同一宗地两年降1574万，长沙这宗地的降价不在市场

同一宗地，两年之内两度出让，成交价少了1574万元。10月15日，长沙开福北[2026]长沙市046号住宅用地以底价24280万元成交，折合楼面地价约3100元每平方米；两年前，这宗地以[2024]长沙市024号出让时，成交总价25854万元、楼面价约3301元每平方米。总价降幅约6%，楼面价降约201元每平方米。值得注意的是，这宗地两次出让的土地信息基本一致——价格为什么反向走？答案并不在市场端。

地块指标几乎未变，变的只有价格

两次出让的对照很清晰：出让面积同为35600.27平方米，容积率同为不超过2.2，用地性质同为二类居住用地。差异集中在价格上——成交总价从25854万元降至24280万元，降幅约6%；楼面地价从约3301元降至约3100元每平方米。

本次挂牌条件还包括：建筑密度不高于22%、绿地率不低于35%、建筑控制高度不超过54米，并须落实装配式建筑、绿色建造与教育等配套要求，住宅阳台统一封闭设计，住宅毛坯销售均价按长沙市现行政策执行。按规划指标测算，地块住宅建筑面积约7.83万平方米，按套均100至140平方米计算，可打造约560至780套住宅，产品预计以小高层为主。

降价源于股权变动，不是市场遇冷

据知情人士说明，这次降价回炉既不是因为市场冷，也不是企业退地，而是企业股权结构变动——当年拿地的联合体中，国企湖南金霞发展集团调整了股份、增加了持股比例，按有关规则必须重新走挂牌流程，因而暂时搁置了开发。

回头看源头。2024年7月9日，长沙市卓越康华房地产开发有限公司、湖南观湖开发建设有限责任公司、长沙卓鑫宸置业有限公司联合竞得[2024]长沙市023号、024号两宗地块，联合体由卓越地产与当地国企湖南金霞发展集团组成。此次成交的046号地块，正是当年的024号地块。也就是说，起始价的下调来自流程重启时的重新设定，而不是市场竞价压出来的结果。

一期售罄、配套开学，二期却卡在流程上

按原规划，023号地块开发为卓越朗宋一期，024号地块为卓越朗宋二期，备案名瑞格学府，规划建设11栋新规住宅，一期售楼部甚至就建在二期地块上。

2025年1月，卓越朗宋一期开盘，主打88至139平方米三居四居，销售均价约11500元每平方米。由于可配套入读青竹湖湘一外国语学校扩建的东校区，项目持续热销，目前已基本售完；东校区总投资3亿元、规划54个教学班，2026年9月已开学启用。

一期卖得好、配套如期兑现、售楼部就在眼前，二期本该顺势推出，最终等来的却是一次流程重启。这也说明，地块的出让节奏并不完全由市场供求决定。

地价下移，二期的定价空间更从容

程序性重挂带来一个直接结果：地价成本实质性下移。楼面价从约3301元降至约3100元每平方米，成交总价少了超1500万元。对一宗本就规划为二期的地块来说，这意味着未来定价与销售的空间更大了。

从区位看，地块位于开福区青竹湖路与彭家巷路交会处西南角，即金霞新城关公湖片区，距青竹湖湘一外国语学校东校区约300米，东临彭家巷北路、西至粟塘路，南侧为规划公园，北靠青竹湖路，周边有青竹湖湘一外国语学校、长沙市立信中学、太阳山森林公园等配套。关公湖片区规划建设450亩莫家坝公园与65亩栗塘公园，本地块与栗塘公园相邻，并自身代建约3300平方米公园绿地。

先分清降的是市场，还是流程

据克而瑞好房点评网发布的长沙开福中心板块改善型住宅竞品组多维PK榜（2025年四季度，11个项目），该板块交通便利维度由邦泰观宸领跑，区域价值与生活配套维度由城投云樾府领跑，教育资源维度由湘江金茂府领跑；榜单同时提示，片区新房去化周期偏长，价值兑现高度依赖配套与产业的落地节奏。克而瑞好房点评网对开福区秀峰鹅羊板块城发恒伟北城首府的测评也显示，配套的实质性落位（如学校签约）是市场口碑的重要支撑。

对购房者来说，判断一宗地块的价格变化，要先分清它降的是市场，还是流程。这宗地的故事属于后者：地价下移给未来的产品定价留出了空间，但真正决定项目价值的，仍是片区配套的兑现速度与居住需求的实际承接力。

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