2亿元改造一栋闲置楼：奢华酒店为何押注上海北外滩？

21世纪经济报道记者陶力 上海报道

一栋曾经闲置的商办楼，正在被重新定义为一家国际奢华酒店。

位于上海北外滩核心区域的公平路18号6号楼，此前是一栋闲置商办物业。如今，这栋拥有黄浦江一线景观、与陆家嘴及外滩隔江相望的楼宇，已经被丽世酒店集团（TLC）收入囊中。

“随着中国旅行市场日臻成熟，消费者对目的地探索的需求也越来越精细化与深度化。与此同时，入境游市场的强劲复苏，正是丽世布局上海的出发点。”日前，丽世酒店集团亚太区市场营销副总裁沈澜（Sandy Shen）对21世纪经济报道记者表示，上海外滩丽世酒店将于2027年一季度开业，包含餐饮、艺术空间、宴会空间、康养空间等多元化设施，而非单一的商旅服务。

预计2027年至2028年，丽世集团在中国将有更多项目落地，包括中国首家盐绚品牌酒店——四姑娘山盐绚度假酒店、广州丽世酒店等。随着全球业务的增长，丽世集团TLC目前在中国、毛里求斯、马尔代夫、留尼汪岛、坦桑尼亚和卢旺达管理和运营着14家度假村和酒店，并在非洲、亚洲和中东另有18家正在开发中的酒店。

在行业人士看来，未来的酒店项目，无论是上海还是广州、深圳等其他城市，不一定都是“市中心五星酒店”，而是瞄准核心城区的城市度假以及近郊度假。存量物业酒店化，将进一步考验城市更新和品牌运营的能力。

上海北外滩夜景（陶力拍摄）

2亿元，买的究竟是什么？

从表面看，这是一项酒店改造投资。但从资产管理的角度看，这也是一次“物业用途重构”。

公平路18号6号楼原本是金茂与上港合作开发的上海国际航运服务中心西地块的一栋13层顶级办公楼宇，正对游艇港池，坐拥黄浦江一线江景，与陆家嘴、外滩隔江相望。

该楼于2013年被本地房企隆宇收购后空置蛰伏11年，于2024年8月正式启动改造，预计投资2亿元，改造为约100间客房的高端城市度假酒店。客房面积将从50平方米起步，经营逻辑也并非简单依靠“出租100间客房”，而是要同时经营多种业态。

通过改造和品牌导入提高经营效率，可能是未来存量物业改造的重要出发点。

事实上，丽世进入上海的时间点，也恰逢其时。仲量联行数据显示，2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额累计约1685.4亿元。到了2026年上半年，交易额超过99亿元，同比增长155.4%，酒店大宗交易明显回暖。

最受市场欢迎的是5亿元以内的酒店项目，高净值人士已经成为酒店资产的重要买方，一线城市、核心位置、现金流稳定的小体量项目更容易成交。

由此来看，丽世北外滩项目就是其中一个非常典型的案例。

中国市场正在成为其未来扩张的重要组成部分。其在华布局还包括广州丽世酒店和后续的珠海横琴、广东韶关等项目。

筹建中的北外滩Maison LUX酒店（陶力拍摄）

“城市度假”开拓新场景

真正让丽世落子北外滩的，是需求端正在发生的变化。

上海边检数据显示，2026年前三季度，上海边检机关累计查验入境外籍旅客达468万人次，同比增长20.7%。其中，享受免签政策入境的外籍旅客超300万人次，占入境外籍旅客总量的64.5%。

越来越多外国旅客将上海作为抵达中国的第一站，从这里开启旅游、商务、探亲等行程。仲量联行数据显示，入境游客的增长利好，直接推动了上海全市中高端、高端和奢华酒店市场的“量价齐升”，其中奢华板块增长尤为迅猛，入住率和平均房价分别增长3%和7%。

供给方面，上海市上半年新增高端奢华酒店供给约770间客房。在供给增加的同时，高端酒店市场仍然表现出了较强的价格韧性。

丽世选择的则是其中一个更细分的方向——城市度假。这家酒店集团过去最为人熟知的产品，是毛里求斯、马尔代夫等海岛目的地。但近年来，丽世开始把“度假”从海岛搬进城市。沈澜透露，集团计划打造更多位于大都会的“城中避世”体验，大湾区也是布局的重点区域。

这背后对应的是一个越来越明显的消费变化：对于部分高端客群而言，度假未必意味着离开城市。

在城市核心区拥有宽敞的客房、江景、Spa、餐饮和屋顶露台，同样可以构成一个短途度假目的地。

尤其是上海、广州、深圳等一线城市，它们拥有庞大的本地高收入消费群体、商务客流、国际游客和周边短途旅游客群。

EHL酒店管理商学院副教授陈勇博士在接受21世纪经济报道记者采访时认为，从趋势上看，一些高端奢华酒店已不仅满足游客的住宿需求，更成为游客体验的目的地。这源于近年来行业供给端的变化：传统酒店行业以单体或连锁酒店为主，而如今的住宿行业涵盖酒店、民宿等多种类型，尤其是民宿与当地地理、人文、风土深度结合，推动“住宿”与“体验”加速融合。

在他看来，这一趋势带来一个重要变化：酒店不再只服务于旅客，也可以服务于本地居民——疫情期间新加坡就有当地居民周末入住酒店一两晚的案例。酒店虽然是出行的配套，但其本身也已成为出行目的地，是旅游者体验生活空间的重要场所。

广西崇左丽世酒店位于山林之中（官网）

北外滩成必争之地

北外滩正在成为上海高端酒店品牌竞争的新坐标。

今年8月，万豪国际集团与上海上实北外滩新地标建设开发有限公司签署合作协议，将丽思卡尔顿隐世（Ritz-Carlton Reserve）引入北外滩91街坊480米超高层项目。

在此之前，丽思卡尔顿隐世主要布局九寨沟、敦煌等自然和文化目的地，此次进入上海，是该品牌首次布局国际都市核心区。

这与丽世的选择形成了一个有意思的对照。丽世选择的是约100间客房的存量物业改造项目；丽思卡尔顿隐世则进入480米超高层城市地标。毕竟，北外滩同时拥有黄浦江、外滩和陆家嘴城市天际线等稀缺资源。在当下的上海，这些资源很难被复制。

因此，酒店本身不需要成为城市最大的建筑，却需要成为能够把这些城市资源“变现”的空间。

这也是为什么，北外滩正在从传统的商务办公片区，逐渐转向金融、商业、文化、旅游、酒店等多元业态并存的城市目的地。

沈澜透露，丽世集团在选择项目落地时，重要标准主要包括：目的地是否具备独特属性、是否拥有文化或自然资源、是否具备较好的交通可达性，以及是否拥有长期合作的业主伙伴。

如果只看数字，丽世北外滩并不是一个足以改变上海酒店市场的大项目，却具有相当典型的意义。

一端是国际旅游需求恢复、高端酒店经营基本面改善；另一端是大量存量房地产寻找新的价值出口。中间连接两者的，是酒店品牌和专业运营能力。

传统意义上的奢华度假酒店，往往依赖海岛、雪山、森林等稀缺自然资源。但对于拥有大量高净值人口、商务客群和入境游客的一线城市而言，“度假”并不一定意味着远行。

因此，上海近年来也出现了越来越多的城市度假、避世型酒店，从静安的Alila到徐汇建业里的Capella，单晚房价均从4000元起步。其中，Alila也是由原浦西四季酒店改造而来。

仲量联行分析认为，政策与市场正在形成良性循环：政策优化刺激需求释放，需求增长支撑起了酒店资产的价值。这一正向机制虽需时间传导，但为市场的长期复苏奠定了明确且坚实的基调。