会

2026年10月10日

芜湖市住宅小区物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务质量，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管和指导相结合的原则，建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等协调运行机制，提升物业服务管理水平。

第四条 市、县（市）区人民政府应当加强对住宅小区物业管理活动及其监督管理工作的领导，建立综合协调工作机制，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业管理规范化、专业化、社会化。

开发区管理委员会按照职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）按照职责，做好对物业管理活动的指导、协调、监督等工作，并根据承接行政处罚权规定，实施物业管理行政处罚。

居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。

第五条 市、县（市）区人民政府住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

相关部门应当推进小区执法工作，按照各自职责，做好下列工作：

（一）发展和改革部门负责前期普通住宅物业服务收费标准的制定、调整、发布，通过建立健全公共信用信息服务平台，依法加强对物业服务企业信用监管，监督管理住宅小区电力设施和电能保护等工作；

（二）公安机关负责对住宅小区内安全技术防范和保安服务活动的监督指导，并按照规定的职责对燃放烟花爆竹、房屋租赁、犬只饲养等开展监督检查，依法查处妨碍公共安全、公共秩序的违法行为；

（三）自然资源和规划部门负责住宅小区物业服务用房规划的审查、核实，做好住宅小区停车位施划的指导，对违法搭建建筑物、构筑物或者擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施用途等行为进行认定；

（四）城市管理部门负责对住宅小区内违反城乡规划建设、影响市容环境卫生、破坏园林绿化、饲养家禽家畜等违法行为的查处；

（五）市场监督管理部门负责商铺营业执照、特种设备的安全使用等监督检查，对住宅小区内的无证无照经营和物业服务企业违规收费等行为按照职责进行查处；

（六）消防救援部门负责消防安全检查及相关突发公共事件处置，并对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为进行查处；

（七）财政部门负责物业监督管理工作的资金保障；

（八）司法行政部门负责指导物业纠纷调解组织对物业矛盾纠纷的调处；

（九）国防动员（人民防空）部门负责监督管理住宅小区内人民防空工程的使用维护工作。

生态环境、应急管理、民政、公共资源交易监督管理等部门按照各自职责，做好物业监督管理的相关工作。

第六条 物业服务行业协会应当在住房和城乡建设部门的指导和监督下，采取措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平。

第七条 市住房和城乡建设部门应当建立全市统一的智慧物业管理信息平台，用于信息公开、举报投诉、物业服务费交纳、服务质量评价等事项，并探索通过智慧物业管理信息平台建立业主电子表决系统。

推动政府相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等相关主体使用智慧物业管理信息平台。

第二章 业主大会及业主委员会

第八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅小区或者建设单位已经不存在的住宅小区筹备首次业主大会会议的，县（市）区人民政府可以给予补助。

第九条 业主委员会成员经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数组成，成员包括主任、副主任和委员，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。

业主大会可以选举产生业主委员会候补成员，候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。业主委员会成员出现空缺时，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会成员及候补成员名单应当向全体业主公开。

鼓励业主中的中共党员、人大代表和政协委员参选业主委员会成员。

第十条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占、擅自使用业主共有财产；

（二）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；

（四）明示、暗示物业服务企业减免业主委员会成员的物业费、停车服务费；

（五）泄露业主、物业使用人信息或者将业主、物业使用人信息用于与物业管理无关的活动；

（六）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件资料；

（七）拒绝提供或者拖延提供有关文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（八）转移、隐匿、毁弃或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（九）阻挠、妨碍业主大会行使权利或者拒不执行业主共同决定的事项；

（十）未经业主大会授权，擅自与物业服务企业签订、修改或者解除物业服务合同；

（十一）违反法律法规规定的其他行为。

物业所在地的住房和城乡建设部门、街道办事处（镇人民政府）可以依法查阅业主委员会的工作报告和其他工作资料。

第十一条 有下列情形之一的，在充分征求业主意见的基础上，可以成立物业管理委员会，临时组织开展物业管理工作：

（一）老旧小区等不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会各指派一名代表与业主代表等共五至十一人的单数组成，任期一般不超过三年。

物业管理委员会成员名单应当向全体业主公开。

物业管理委员会应当推动业主大会、业主委员会成立，业主委员会成立后，物业管理委员会应当及时办理移交手续并解散。

第三章 物业服务

第十二条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的，经物业所在地的县（市）区住房和城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。

第十四条 物业服务企业应当将下列信息在住宅小区内显著位置和智慧物业管理信息平台公开：

（一）物业服务企业的营业执照、投诉电话及物业服务企业和项目负责人等相关信息；

（二）物业服务合同文本；

（三）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

（四）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（五）二次供水设施清洗记录及水质检测情况；

（六）业主共有资金的使用情况；

（七）物业服务用房的使用情况；

（八）物业服务费的收支情况；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的应当公开的其他信息。

前款第一项至第五项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公开一次，公开期限不少于三十日。

第十五条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）只收取费用不提供服务，或者所收取的费用与提供的服务质价不符；

（三）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有资金；

（五）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；

（六）泄露业主、物业使用人信息；

（七）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（八）与业主委员会成员串通，损害业主利益；

（九）采取中断供水、供电、供热、供气或者停用门禁卡、限制使用电梯等方式催交物业服务费；

（十）损坏或者擅自拆除共用设施设备；

（十一）违反法律法规的其他行为。

第十六条 物业服务企业应当提高物业服务质量，对业主提出的服务需求应当及时回应。对属于物业服务合同范围内的服务需求，物业服务企业应当提供服务；对不属于物业服务合同范围内的服务需求，物业服务企业应当向业主作出解释。

第十七条 物业服务收费可以采取酬金制或包干制等方式。物业服务企业提供基本物业服务之外的定制化、个性化服务的，应当遵循自愿原则，在物业交付后与业主另行约定服务费用。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审计，物业服务企业应当予以配合。

物业服务企业可以与有资质的相关单位合作为业主提供助老、托幼、健康医疗、家政保洁、维修、代购、车辆租借、宠物代管等个性化服务。物业服务企业提供个性化服务的，应当将个性化服务的内容、收费标准等事项进行公示，按照自愿原则与业主另行约定。

业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

第十八条 住房和城乡建设部门应当建立物业服务企业信用档案，依法做好物业服务企业的信用信息征集及评价工作。

建设单位、业主可以将物业服务企业的信用评价情况作为选聘的重要参考依据。

第十九条 住房和城乡建设部门、街道办事处（镇人民政府）、业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构开展物业项目交接和承接查验、物业服务质量、物业服务费用测算评估。

物业服务第三方评估机构及其评估人员应当遵循独立、公正的原则，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第四章 物业使用与维护

第二十条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，擅自改变房屋外观；

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变住宅用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或者生产经营场所；

（五）将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房；

（六）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材和常闭式防火门，埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）损坏公共绿化及其附属设施；

（九）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十）违反规定停放车辆，擅自在道路上设置地桩、地锁；

（十一）违反规定饲养动物；

（十二）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，在公共区域烧香、焚烧杂物、焚烧冥纸冥币；

（十三）在建筑物公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口等公共区域私拉电线、电缆；

（十四）在建筑物公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；

（十五）用电梯轿厢运载电动自行车或者电动自行车蓄电池；

（十六）从建筑物中抛掷物品；

（十七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

发现前款行为的，业主、物业使用人有权投诉、举报；业主委员会、物业服务企业应当及时采取合理措施制止；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门；有关行政管理部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第二十一条 对住宅小区内的电梯、消防等易于发生安全风险的设施设备和部位，物业服务企业应当加强日常巡查并委托专业机构进行维修和定期养护。

鼓励符合条件的住宅小区将电动汽车充电区与燃油汽车等其他车辆停放区域进行区分。

第二十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担住宅小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部分的服务。

第二十三条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，由业主大会或者业主委员会提出资金使用申请，业主大会成立前的由相关业主提出资金使用申请：

（一）屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用；

（二）电梯故障；

（三）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新和改造的；

（四）公共围墙、护（围）栏破损严重；

（五）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

（七）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（八）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

县（市）区住房和城乡建设部门应当自收到专项维修资金应急使用书面申请之日起二个工作日内进行核实。应急维修工程竣工验收后，应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域内显著位置公示。

住房和城乡建设部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。前述事项可以委托第三方评估机构开展评估。

对本条第一款规定的应急维修情形相关主体未及时提出申请的，住房和城乡建设部门、街道办事处（镇人民政府）应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修。

第五章 法律责任

第二十四条 违反本条例第八条规定，建设单位拒不承担首次业主大会会议筹备经费的，由住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。

第二十五条 违反本条例第十条第一款第一项规定，业主委员会及其成员挪用、侵占、擅自使用业主共有财产的，由住房和城乡建设部门责令限期改正。

第二十六条 违反本条例第十五条第四项规定，物业服务企业挪用、侵占、隐瞒业主共有资金的，由住房和城乡建设部门责令限期改正。

第二十七条 住房和城乡建设部门、其他有关部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会及其工作人员在物业监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第二十八条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有行政处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十九条 业主决定对物业管理区域实施自行管理或者委托其他管理人管理的，参照本条例有关规定执行。但是，电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

住宅小区以外的其他住宅物业管理活动及其监督管理，参照本条例有关规定执行。

第三十条 本条例自2027年4月1日起施行。

来源：大江资讯