未过户的房屋，满足哪些条件才可以排除法院强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

未过户的房屋，满足哪些条件才可以排除法院强制执行？

不动产交易中，买受人全款购房、入住多年，但因开发商原因迟迟无法办理产权证，一旦开发商欠债，房屋会被法院查封。此时买受人能否提异议阻却执行？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》设置了两套审查标准。结合最高院案例，想要排除强制执行，需要同时满足：查封前签约、查封前合法占有、全款付清、非因买受人自身原因无法过户四项要件。本文结合最高院执行复议案件，逐项拆解审查要点。

裁判要旨

被执行人将名下需过户的不动产出售给第三人，第三人已经支付全部购房款，并且已经实际占有该房屋；虽然尚未办理产权过户登记手续，但买受人对于无法过户不存在过错的，人民法院不得对该房产查封、扣押、冻结。

案情简介

1. 三名案外人分别与房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买案涉三套房产，三人在 2003 年 5 月 11 日前全部付清购房款，合同签订一周内完成房屋交付，此后长期占有使用案涉房屋。

2. 因开发商存在借款债务，债权人持公证债权文书向高院申请强制执行，2003 年 8 月 11 日法院查封开发商名下包含案涉三套房屋在内的 163 套房产。

3. 三名案外人提出执行异议，主张房屋买卖、付款、交付均发生在查封之前，是在办理备案期间遭遇查封，无法办理产权证，请求解除房屋查封。

4. 高院作出异议裁定，解除对该三套房产的查封。

5. 申请执行人不服，向最高人民法院申请复议，请求撤销异议裁定。最高院裁定驳回复议申请，维持原裁定。

案件来源：最高人民法院《中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书》【（2013）执复字第16号】

裁判要点及思路

1. 三名案外人与开发商签订买卖合同、房屋交付行为，均发生在法院查封之前，房款全额付清，长期占有房屋，并自行承担水费、电费、物业费，构成法律意义上的实际占有。没有证据证明案外人对于未能办理过户登记存在过错。

2. 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020 修正）第十五条，第三人全款、实际占有、无过错，即便未过户，法院不得查封该不动产。

3. 申请执行人主张原审未准许合同签署时间鉴定属于程序违法。法院已经查实买卖、交付、长期占有等基础事实，不予启动鉴定并无不当。

4. 举证分配：申请执行人若想推翻案外人异议，需要举证证明买受人存在过错；本案申请执行人未能举证，复议请求不予支持。

实务要点总结

1. 申请执行人审查重点：防范买受人和被执行人恶意串通、虚假交易规避执行，重点核查四项事实：①购房款是否全额支付；②付款时间是否早于查封；③买受人是否真实合法占有房屋；④未能办理过户登记是否属于买受人自身过错。

2. 买受人维权路径

① 优先选择案外人执行异议程序，需要完整举证：查封前签约、全款支付、查封前实际占有、未过户非本人过错。证据包含买卖合同、转账凭证、物业费水电费单据、交房材料等。

② 如果房屋尚未入住、无法满足阻却执行条件，买受人可以另行起诉开发商，主张解除购房合同、追究开发商违约责任。

3. 法条区分提示：《查封扣押冻结规定》第十五条侧重第三人一般不动产买卖；《执行异议和复议规定》第二十八条是金钱债权执行中案外人异议之诉的核心审查四要件，实务中法院经常结合两条综合判断。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

1. 因买受人自身怠于行使权利等原因导致无法过户，不满足无过错要件，不能排除强制执行。参考案例：（2016）最高法民申 2754 号。最高法院裁判观点：买受人怠于按照房屋转让协议行使权利，查封前长期不办理过户，属于自身原因，不能阻却执行。

2. 购房时房屋没有取得预售许可，买受人未尽到审慎注意义务，合同存在效力瑕疵，买受人存在过错，即便全款、占有房屋，依然不能排除执行。参考案例：（2016）最高法民申 1248 号。最高法院裁判观点：买受人购买无预售许可的房屋，对无法过户存在过错，不满足排除执行的法定条件。

3. 没有付清全部购房款，也没有实际入住占有房屋，不满足法定要件，不足以阻却强制执行。参考案例：（2014）民一终字第 205 号。最高法院裁判观点：想要排除执行，必须同时满足全款、实际占有、无过错，未付清房款、未入住的，主张不能成立。

4. 房屋买卖合同签订、付款、房屋交付占有，全部发生在查封之前，无证据证明买受人存在过错，买受人享有足以排除强制执行的民事权益。参考案例：（2013）执复字第 15 号。最高法院裁判观点：签约、付清房款、交付占有均早于查封，买受人缴纳契费、维修基金并长期占有，无过错，应当解除查封。

5. 合同、付款、转移占有均发生查封前，申请执行人无法举证买受人存在过错的，不得查封案涉房屋。参考案例：（2016）最高法民终 399 号。最高法院裁判观点：全部交易行为完成于查封前，申请执行人不能证明买受人存在过错，买受人有权排除执行。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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