上海
这几年楼市经历一轮深度调整，不少当年高位入场的购房者，难免心生感慨、悔不当初。回望多年前的行业火热期，当市场普遍坚信“房价永远涨”的时候，黄奇帆早已跳出市场狂热情绪，基于人口、土地、金融等底层逻辑，对房地产市场作出了一系列冷静预判。时至今日再复盘，当年提出的四大核心观点，大多已经落地成真。
早在楼市鼎盛阶段，黄奇帆就提出房地产存在十大失衡，抛出不少打破大众固有认知的判断。在全民笃信买房稳增值的年代，他直言房地产普涨时代终将落幕，住房供需格局会迎来根本性反转。其中四个核心预判，对照当下楼市现状，极具参考意义。
预判一：住房供需迎来反转，房子不再稀缺，回归居住属性
他曾测算，全国住房套户比突破1.16，整体市场已经供大于求，国内不再是缺房子的时代。过去房产投资的底层逻辑，就是住房供给不足，房源稀缺支撑房价持续上涨。
而现在，全国存量住房充足，大量三四线城市、城市远郊片区空置房源增多，人口持续流出地区库存积压严重，普涨行情再也难以重现。房产褪去金融投资光环，回归居住本源，炒房增值的空间被大幅压缩，这个判断已经成为现实。
预判二：房企高杠杆高周转模式必将出清，行业迎来大洗牌
在房企大举举债、疯狂扩张的年代，他就警示，房企高负债、高周转的发展模式蕴藏巨大风险，难以长期维系，房地产行业必然迎来一轮大规模洗牌。
后续“三道红线”政策落地，大量曾经风光的千亿房企爆发债务危机。曾经遍地扩张的地产企业，如今仅剩下少数经营稳健的主体，房地产高杠杆野蛮生长的时代正式终结。
预判三：人口基本面转向，购房刚需群体持续萎缩，楼市走向分化
人口是房地产长期需求的根基。黄奇帆指出，90后人口规模相比80后明显下降，未来楼市刚需接盘人群会逐步减少。叠加新生儿数量走低、结婚人数持续下滑，购房刚需自然收缩。
反映在市场上，楼市呈现明显分化：人口持续流入的核心城市群、中心城市房产更有韧性；而人口外流的小城市，房价承压，二手房挂牌量大、出手艰难，印证了人口基本面决定楼市长期走向的逻辑。
预判四：楼市救市只为防风险，不会刺激房价全面暴涨
市场上很多人抱有固有期待：只要放开调控、出台救市政策，房价就会迎来报复性反弹。但黄奇帆的观点十分清晰：楼市政策托底，核心目标是防范系统性金融风险，并非推高房价。
他还提到，国家会收储存量商品房转为保障房、公租房，完善多层次住房体系。保障房供给增加，会分流商品房刚需，商品房很难再现全面大涨。近几年各地陆续出台购房补贴、降首付、降利率等利好，市场仅出现结构性修复，并没有出现全国房价暴涨，和当年的判断高度契合。
当然，任何宏观预判都无法做到百分百精准，长期趋势判断也会随宏观环境变化而动态调整。但难得的是，在楼市全民狂热的时期，他没有跟随市场情绪，而是依靠库存、人口、债务这些底层客观数据推演长期趋势。
市场变迁也印证了一件事：房产的底层资产逻辑已经彻底改写，闭眼买房就能暴富的时代，一去不复返。
来源：不良资产评道
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