北京
来源：界面新闻
界面新闻记者 | 陈怡轩
挂牌出售两个月后，中青旅旗下山水酒店仍未找到买家。
10月13日，中青旅(600138.SH)公告称，截至10月10日，公司尚未征集到符合条件的意向受让方，后续将考虑降价出售。
按照公告，中青旅拟授权经营层在股权价格不低于评估结果70%、债权价格不低于评估结果的范围内，确定后续挂牌价格及交易策略。此次降价尚需股东会审议，最终交易价格、交易对象及完成时间仍存在不确定性。
当前，中青旅正推进低效资产出清。今年6月，中青旅股东会审议通过出售山水酒店51%股权及相关债权的议案。8月，相关资产正式在北京产权交易所挂牌，首次挂牌底价约1.206亿元。
中青旅对此官方解释称，为有效遏制酒店板块亏损、收回债权、进一步聚焦核心业务，拟挂牌转让相关股份和债权。
山水酒店自2020年以来持续亏损、资不抵债。
2025年，山水酒店净亏损3931.44万元；今年一季度净亏损1671.92万元，负债总额约为5.25亿元。截至2026年3月底，其净资产为-5860.23万元。
这项出售进展并不顺利，较大原因仍归结于山水酒店当前的重资产模式。
截至2026年3月底，山水酒店共有44家门店、5407间客房，其中22家自营、22家加盟。此外，公司还持有位于北京朝阳区芍药居北里甲207号楼、广东肇庆端州区路港大厦的两处房产。
除考虑酒店现有经营状况外，潜在买方还需评估存量租赁合同带来的持续付款义务及后续经营、翻修成本。虽然此前约1.2亿元的首次挂牌价格，已被业内评价为“甩卖”，但接手后买方马上要面临的存量租赁付款仍是不小的压力。
截至2025年末，山水酒店一年内到期及长期租赁负债合计约3.39亿元，未来尚需支付的租赁款项约3.96亿元。
“山水酒店有一半是直营店，因此折旧摊销费用负担重。”旅游酒店行业资深高级经济师、独立分析师赵焕焱向界面新闻表示，在当前激烈的酒店业竞争环境下，即便转让，接手方盈利的可能性依然较小，重资产模式难以为继。
他还指出，山水酒店在北京、肇庆持有两处自有物业，账面价值合计约4609万元。与此同时，旗下直营门店的租赁期限长达10-15年，尚未摊销的装修费用约7242万元。
界面新闻注意到，当前山水酒店旗下“山水时尚”“山水S”“山水富丽华”等品牌均在在线旅游(OTA)平台上正常运营。
其中，定位中端且数量最多的“山水时尚”品牌门店大多装修于2014-2019年期间，年代较早。潜在买方接手后，若想与全季、如家、维也纳等品牌竞争，还需要对老旧门店投入更多精力及财力升级。
洛桑酒店管理机构亚太区首席顾问夏子帆向界面新闻表示，中青旅旗下山水酒店基本是以中端、经济型为主，与市场众多品牌叠合度太高，品牌调性尚不明显。买家入手立即需要给其输血才能维持，因此市场意向客户较少。
谁有希望成为山水酒店的“白衣骑士”？
夏子帆指出，从2025年到2026年市场收购情况分析，基本成交量较高的买方仍是国资平台和地方城投、文旅集团。
“也有少量的资本公司抄底进入。”她向界面新闻分析，山水酒店虽然有不少问题，但有44家酒店作为基础，还是具有一定的投资价值。
此外，中青旅持有山水酒店51%的股权，这部分股权被出售后，剩余49%股权仍由深圳市壹山水投资有限责任公司持有。买方原则上可以取得山水酒店的控股权，但不能完全独立决定所有重大事项。未来追加资金、调整经营模式、关闭亏损门店，仍存在与49%少数股东之前的协调问题。
无论谁接手山水酒店，都将面临一场改革提效硬仗。
界面新闻了解到，现阶段国内酒店集团股权及酒店资产交易市场整体情况并不理想，挂牌多、成交量少，非优质资产难上加难。
多位国内酒店品牌业主表示，今年以来酒店市场整体经营承压。刚刚过去的国庆假期，其旗下门店RevPAR（每间可售客房收入）同比基本持平。
“哪怕是加盟生意，也不如从前。”一位酒店投资人告诉界面新闻，自己近期刚以底价转让了几个亏损项目，“市场风向变了，现在大家对传统酒店经营业务普遍不太看好，出手更谨慎，反而更愿意转向酒店金融等领域。”
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