摩根大通-房贷补贴表态积极但力度不及预期

2026年10月1日起，以下购房类型可享受房贷利率100个基点的补贴：(1) 首套住房；(2) 建筑面积<120 sqm；(3) 房价低于150万。补贴期限为5年，符合条件的最高贷款额度为100万元人民币，这意味着总补贴上限为5万元人民币，该政策暂定实施1年，住房公积金贷款不在补贴范围内。

好于预期的方面：（1）二手房也符合条件：尽管补贴不包括存量房贷，但适用于新房和二手房；（2）总资金无上限：符合条件的都可申请。

分析：房贷贴息传了一年了，9月底终于出来了，简单说就是面积小于120平，总价低于150万的首套房都可以享受到最高5万的补贴，其实平时比较关注房地产的读者大概扫一眼心里就大概有数了，这个申请条件的限制还是比较紧的，总体而言对楼市的拉动是结构性的，下面具体分析。

不及预期的方面：（1）并非所有房产都符合条件：仅参考两项数值标准，建筑面积<120 sqm、价格<150万人民币，我们估算一线城市合格房源占比为22%/8%，二线城市为52%/37%，三四线城市为66%/55%。全国范围内，合格房源占比为61%/42%（按面积/价值计）。如果假设75%的购房人群为首套房购房者，那么我们估计合格单位的占比为46%/31%（按数量/价值计算）。

一线城市的改善型需求，其房产销售大多来自单价超150万元的房源，仅<10%的房源可享受按揭补贴。相对而言（1）平均房价更低；（2）对三四线城市布局更多的房企，或能从新政中获益更多。

表1：按揭补贴合格房源数量估算

分析：小摩具体算了一下，全国符合 面积小于120平和总价低于150万这两个条件的首套房在市场中的占比分别为46%/31%，同时符合这两个条件的房源比例自然还要少一些，所以从全国层面上说贴息的覆盖房源大概在25%以内，符合条件的房源主要集中的低线城市。

从结构上看，符合120平和150万两个条件的一线城市房源几乎可以忽略，所以贴息对一线城市楼市基本没有影响。二线城市符合面积的较多但符合价格的就很少，况且市中心有大量面积小于120平但价格远高于150万的房源存在，所以贴息政策对二线城市市中心的拉动作用也很小，部分同时具备小面积和低总价的老破小可能会受益。

那么可以合理推断的是，贴息政策主要利好的是低线城市的刚需房源，但在目前经济承压的前提下，低线城市的购房需求本身不太旺盛，这次的贴息大概率只能让一部分刚需提前买房，而无法创造新的购房需求。

每月能省多少钱？假设100万元30年期按揭，贴息可将月供减少至3721元，前五年累计节省利息4.83万元，相当于约19个月的利息支出，或最高150万元购房总价的3.3%。

需要多少资金？我们估算合格房源的销售总额为4.3万亿元人民币（一手房1.5万亿元，二手房2.8万亿元）。假设贷款比为67%，合格房源的贷款总额将达到2.8万亿元人民币（一手房1.0万亿元，二手房1.9万亿元）。对房贷利率实施100个基点的补贴后，每年所需的总资金为280亿元人民币。

表2：按揭补贴所需资金估算

分析：首先对购房者来说，按照贷款额为100万，满打满算在五年内可以省下4.8万元的利息，大概相当于房价打97折。就像我前面说的，这个折扣力度能吸引本来就有购房需求的人提前购买来薅这个羊毛，但是对于可买可不买的人来说缺乏吸引力，尤其是在低线城市的房子本身就缺乏投资价值的前提下。

小摩还算了一笔账，这次的贴息政策5年共提供1400亿的资金，每年占财政支出的0.6%，对财政来说完全是可负担的，而且试行期一年说明后续将视效果而定再延长或者加大力度，不在补贴范围内的刚需完全可以等一年后看看会不会有变化再买。

房价稳定或暂无短期影响：尽管补贴后2.05%的首套房贷补贴利率已低于50个城市2.3%的平均租金回报率，但由于该补贴利率仅适用于5年，30年期房贷的实际利率将达到2.9%，仍高于平均租金回报率。总体而言，我们认为房贷补贴政策或能带动部分销量增长，但鉴于二、三、四线城市库存仍处高位，房价稳定或暂无显著短期效果。

以三四线城市为例，若假设年化销量增长20%，隐含库存周转期或从36个月改善至30个月，但仍远高于8个月的最优水平。二线城市在相同销量增长20%的假设下，隐含库存周转期将从22个月改善至18个月，同样未达最优水平。

图1：交易价格低于150万元人民币的二手房交易占比

分析：再从房贷利率和租金收益率的角度分析一下，补贴后的房贷利率已经小于租金收益率，也就是说可以实现以租养贷，但补贴期只有五年，五年后能不能覆盖就不知道了，所以对低线城市来说稳房价的效果不会很强。

另外就是上面这张表你们可以自己翻译一下，统计了120平和150万的房源占比，理论上占比越高的城市越能受益于这次的贴息政策，自己可以对号入座。

一个不错的姿态，至少如此：尽管我们认为新政策不会产生显著效果，但这毕竟是中国自2024年9月以来推出的首个全国性支持措施，因此仍具有一定的象征意义。

是否会出台更多政策？若房地产市场持续低迷，政府有可能扩大补贴计划的规模，不过这在短期内未必会落地，因为可能会先观察补贴计划约6个月的效果。其他可能的政策方向还包括：（1）公积金按揭放宽；（2）交易税费减免；（3）一线城市限购放松（下一个大概率是深圳）；（4）城中村改造货币化补偿。

分析：虽然这次的贴息力度上不大，政策目标限于维稳而非提振，但姿态上很正面，表明高层对房产市场还是给予了一定的关注，为房产市场保留了后续进一步宽松的预期。