上海
2026.10.16
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作者 |第一财经 郑娜
继上季度在上海浦东陆家嘴购置了一栋办公楼后，拼多多在第三季度又在长宁区买下了晶耀虹桥一幢甲级办公楼自用。
仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎透露，在三季度的23宗交易中，有15宗是办公物业，交易活跃度居各类资产首位；其中仅有2宗是投资性交易，另外13宗全部都是自有买家，大多为各行业的头部企业，如科技企业、芯片企业等。
“投资型买家对区位很敏感，只要内环或者内中环，但科技型企业的偏好则不同。”孙翎表示，这些企业自用型买家考虑的是产业聚集度、员工上下班的便利、配套等，“所以这个季度的中外环成交表现更活跃。”仲量联行数据显示，第三季度成交项目中，外环外项目成交金额占比达到5成以上；成交宗数占比也在4成以上。
值得一提的是，两笔投资性质的办公物业交易，买家都是私人买家。“这类客户在以往的市场里还是比较稀缺的。”孙翎提到，两处物业都在核心区，“这也说明高净值买家对有稳定、有收益的办公楼物业仍较为青睐。”
除了核心区的办公物业之外，酒店也是高净值买家青睐的资产，例如大窑汽水创始人收购了外滩NEO桔子水晶酒店。“高净值人群对核心板块小体量优质资产的配置意愿持续提升。”世邦魏理仕的报告数据显示，个人投资者交易金额占比约6%，另有超8成的交易金额由企业买家占据。
戴德梁行的数据也显示，三季度的投资物业成交中，酒店资产占比10%，中小体量酒店及公寓类资产热度不减，持续受到投资机构和私人投资者的密切关注。
戴德梁行数据显示，前三季度累计成交达370亿元，同比增长18%，市场整体表现依然稳健。前两季度多宗地标物业完成交割后，市场情绪回归理性。与此同时，在业务规模扩张的需求下，TMT、AI、芯片等科技企业及高端制造业购置自用办公大楼的需求集中释放。
戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰预计，今年四季度投资市场有望迎来集中成交，买方涵盖自用企业、互联网企业及专业投资机构等；其中，AI、芯片、TMT及科创类自用企业将继续布局上海市场，自持办公需求持续上升。
“国内低利率环境延续，进一步降低了国央企及头部民企的融资成本，为其资产购置提供支撑。”蔡峰表示，不过核心区可售优质资产稀缺，买方择价而进，大宗交易节奏阶段性放缓；同时，随着商业不动产REITs持续扩容，运营稳定的购物中心及奥特莱斯，以及具备长租公寓改造潜力的商办物业，将持续成为市场热门标的。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶还提到，随着存量资产的持续调整与重新定价，以及工商业项目土地使用权续期相关政策的进一步明确，将使持有成本、续期条件及长期经营预期成为投资决策的重要考量。
微信编辑| 小羊
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