总价83亿！朝阳驼房营地块“一分为二”重启

北京土地市场又有了新动静。

2026年10月15日，北京市规划和自然资源委员会发布了朝阳区驼房营2宗商品住宅用地的出让预申请公告。这并非这两块地第一次亮相，早在今年9月3日，它们曾作为一整宗地块暂停了挂牌交易。如今，“化整为零”重新入市，起始总价从75.21亿元调整为83亿元，究竟释放了什么信号？

对于关注朝阳东部改善置业的购房者来说，这块地的命运，或许预示着未来几年该区域新房供应的格局与品质走向。

从“单一大盘”到“双星闪耀”：地块拆分背后的逻辑

此次重新预申请的两宗地块，原属于“朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目”。此前，该项目以75.21亿元的起始价整体挂牌，但因结合新的商品住房销售制度要求，于9月3日暂停交易，旨在优化出让条件。

如今，地块被正式拆分为两宗独立出让：

• 0013-1等地块：土地面积约7.22公顷，规划建筑面积约9.79万平方米，起始价45亿元。
• 0013-2等地块：土地面积约3.64公顷，规划建筑面积约7.34万平方米，起始价38亿元。

两宗地合计起始价83亿元，较之前整体挂牌价上涨了约7.79亿元。这一变化并非简单的“涨价”，而是基于土地拆分、配套责任调整后的重新核算。

这种“拆分”策略，降低了单一开发商的资金门槛和运营压力，使得更多具备不同专长的房企有机会参与竞争。同时，有偿回购机制的引入，也让公共配套设施的建设更加透明和规范。

四至五环间的“黄金三角”：区位价值再审视

如果说价格是市场的试金石，那么区位则是价值的压舱石。

这两宗地块位于朝阳区将台乡，地处东四环与东五环之间。这个位置，堪称北京东北部的“黄金三角”地带：

• 交通便捷：邻近地铁14号线将台站，直通望京、CBD及丰台科技园，通勤效率极高。
• 生态稀缺：紧邻坝河，步行可达将府公园、驼房营公园。在城市核心区拥有如此丰富的滨水与绿地资源，实属难得。
• 商业成熟：步行可达北京太古坊（原颐堤港扩建升级项目）、久隆生活广场等高端商业综合体，生活氛围浓厚。

根据克而瑞数据显示，2025年北京市GDP达52073.4亿元，增速5.4%，城镇居民人均可支配收入96292元。稳健的经济基本面和强大的购买力，为朝阳东部的高端改善需求提供了坚实支撑。周边如北京宸园、中海万吉玖序等项目的高去化率和高成交均价，也印证了该区域的市场热度。

“抬板设计”+“有偿回购”：产品力与成本的双重考量

此次出让条件的优化，不仅体现在价格上，更体现在对产品品质和公共配套的精细打磨上。

首先，是“抬板设计”的首次落地。

作为北京市《关于本市住宅公共空间品质提升的意见(试行)》印发后首批推出的住宅用地，两宗地块均明确可采用抬板设计。这意味着，未来的住宅底部将被架空，释放出更多的地面空间用于绿化、休闲和慢行系统。

特别是0013-2地块，还需预留板上空间与北侧驼房营闸房公共空间的连通条件，建设跨坝河的步行桥。这种设计不仅提升了居住的亲水性，更将社区内部空间与城市公共蓝绿空间无缝连接，营造出“家在公园中”的独特体验。

其次，是配套建设的“有偿回购”。

原方案中，开发商需无偿代建6万平方米体育场馆及不少于300个地下停车位。新方案调整为分地块代建，并由政府有偿回购。

• 0013-1地块：需代建部分体育场馆及不少于300个地下停车位，并在北侧临坝河区域设置不低于1400平方米的板下商业设施。
• 0013-2地块：需代建部分体育场馆，并鼓励设置板下商业设施。

这一调整，虽然可能增加了前期的资金占用，但通过回购机制，开发商的成本得以回收，同时也避免了后期运营管理的复杂性。对于购房者而言，这意味着社区配套将更加纯粹，居住干扰更少。

结语：机遇与挑战并存，静待市场验证

从暂停到重启，从整体到拆分，驼房营地块的出让过程，折射出北京土地市场在政策调控下的灵活性与精细化。

83亿元的起始总价，无疑是一个较高的门槛。但考虑到其优越的区位、稀缺的滨水资源以及高品质的产品设计要求，这块地依然具备极强的吸引力。

对于房企而言，如何在控制成本的同时，打造出符合“抬板设计”理念的高品质产品，将是最大的挑战。对于购房者而言，这片区域的未来新房供应，有望在居住体验上实现新的突破。

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