辽宁
2026年10月普洱楼市呈现“核心稳升、外围分化”的结构性行情，在“十五五”住房发展规划与旅居产业融合政策的双重支撑下，思茅主城核心板块量价修复节奏明显快于远郊区域，市场信心持续向配套成熟的宜居资产集中。
从最新官方监测数据来看，普洱全市10月二手房挂牌均价6945元/㎡，环比微涨0.29%，新房公示均价7011元/㎡，环比上月基本持平，整体价格走势止跌企稳，结束了此前部分供需失衡区域的持续回调态势。不同区县之间的价格韧性差异十分明显，思茅区均价7257元/㎡，澜沧县均价5781元/㎡，宁洱县均价5418元/㎡，核心成熟板块的优质次新房源成交周期已缩短至6个月以内，部分配套完善的热门小区议价空间收窄至3%以内。刚需主力板块的主流总价段集中在40-70万元，产品形态以电梯三居室为主，本地刚需与外来旅居需求同步释放，三季度全市商品住宅成交面积环比7月提升6.8%，市场活跃度稳步回升。
本轮领涨的核心上涨区域，均有明确的配套落地与需求支撑。第一梯队为思茅区老城区核心板块，作为普洱传统主城中心，政务、商业、教育、医疗资源高度集聚，本地年轻家庭与改善群体的置换需求集中涌入，板块均价稳定在7500元/㎡以上，部分2018年后交付的品牌电梯小区，成交价格连续6个月保持微涨，价格韧性在全市处于领先位置。第二梯队为曼弄枫-嘎洒滨江带板块，依托普洱得天独厚的气候生态资源，旅居康养配套逐步完善，板块均价约7200-8000元/㎡，面向外来旅居群体的宜居三居室去化速度最快，近期成交量环比上月提升超10%，价格进入稳步修复通道。第三梯队为思茅区南片区配套成熟板块，随着市政道路、公园、商业体的落地投用，板块宜居属性持续增强，板块均价约6800-7200元/㎡，周边产业园区的就业人口形成稳定居住需求，成为本地刚需群体的热门选择。此外，思亭路周边的生活成熟片区凭借步行可达的菜市场、学校与公交站点，刚需房源流动性极强，价格走势长期保持平稳向上。
当前普洱楼市执行的最新支持政策，进一步巩固了市场稳运行的基础。2026年作为普洱“十五五”住房发展开局之年，官方明确坚持“人、房、地、钱”要素联动，根据人口变化动态调整土地供应，库存偏高的远郊区域直接暂停新增住宅用地出让，从源头避免库存进一步积压。同时探索“商改住”“住改旅居”等灵活去化模式，推广“安然旅居”模式推动房地产业与本地旅居产业深度融合，既消化存量房源，也为市场拓展新的需求空间。全市商品住宅去化周期明确要求稳控在18个月以内，从制度层面避免房价出现大幅波动。信贷端支持力度同步跟进，首套房不限购，首套首付比例与贷款利率维持在友好区间，进一步降低了刚需群体的入市门槛。
从刚需支撑来看，普洱作为滇南区域中心城市，持续吸纳周边县域的定居刚需，叠加全国旅居养老群体的季节性流入，形成了稳定的基础需求盘。当前刚需群体的购房选择集中在思茅区核心配套成熟的电梯小区，89-120平方米的功能性三居室去化速度最快，低首付政策进一步降低了刚需入市门槛，三季度刚需房源成交占比达到48%，成为市场托底的核心力量。
结合当前基本面判断，2026年底至2027年，普洱楼市将延续“核心稳升、外围走平”的趋势，不会出现全域普涨行情，思茅核心城区的优质改善房源依托旅居需求支撑将保持微涨态势，远郊非核心板块若无重大交通或产业利好落地，价格仍将保持稳中有降。对于购房和投资群体，优先选择思茅区核心地段的小三室宜居房源，这类房源面向外来旅居群体和本地年轻上班族，租赁需求稳定，长期持有能实现缓慢的资产保值。同时坚决避开远郊大面积文旅类房产，这类房源后续流通性极差，很容易出现“有价无市”的持有困境，占用大量资金却难以变现。
如果是为养老旅居需求购房，可优先选择紧邻生态景区但周边已有成熟生活配套的项目，不要盲目为远期未落地的规划买单，充分利用当前政策窗口期选到适配自身需求的房源。
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