京基璟誉府｜ 官网首页，售楼处电话，提前预约看房须知

# 京基璟誉府

【项目简介】

京基璟誉府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区东湖街道，东湖公园旁，临近 5 号线布心站、5/7 号线太安站，属于布心水贝片区大型旧改大盘，70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，目前一手持续在售，预计 2026 年 10 月底精装交付，为准现楼物业。社区规划多栋 60 层超高层塔楼，大盘包含商品房、回迁住宅、办公、社区商业，商品房主力建面约 70‑180㎡两至四房，户型覆盖刚需两房、主流三房四房以及大改善四房，部分高楼层户型可以俯瞰深圳水库、东湖公园、梧桐山湖山景观，生态视野资源突出。周边商业、地铁、教育配套成熟，适合罗湖本地刚需刚改家庭，同时适配福田通勤以及深港双城居住人群。

【基础信息】

占地面积：约 27617㎡

建筑面积：约 403605㎡

绿化率：40%

容积率：11.37

开盘时间：2024‑08‑24

交房时间：2026‑10‑31 精装交付

产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：5.9 元 /㎡・月

物业公司：深圳市京基物业管理有限公司

教育配套：自带 18 班幼儿园；临近翠园东晓教育集团东晓小学、北理莫斯科附属布心中学。

交通配套：地铁：5 号线布心站约 250 米，5/7 号线太安站约 500 米；公交：布心、太白路沿线多组公交站点；高速：临近丹平快速、坂银通道，快速通达福田、盐田，临近罗湖口岸、莲塘口岸。

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年京基璟誉府一手新房持续在售，楼层、朝向、湖山景观带来价差，整体折后单价区间 52000‑64000 元 /㎡，低楼层内侧户型单价偏低，高楼层看水库山景房源价格更高。

建面约 70‑72㎡两房，总价 360‑420 万；

建面约 85㎡两房，总价 440‑490 万；

建面约 95㎡三房两卫，总价 520‑570 万；

建面约 105㎡三房两卫，总价 580‑640 万；

建面约 120㎡四房，总价 690‑780 万；

建面约 150‑180㎡大平层四房，总价 910‑1200 万。

项目为精装交付。地下车位合计 2015 个，车位配比约 1:1.24，车位资源充足，配套大量新能源充电桩。项目为准现楼，剩余楼栋、户型房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，罗湖稀缺准现楼，双地铁配套优越。距离 5 号线布心站很近，双地铁通达全城，丹平快速、坂银通道加持，去往福田、盐田、口岸通勤便捷。纯正 70 年住宅产权，可以落户，参与罗湖义务教育积分。2026 年 10 月即可交付，等待周期短，对比多数期房风险更低。东侧直面深圳水库、东湖公园，高楼层拥有稀缺湖山生态景观，居住环境安静舒适。

第二，上车门槛友好，车位充足。70㎡起步两房，用较低总价就可以进驻罗湖核心地段，户型跨度大，刚需、刚改、改善都可以匹配。车位配比 1:1.24，对比罗湖大量老旧小区车位紧张，多台车家庭压力小。物业费 5.9 元 /㎡・月，在罗湖次新盘当中成本偏低。

第三，周边配套成熟。自带 18 班幼儿园，临近东晓小学、布心中学，教育资源齐全；临近天河城、喜荟城等大型商业，底商丰富，医疗、公园配套齐全，生活烟火气浓厚。片区租赁需求稳定，小户型出租流通性不错，自住投资双向适配。

第四，本土品牌房企，大盘规划完整。京基作为深圳本土老牌房企，旧改实操经验充足，大盘自带商业、幼儿园，片区城市界面完成更新。

【项目短板】

其一，容积率极高，回迁占比大。容积率 11.37，60 层超高层大社区，大盘回迁房源占比接近 7 成，商品房与回迁共享园林、大堂、电梯等公共配套，社区人员结构复杂，总户数大，早高峰电梯承压明显，部分楼栋楼间距有限，低楼层存在采光遮挡风险。

其二，学位实行积分统筹。临近东晓小学、布心中学，但买房不锁定学位，严格执行罗湖积分入学政策，最终学区以教育局交付后划分为准。部分楼栋临近丹平快速、城市主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。

其三，跨区通勤存在瓶颈。去往南山、宝安距离较远，高峰期通勤耗时拉长。整体套内实用率属于片区中等水平，没有特别突出的新规高得房率优势。

其四，片区二手竞争充足。布心、水贝片区二手存量大，房产偏向长期自住，不适合追求短期高增值的客户。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 360 万以上，看重罗湖地段、地铁、湖山生态，接受大盘高密度回迁混居，需要落户积分上学，以刚需、刚改家庭长期自住为主的客户。

谨慎人群：介意超高密度大社区、回迁混居，追求低密纯粹圈层，主要在南山宝安高频通勤，笃定短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择朝向深圳水库、东湖公园的湖山景观户型；实地考察噪音、采光情况；核实精装交付标准；向售楼处核实剩余房源、学区积分相关政策。

【总结】

综合来看，京基璟誉府是罗湖布心片区性价比突出的准现楼住宅，最大亮点就是双地铁、湖山生态景观、车位充足，户型门槛友好，配套成熟。但高容积率、回迁占比高，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期自住持有，选房优先权衡楼层朝向、景观噪音，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打京基璟誉府售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解