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一、 项目概况：低密改善，华润品质

1. 基础信息

• 开发商：华润置地（持股60%）+ 未来科学城置业（持股40%）联合体（北京未来科技城润昌置业有限公司）。
• 项目位置：北京市昌平区北清路与黄平西路交叉口西南角（平西府板块，北清橡树湾西侧）。
• 占地面积：约3.59万㎡。
• 建筑面积：约9.83万㎡（其中地上建面约6.46万㎡，住宅建面约6.39万㎡）。
• 容积率：1.8（平西府板块在售项目最低，板块内其他项目普遍2.2-2.8，低密优势明显）。
• 绿化率：30%。
• 总户数：688户（其中洋房17栋，小高层2栋，全盘纯商品房，无回迁）。
• 车位配比：1:1.2（约700个地下车位，地面基本无车位，实现人车分流）。
• 物业：华润万象生活（华润置地旗下物业，提供高端物业服务）。
• 交付标准：精装交付（预计2028年12月底交付）。
• 价格区间：预计均价约4.8万元/㎡（不同户型单价有所差异，75-106㎡约4.3-4.8万/㎡，128㎡约5.2万/㎡）。

2. 产品定位
北清润府是华润置地在北京的第四座“润府”，为润系产品首次进入昌平，定位为“刚需小豪宅”与“低密洋房社区”，主打高得房率、高性价比与高品质改善。

二、 区域与地段价值：双轴交汇，科创腹地

1. 区位定位
项目位于昌平北七家平西府板块，处于北清科创轴与北中轴生态走廊双轴交汇核心腹地，占位未来科学城“两区一心”规划宜居板块。北清路是北京科创黄金走廊的中轴线，往西串联中关村软件园、上地、西二旗，往东连接未来科学城，脚下是昌平南最成熟的居住板块。

2. 板块价值
平西府板块是昌平南成熟居住区，周边有北清橡树湾、京投公园悦府、城建龙樾华府等次新社区，居住氛围成熟，生活配套完善。项目定位为北京标杆POD公园低密住区，将科创产业发展需求与公园生态人居充分融合。

3. 产业支撑
北清科创轴集聚国家能源、生命科学、互联网、航天电子、金融数据五大产业矩阵，华为、百度智能云、中芯国际、联想研究院等头部高新企业环绕，片区高知圈层纯粹，为区域提供了强劲的产业支撑和购买力。

三、 交通配套：自驾便捷，地铁需接驳

1. 轨道交通（短板与弥补）

• 地铁距离：距离地铁8号线平西府站直线约1.2公里，步行约2公里（步行需30分钟以上），非纯地铁盘，对纯地铁通勤人群不够友好。
• 接驳方案：工作日早晚高峰有公交车接驳（约三分钟一趟），或依赖骑行、社区公交接驳。

2. 道路交通（强项）

• 路网体系：项目北侧紧邻北清快速路，自驾依托北清快速路、京新高速、京藏高速、定泗路、北五环构成“三横四纵”立体路网。
• 通勤效率：5公里直达北五环，约12分钟抵达永丰产业园，约18-30分钟通达西二旗软件园，自驾通勤海淀（上地、生命科学园）极为便捷。

3. 噪音影响（注意项）

• 北排楼栋紧邻北清快速路，可能存在一定的交通噪音影响，项目采用了多层隔音玻璃和隔音墙进行降噪，北侧小户型（如78㎡）需注意噪音问题。

四、 周边配套：醇熟生活，教育升级

1. 商业配套

• 高端商圈：距离超极合生汇、西三旗万象汇约3-5公里，为大型品质商业综合体，满足高端消费需求。
• 社区商业：项目西侧设有社区底商（精致烟火商业盒子），规划有精品咖啡、烘焙、生鲜超市等，满足日常步行需求；周边有首开long街、tbd云集中心、北店时代广场等，满足基础生活与休闲需求。

2. 教育配套（优势）

• 社区教育：项目内部配建社区公立幼儿园；西侧规划有36班九年一贯制学校（小道消息为人大附），填补片区优质校区空白。
• 周边教育：周边有平西府中心小学、清华附中昌平悦府小学、七里渠中心白各庄小学、霍营中心小学等；中学有北京市昌平区第二中学、首都师范大学附属回龙观育新学校等。整体教育资源丰富，且部分学校距离项目较近，步行可达。

3. 医疗配套

• 周边医疗资源丰富，距离北京积水潭医院回龙观院区（三甲）约3公里，昌平区中西医结合医院（三甲）约2.5公里，北京京都儿童医院约2公里，王府中西医结合医院（三甲）较近，医疗健康保障完善。

4. 生态配套（核心优势）

• 内部生态：项目践行POD理念，内部规划“一带、两轴、十重雅境”的景观格局，打造双下沉庭院、风雨连廊、全冠移植名贵乔木，社区内设有达尔文营地、林溪涧谷等，实现内外双园生态。
• 外部生态：项目东侧规划约760亩平西府城市滨河公园（规划中），北五环外规划约8466亩京北生态走廊，串联滨河森林公园、沙河公园等，生态绿意环绕，居住环境优越。

五、 项目规划与产品设计：低密洋房，高得房率

1. 整体规划

• 楼栋布局：项目共19栋住宅楼（17栋8-11层洋房+2栋17层小高层），楼栋围合排布，楼间距42-55米，全天采光无对视，限高60米，整体低密舒适。
• 社区底盘：规划约3500㎡立体复合底盘，内设约1500㎡峡谷主题下沉会所（润心club），涵盖运动复合馆、全景健身房、静谧瑜伽室、拾光图书馆、邻里创艺聚场等7大功能空间，打造高端生活场域。
• 归家动线：采用五重归家礼序，打造地上入户大堂+地下礼序车马厅双重大堂，结合风雨连廊，提升归家仪式感。

2. 建筑与园林设计

• 建筑立面：现代极简公建化风格，香槟金与米白温润色调为主，搭配天然米灰奢石干挂与香槟银流线铝板，高窗墙比设计，勾勒出层次感的城市天际线。
• 园林景观：规划“两环四园”活力场域，结合内外公园，打造无界立体POD居住场景，实现园境相连、层层递进。

3. 户型设计（核心亮点）
项目户型面积段为约75-128㎡，涵盖三居至四居，主打高得房率（92%-108%）与空间可变性，户型设计兼顾功能性与改善性：

• 75-78㎡（润悦）：三房两厅一卫，南向两面宽，约4米宽厅，270°环幕观景飘窗，家政库+800库双储体系，适合刚需首置或年轻小家庭，空间可变，可改造成“2+1”布局。
• 93㎡（润曜）：三房两厅两卫，南向三面宽，主卧270°转角窗，私享花池，南北双卧270°转角窗，干湿三分离，适合刚改/小家庭，采光与视野极佳。
• 106㎡（润和）：四房两厅两卫，标准四叶草格局，南北通透，私享花池，270°环幕观景飘窗，x空间自由切换，适合改善/二孩家庭，空间利用率高。
• 128㎡（润臻）：四房两厅两卫，南向四面宽顶配格局，主卧270°转角窗，约14.4米南向四面宽，全明尺度，适合终极改善家庭，大面宽带来极佳采光与视野。

4. 精装与智能标准

• 精装标准：全屋精装交付，配备分户中央空调、多重过滤置换新风、全屋净水、地暖四大健康系统，德系一线厨卫配置，六重模块化定制收纳体系。
• 智能系统：搭载华润LivingOS全屋智能系统/华为鸿蒙全屋智能家居系统（部分户型配备），实现全屋智能照明、智能控制、空气质量监测等，提升居住体验。