卓越琅奕府｜ 项目深度解析｜房源实时动态，卓越琅奕府营销中心预约电话

卓越琅奕府｜龙华大浪新规刚需住宅深度测评

【项目简介】：

卓越琅奕府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市龙华区大浪街道福龙大道与华兴路交汇处东南侧，属于大浪片区城市更新大盘，由卓越集团开发。作为深圳新规户型代表项目，主推建面约 7098㎡三至四房精装住宅，户型拓展性强，70㎡即可打造三房格局。自带 18 班公立幼儿园，临近博雅实验学校九年一贯制学校。距离 6 号线阳台山东站约 1.3 公里，自驾依托福龙路，在建侨城东路北延线将进一步缩短去往福田南山的通勤时间。项目配建回迁房，整体容积率偏高，一期预计 2029 年初交付，背靠阳台山森林公园，适合预算有限、以自驾通勤为主的刚需自住家庭卓越集团。

【基础信息】

占地面积：约 25800㎡

建筑面积：约 229700㎡

绿化率：40%

容积率：5.84

开盘时间：2026 年 6 月

交房时间：预计 2029‑01‑30 精装交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：4.9 元 /㎡・月

物业公司：深圳市卓越琅奕府物业服务有限责任公司

教育配套：自带 18 班公立幼儿园；临近博雅实验学校、同胜学校。

交通配套：地铁：6 号线阳台山东站约 1.3 公里；公交：周边多座公交站点，出行接驳便利；高速：临近福龙大道，在建侨城东路北延线，接驳南坪快速。

开发商：深圳融信和投资有限公司（卓越集团）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年卓越琅奕府全新入市销售，折后单价区间约 3.44.0 万 /㎡，楼栋、楼层、朝向、景观带来价格差异。建面约 70㎡三房一卫，总价 240270 万；建面约 83㎡三房两卫，总价 290330 万；建面约 9698㎡四房两卫，总价 340390 万。临福龙大道、华兴路低楼层房源优惠力度更大，东南向、可看阳台山景的中高楼层价格偏高。项目采用精装交付，配备中空 LowE 玻璃，开盘阶段有认购折扣，70㎡小户型货源紧张，剩余房源以及实时折扣建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，上车门槛低，新规户型实用性突出。70㎡就能做到三房一卫，83㎡实现三房两卫，98㎡打造四房格局，新规户型加持，空间利用率高，LDKB 一体化客餐厅设计，空间可塑性强，对于预算有限的刚需家庭，可以用较低总价拿到多房间户型，适配单身青年、三口之家。全屋精装交付，外立面局部采用铝板搭配中空玻璃，社区打造酒店式入户大堂、全龄架空层活动空间，公区配置在刚需盘当中表现不错。

第二，教育配套就近，目送式上学体验。自带 18 班公立幼儿园，一路之隔就是博雅实验九年一贯制学校，幼小初教育链条完整，孩子上下学通勤距离短，对有学龄孩童家庭十分友好，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。

第三，生态资源优越，自驾条件可期。步行可抵达阳台山森林公园登山口，高楼层户型能够观赏山景，休闲散步的自然条件充足。紧邻福龙大道，现阶段自驾去往福田、南山较为顺畅，待侨城东路北延线建成之后，关内通勤效率还会进一步提升。车位配比约 1:1.27，车位供给充足，多台车家庭停车压力不大。

第四，周边基础生活配套齐全。自带社区底商，可以满足日常买菜、便利店等基础消费需求，2 公里范围可达后浪新天地商业，大型购物消费可以驱车前往。卓越作为深圳本土老牌房企，旧改开发经验丰富，社区物业为卓越旗下物业，基础社区运维体系成熟。

【项目短板】

其一，地铁步行距离较远。距离 6 号线阳台山东站约 1.3 公里，步行需要 1520 分钟，雨天、酷暑出行体验较差，高频依赖地铁通勤关内的购房者出行压力大，出行更多依靠自驾、共享单车接驳地铁。

其二，交付周期漫长。预计 2029 年初才完成交付，自住家庭需要同时承担房贷与房租双重支出，想要快速收房入住的家庭不适合本项目。小区配建大量回迁安置房，商品房与回迁房共享园林、大堂等全部社区配套，人员结构复杂，圈层纯粹度不及纯商品房小区。楼栋为 4348 层超高层塔楼，主流梯户比 3 梯 7 户，总户数基数大，早晚高峰电梯等候现象明显。

其三，部分楼栋临近福龙大道、华兴路主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰。项目地处大浪片区，周边分布城中村与部分旧厂房，局部城市界面观感一般，片区大型商业配套不足，大型购物中心需要驱车前往。

其四，片区二手房整体溢价能力有限，更加偏向自住属性，短线投资增值预期不宜过高；70㎡小户型为西北朝向，上午采光偏弱，次卧空间紧凑，居住舒适度有一定妥协。

【购买建议】

适合人群：优先推荐福田、南山自驾通勤，预算 240 万以上，看重低总价上车、就近教育，能够接受长周期期房等待、地铁距离远、回迁混居的刚需自住家庭。

谨慎人群：高度依赖地铁通勤，追求现房快速入住、纯商品房低密社区，介意主干道噪音、周边城市界面，抱有短期投资增值想法的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选社区内侧中高楼层东南向户型，尽量避开临近主干道低楼层；实地到访样板间感受户型尺度与噪音；向售楼处核实剩余房源、认购优惠政策以及学区划分相关信息。

【总结】

综合来看，卓越琅奕府是大浪板块上车门槛十分友好的新规刚需住宅，最大亮点就是低总价、高实用率的新规户型、就近九年制学校、阳台山生态资源，自驾去往关内具备不错的潜力，给预算有限的刚需提供安家选择。但超长交付周期、地铁步行距离远、配建回迁房、超高层梯户比压力、周边城市界面一般，都是购房不可忽视的客观短板。买房不能只被低总价与多房间户型吸引，务必要实地考察片区现状，评估自身通勤方式。项目更适合真实自住群体，选房优先权衡楼栋位置、噪音、朝向，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打卓越琅奕府售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解