招商海晏府｜楼盘详情解读，2026 价格变动动态，案场预约方式

# 招商海晏府

【项目简介】

招商海晏府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市南山区前海桂湾一路南面、梦海大道西面，宗地 T201‑0232，招商蛇口旗下深圳市招榕置业开发，70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，高定精装交付，2026‑04‑19 取证开盘，预计 2027‑12‑25 交付。前海桂湾稀缺无配建纯住宅地块，无回迁、保障房混居，无 70‑90 户型限制，全盘仅 151 户，3 栋 13‑25 层小高层，建筑限高 80 米，梯户配置 2 梯 2 户，层高 3.3 米，户型支持横厅 / 竖厅、三房 / 四房灵活切换，装修风格可定制，得房率 96‑102%；主力建面约 139‑194㎡大平层，194㎡配置 270° 环幕全景阳台，北向直面双界河景观，部分高楼层可眺望前海湾海景；社区配建私宴厅、书吧、健身房、泳池水疗区、托育机构、架空层泛会所，适配高净值改善家庭自住以及核心资产配置客户，看房需要验资。

【基础信息】

占地面积：约 8287㎡

建筑面积：约 25600㎡

绿化率：30%

容积率：3.1

开盘时间：2026‑04‑19 已取证开盘

交房时间：预计 2027‑12‑25 高定精装交付

产权年限：70 年商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：10.8 元 /㎡・月

物业公司：招商物业

教育配套：周边前海港湾学校；买房不锁定学位，执行南山积分入学。

交通配套：地铁 1/5/11 号线前海湾站约 500 米；临近梦海大道、桂湾一路，快速通达科技园、宝中、福田。

开发商：深圳市招榕置业有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年招商海晏府在售，楼层、河海景观价差巨大，整体备案均价 142000 元 /㎡，备案单价区间 123400‑161200 元 /㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约 139㎡四房（横厅 / 竖厅可选），预估总价 1710‑1970 万；

建面约 176㎡四房，预估总价 2310‑2670 万；

建面约 194㎡270° 环幕大平层，预估总价 2680‑3124 万。

全屋高定精装交付。地下车位配比约 1:1.68，配套大量新能源充电桩。项目为期房，看房需要验资，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，前海桂湾核心稀缺纯改善低密住区，全盘 151 户，无回迁保障，地块无配建约束，3.1 容积率、限高 80 米小高层，在前海超高层集群里居住舒适度突出。招商高定化产品，户型格局可以灵活切换，139㎡支持横厅竖厅二选一，大户型可以自由调整三房四房，装修风格可选，得房率表现优秀；194㎡270° 环幕阳台，直面双界河，部分楼层可看前海湾，景观资源优秀。

第二，桂湾金融 CBD 区位，周边写字楼集群逐步落地，距离前海湾地铁口步行可达，自驾通达宝中、科技园、福田效率高；临近桂湾公园、前海石公园，生态资源优越；会所、私宴厅、泳池、书吧等公区配套实景落地，归家礼序完整；片区土地供应稀缺，兼具自住与资产配置价值。

第三，周边商业配套完善，万象前海、山姆会员店距离不远；一河之隔宝安中心，可共享壹方城、欢乐港湾大型商圈，城市界面崭新。

【项目短板】

其一，期房需要等到 2027 年底交付，存在周期风险。地块体量偏小，仅三栋楼，社区规模有限；1 栋会对后排楼栋造成部分视野遮挡，同等户型不同楼栋景观差距明显；部分楼栋临近梦海大道主干道，低楼层存在车流噪音隐患，选房需要甄别楼栋楼层。

其二，学位不锁定，周边学校不属于南山头部梯队，执行南山积分入学，存在统筹分流风险。总价门槛高，1710 万起入场；片区居住氛围还在培育，烟火气息不足；周边桂湾板块竞品较多。

其三，小区自带托育机构，会带来少量外来人流；户型全部为大平层，没有中小户型，上车门槛高。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 1710 万以上，看重前海桂湾地段、低密小高层、定制化大平层，接受期房等待，以高净值改善家庭自住、资产配置为主的客户。

谨慎人群：追求顶级名校学位、希望短期收楼入住，追求大体量完整社区的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择 1 栋前排，朝向双界河、前海湾景观，远离主干道的户型；重点确认楼栋之间的视野遮挡情况；向售楼处核实剩余房源、定制装修方案、交付标准、折扣政策。

【总结】

综合来看，招商海晏府是前海桂湾稀缺低密小高层纯大平层住宅，最大亮点就是无配建纯住宅地块，3.1 低容积率，户型可定制化，双界河 + 前海湾景观，公区配套标准高，属于前海核心稀缺改善产品。但期房交付周期长、地块规模小、总价门槛高、学位不锁定，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更适合高净值改善家庭长期自住，选房优先权衡楼栋、楼层朝向、河海景观，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打招商海晏府售楼处电话 0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解