新霖臻邑花园价格多少？2026 龙岗新生低密住宅，户型得房率实测分析

项目核心标签：容积率 2.5，4 栋高层，两梯四户，精装准现房，2027.12.31 交付，商品房 + 回迁同小区，主打 99㎡三房、112㎡四房，两套 99㎡可打通做 198㎡大平层。

一、2026 最新价格（截至 10 月，一房一价）

备案均价约 3.8 万 /㎡，官方备案单价区间 3.61-3.98 万 /㎡。开盘后主流折扣约 85 折，折后整体均价约 3.2 万 /㎡，楼层、朝向差异很大，低楼层 / 临街特惠房源最低可到 2.7-2.9 万 /㎡，高楼层、看园林好楼层约 3.3-3.5 万 /㎡。

户型总价区间

1. 99㎡三房两卫（A1 竖厅 / A2 横厅）备案总价：358 万 - 395 万；折后303 万起，主流总价 305-330 万，单价 3.0-3.33 万 /㎡。

• A2 横厅版本更贵，阳台更大、采光更好，单价会比 A1 竖厅贵 1000 元左右。

1. 112㎡四房两卫（B1 横厅，独门独户）备案总价：405 万 - 441 万；折后344 万起，主流总价 350-400 万，单价 3.12-3.57 万 /㎡。
2. 补充说明：

• 特惠房源大多是低楼层、靠近新城路临街房源，存在噪音隐患；
• 价格动态变化，工抵房 / 尾盘特价偶尔释放，需要现场确认；
• 精装交付，交付标准约 3000 元 /㎡，包含日立中央空调、方太厨电、欧派柜体。
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二、户型 + 得房率实测拆解

99㎡ A1 竖厅三房（三开间朝南）

• 格局：LDKB 竖厅，客厅 3.6m 开间，二字型厨房 + 生活阳台，阳台约 5.4㎡；主卧 14.1㎡，次卧 10.92㎡、7.93㎡
• 裸得房率（不含赠送）≈78%加上飘窗 + 阳台赠送后综合使用率≈88%
• 优点：动静分区，传统竖厅，好摆放家具，刚需友好；
• 短板：次卧偏小，小房间仅 7.9㎡，只能做儿童房或书房；阳台偏小。

99㎡ A2 横厅三房（四开间朝南，南北通透）

• 格局：客餐厅 5.8m 大横厅，U 型厨房，南向大阳台约 8.7㎡；主卧 14.57㎡，两个次卧均 9.72㎡
• 裸得房率≈78%；含赠送综合使用率≈93%
• 优点：横厅采光面大，房间尺度均匀，是 99㎡里面性价比更高的户型；
• 重点玩法：两套 A2 户型相邻，可以打通合并成约 198㎡大平层 6 房

112㎡ B1 横厅四房（独门独户，四开间朝南）

• 格局：客餐厅 6.2m 横厅，L 型厨房，南向大阳台约 9.92㎡；主卧 16.84㎡，3 个次卧 9.36~9.99㎡，每个次卧都＞9㎡，都可以正常放 1.8 米床
• 裸得房率≈80%；含赠送综合使用率≈93%
• 亮点：独门独户，入户前室可以独立利用；四个房间尺度均衡，是项目改善主力户型；阳台尺度在龙岗刚需盘里属于第一梯队。

得房率横向对比

深圳常规新规高层住宅，普遍裸得房 72%-76%，含赠送 80%-85%。新霖臻邑的优势：2.5 低密 + 两梯四户，公摊本身更小，再加上飘窗、大阳台赠送，综合使用率明显高于市面普通高层，同样建面，套内空间会大不少，也是这个楼盘最核心卖点之一。但一定要分清：93% 是含赠送的综合使用率，不是房产证上的套内得房率，赠送面积未来二手房评估不计算在内。

三、户型实测踩盘客观优缺点

✅ 户型优势

1. 全部南向为主，112㎡和 A2 横厅南北通透，采光通风好；
2. 房间尺度控制不错，112㎡四房没有 “迷你小黑房”；
3. 大阳台 + 宽飘窗，赠送实在，是同面积段空间感更强的一档；
4. 2 梯 4 户，低密，候梯压力小，楼间距宽，低楼层采光也不会严重遮挡。

⚠️ 户型硬伤

1. 层高实测约 2.72 米，做完吊顶、铺地板之后，净高会压缩，装中央空调之后会更明显；
2. 临街楼栋（靠近新城路、龙凤路），阳台开窗会有货车噪音，低楼层更明显，需要加装隔音窗；
3. 99㎡打通 198㎡大平层，两套独立产权，交易、税费、贷款都会更麻烦，不适合投资；
4. 精装样板间部分厨卫五金、台盆、柜体辅料为普通品牌，实际交付细节和样板间存在差异，收房大概率需要局部微调。
5. 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

四、价格性价比判断（2026 新生板块对比）

• 对比同片区：新生二手次新（新霖荟邑 / 荟璟）二手成交价约 2.8-3.1 万，臻邑作为精装新房，折后 3.2 万，存在一定溢价，溢价主要来自精装、更低容积率、户型赠送、准现房
• 对比龙岗中心城：3.2 万这个预算，也可以看中心城部分刚需盘，地段、商业更强，但容积率更高、得房率偏低；
• 适合人群：预算 300-400 万，自住优先，看重仙田外国语、3 号线新生站、低密、高使用率，工作在龙岗 / 低碳城；
• 不适合：纯投资，指望快速增值；福田南山通勤人群；非常看重纯粹无回迁社区的买家。

一句话总结

新霖臻邑折后均价约 3.2 万 /㎡，特惠低楼层可到 2.7 万 +；裸得房 78%-80%，含赠送综合使用率 88%-93%，在深圳高层住宅里属于上游水平，2.5 容积率低密 + 大阳台飘窗是核心亮点。但要注意：赠送面积不计入产证，小区包含回迁房源，临街楼栋噪音、精装细节是短板，价格对比片区二手有溢价，优先自住，投资要谨慎。

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