广西
10月14日，西湖边老牌豪宅中大吴庄一套房子法拍二拍落槌，成交价1573.76万元。
就在一个月前，同一套房子起拍价1484.7万元，整场只有1人报名、没人出价，流拍。
从无人出价到7人报名、334轮竞价、11285次围观——这一反差，给当下杭州核心改善市场，递出了一份值得细读的样本。
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一场出人意料的法拍拉锯
这套房位于上城区吴庄32幢1单元302室，建筑面积166.51㎡，评估价2121万元。
一拍阶段，房源起拍价1484.7万元，折合单价约8.92万元/㎡，当时仅有1人报名、全程零出价，遗憾流拍。
彼时不少人感慨，就连吴山脚下的老牌高端小区，法拍市场也遇冷。
该法拍房室内实景
转入二拍，平台下调起拍价至1187.76万元，降价幅度近300万元，市场是否买账，依然受关注。
有意思的是，竞拍过程跨越2天，前一天报名的买家始终只有1位，直到临近结束，买家“暴增”至7位，竞价轮次也不断增加，原本10点结束的拍卖，一直持续到12点多，围观人次突破11285人次。
经过多轮加价博弈，总价最终定格在1573.76万元，折合单价约9.45万元/㎡，高出一拍起拍价约89万元。这一价格虽然距离评估价尚有差距，但已远远甩开二拍起拍价，溢价率超32%。
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吴山脚下的中大吴庄，价值底色仍在
熟悉杭州楼市的人都知道中大吴庄的分量。
吴庄位于上城区四宜路21号，吴山广场西侧，西临柳浪闻莺，坐拥西湖、吴山等城市稀缺山水资源。小区2001年建成，容积率约1.4，以大面积改善户型为主，是杭州较早的西湖边低密高端住区之一。凭借老城核心地段与西湖、吴山资源叠加，中大吴庄长期被视为杭州核心稀缺资产。
中大吴庄实景
这种地段的房子，价格从来不低。打开二手房平台，中大吴庄的挂牌单价基本在14万元/㎡-19万元/㎡，总价大多超过3000万元。
但这几年，主城大户型二手流通也面临共性难题：总价门槛高、房龄偏大，买家挑选格外挑剔。
放到这套房源上，约166㎡的大户型，楼层低，也非低密房源，本身总价基数又高，一拍的时候，买家对房源瑕疵、税费、交付风险考量更多，大家不愿出手；二拍降价之后，不少原本观望的改善买家认为，有机会捡漏，果断进场。一旦形成竞争氛围，价格就被推上去了。
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现象背后：杭州法拍市场，两极分化越来越明显
这套吴庄房源的“二拍反超一拍底价”，不是孤例，而是当下杭州法拍市场的缩影。
像西湖、吴山、钱江新城这类城市核心地段，自带不可复制资源的房源，只要起拍门槛下调到心理预期区间，就会有买家入场争夺。
这类资产的购买力是长期存在的，只是买家非常理性，不会盲目在高位接盘，愿意等价格回调。
中大吴庄实景
早几年，大家印象里，法拍房等于低价捡漏。现在，竞买人提前尽调，摸清税费、占用、户口等风险。只有综合评估之后，觉得价格空间合适才会参与。
就像本次中大吴庄，大家不是无脑抢，是起拍价下调之后，才愿意进场博弈。看着起拍价便宜，几十轮加价之后，捡漏空间被压缩。
一个月时间，中大吴庄这套房子虽然走了一条让很多人看不懂的曲线，但也很有代表性：一拍流拍，不等于房子没有价值；二拍降价引来争抢，也不等于楼市全面回暖。
文字：金萍 编辑：鲁晨
审核：张巧英 丁艳
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