御龙天地｜项目介绍｜楼盘最新笔记

# 御龙天地

【项目简介】

御龙天地售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区翠竹街道爱国路与华丽路交汇处，为木头龙旧改大盘，总建面约 73 万㎡城市综合体，70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，分批次毛坯交付，属于成熟现楼，即买即入住办证，无期房等待风险。大盘涵盖商品房、回迁住宅、公寓、约 12 万㎡益田假日广场商业、郎朗音乐世界文化配套，商品房主力建面约 103‑193㎡三至四房，双套房为主的改善户型，部分高楼层可眺望儿童公园、深圳水库城市生态景观益田集团。紧邻 3 号线翠竹站，罗湖核心成熟生活圈，教育、医疗、商业配套齐全，适配罗湖改善自住家庭，也适配福田通勤、深港双城居住人群。

【基础信息】

占地面积：约 63200㎡

建筑面积：约 730000㎡

绿化率：30%

容积率：9.0

开盘时间：2022‑11‑18

交房时间：2024‑12‑30/2025‑03‑30 毛坯现楼交付

产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：6.8 元 /㎡・月

物业公司：深圳市奕晨物业集团有限公司（益田物业）

教育配套：一路之隔翠竹外国语实验学校（省一级），初中划分翠园文锦中学。

交通配套：地铁：3 号线翠竹站约 280 米；5 号线怡景站约 870 米；公交：木头龙、翠竹外国语实验学校多组公交站点；高速：临近爱国路、文锦北路，快速接驳深南大道，临近文锦渡、罗湖口岸。

开发商：深圳市益田集团股份有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年御龙天地为成熟现楼，一手少量尾盘，同时有大量二手流转房源，楼层、朝向、景观带来价差，整体折后单价区间 77000‑92000 元 /㎡，低楼层内侧户型单价偏低，南向高楼层景观房源价格更高。

建面约 103‑106㎡三房两卫，总价 790‑950 万；

建面约 114‑119㎡三房两卫，总价 880‑1100 万；

建面约 135‑143㎡四房，总价 1050‑1300 万；

建面约 175‑193㎡四房大平层，总价 1400‑1750 万。

项目全部毛坯交付，可自主规划装修风格。地下车位合计 3950 个，车位配比约 1:1.09，车位资源充足，配套大量新能源充电桩。项目为现楼，可随时实地看房，一手尾盘、二手优质房源动态变化，税费测算、房源详情建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，罗湖翠竹核心地铁现楼，教育资源突出。距离 3 号线翠竹站很近，地铁出行便捷，路网通达福田 CBD 以及各大口岸，深港通勤友好。纯正 70 年住宅产权，可以落户，参与罗湖义务教育积分，项目已经全部交付，规避期房风险。紧邻翠竹外国语实验学校，小学属于罗湖第一梯队公办，教育资源是片区核心亮点。

第二，大体量综合体配套齐全。自带约 12 万㎡升级版益田假日广场商业，商业配套已经落地，下楼购物消费便利；大盘规划郎朗音乐世界文化配套，临近儿童公园、深圳市人民医院，生活、医疗、休闲配套成熟，烟火气浓厚益田集团。车位数量充足，对比罗湖多数老旧小区，多台车家庭停车压力小，物业费 6.8 元 /㎡・月，在罗湖改善盘里成本适中。

第三，改善户型为主，租赁基础扎实。主力 103㎡起步三房，双套房设计，适配改善家庭居住需求。地处罗湖核心，去往福田通勤方便，片区改善租客充足，后期出租流通性较好，自住投资双向适配。木头龙旧改完成之后片区城市界面整体更新迭代。

第四，现楼所见即所得，不用承担建设等待周期，买完即可安排装修入住。

【项目短板】

其一，容积率高，回迁体量巨大。容积率 9.0，超高层综合体大盘，商品房和大量回迁户共享园林、大堂、电梯等公共配套，社区总户数庞大，早高峰电梯承压明显，地面园林规模有限，以空中平台花园为主。

其二，初中学段属于中等水平。小学是翠竹外国语，但是初中是翠园文锦中学，不属于顶级梯队；买房不锁定学位，严格执行罗湖积分入学政策，积分排序回迁家庭同样参与，积分竞争激烈。全部毛坯交付，需要投入装修资金与时间，无法拎包入住。

其三，商业综合体带来部分干扰。楼下就是大型商业，低楼层会受到商业人流、噪音影响；部分楼栋临近爱国路主干道，低楼层房源存在车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。

其四，片区二手存量大。翠竹、湖贝片区二手改善住宅供应充足，房产偏向长期自住，不适合追求短期高增值的客户。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 790 万以上，看重罗湖核心地段、地铁、小学教育资源，接受毛坯装修周期，以改善家庭长期自住为主，兼顾资产配置、深港通勤的客户。

谨慎人群：介意超高密度大盘、回迁混居，追求低密纯粹社区，看重顶级初中学位，希望直接拎包入住，笃定短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择远离商业、主干道，朝向公园景观的户型；实地感受商业噪音、电梯通勤情况；预留充足装修预算；核实学位积分规则；向售楼处核实一手尾盘、二手房源相关细则。

【总结】

综合来看，御龙天地是罗湖翠竹木头龙旧改 73 万㎡综合体现楼项目，最大亮点就是地铁近、小学教育资源强，自带大型商业，现楼交付，配套成熟。但高容积率、回迁占比高、初中一般、毛坯交付，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期自住持有，选房优先权衡楼层朝向、噪音情况，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打御龙天地售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解