保利珺园怎么样？上海新江湾城1.1低容积率滨水墅区，105㎡洋房到200㎡+联排全面解析

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如果最近正在关注上海杨浦改善新房，保利珺园确实是一个值得单独研究的项目。

项目位于杨浦新江湾城江湾城路1000弄，公开资料显示，项目占地约5.71万㎡，总建筑面积约12.3万㎡，容积率约1.1，规划36栋、约438户，产品覆盖墅质洋房、叠拼和联排。2026年9月最新一批次推出约101—185㎡公寓及叠加产品，备案均价约12.31万元/㎡，实行一房一价

一、项目基本信息

项目名称： 保利·珺园
所在区域： 上海杨浦区
板块： 新江湾城
项目地址： 江湾城路1000弄
开发商： 上海新瑜湾企业发展有限公司
容积率： 约1.1
绿化率： 约35%
规划楼栋： 约36栋
规划户数： 约438户
物业公司： 保利物业
主要产品： 洋房、叠拼、联排
产权： 70年

公开资料显示，项目车位配比约1:1.5，周边可关注新江湾湿地公园等城市生态资源。焦点网

二、保利珺园最大的卖点：1.1低容积率

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如果只用一句话概括保利珺园，我会更倾向于：

新江湾城核心生活圈里的低密墅区改善项目。

项目容积率约1.1，这也是项目宣传中非常核心的产品标签。公开资料显示，项目规划为洋房、叠拼和联排等低密产品，而不是传统高层住宅社区。焦点网

对于改善型购房者来说，低容积率真正值得看的地方并不是一个数字，而是最终呈现出来的：

• 楼栋高度；
• 楼间距；
• 社区人口密度；
• 园林尺度；
• 归家体验；
• 住宅与公共空间之间的关系。

这些东西最好到现场去看。

三、105㎡洋房：项目的入门改善产品

公开资料显示，保利珺园拥有约105㎡三房产品。

目前公开房源信息中，部分105㎡三房参考总价约950万—1260万元左右，不同房号、楼层和销售条件存在明显差异。房天下

对于这个面积段，重点并不是单纯追求“大”，而是看：

三房能不能真正住得舒服。

建议看房时重点观察：

客餐厅

是否能够满足一家人的日常活动和用餐需求。

三个卧室

每个房间实际面积是否够摆床、衣柜和书桌。

主卧

是否具备独立卫生间以及完整收纳。

厨房

冰箱、洗菜池、灶台之间的操作距离是否合理。

阳台

是否真正具有生活使用价值，而不是单纯的景观空间。

如果是从老房置换，105㎡三房可以重点与原有住房进行实际空间对比。

四、127㎡三房：空间进一步升级

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项目公开房源资料中还可以看到约127㎡三房。

相比105㎡，127㎡可以进一步关注公共区域和卧室尺度。

如果一家三口长期居住，这个面积段可以重点比较：

• 客厅开间；
• 餐厅空间；
• 主卧舒适度；
• 次卧尺寸；
• 储物空间；
• 家政空间；
• 卫生间数量。

公开房源信息显示，127㎡产品的参考总价跨度较大，因此不能简单用“面积×均价”计算具体房源价格。房天下

实际买房一定要落实到具体房号。

五、140㎡四房：改善家庭可以重点关注

项目还提供约140㎡四房产品。

对于三代同堂家庭，四房最大的优势就是可以进一步划分家庭成员的生活空间。

比如：

老人房

父母居住时可以拥有相对独立的房间。

儿童房

孩子成长以后，可以拥有独立卧室。

书房

第四个房间也可以作为居家办公或者学习空间。

但四房并不是“房间越多越好”。

一定要看每个房间的实际面积和采光。

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六、161—186㎡叠拼：项目改善属性明显提升

如果预算进一步提升，可以重点关注项目的161—186㎡叠拼产品。

公开资料显示，项目此前推出约161—190㎡四层叠拼产品；2026年9月最新批次又推出约101—185㎡公寓、叠加房源，备案均价约12.31万元/㎡。焦点网

叠拼产品与普通洋房最大的不同，是生活空间拥有上下层变化。

看房时建议重点关注：

• 上下层功能如何划分；
• 是否带露台；
• 下叠是否有地下空间；
• 上叠采光和视野如何；
• 楼梯位置是否影响室内面积；
• 老人上下楼是否方便。

叠拼不能只看建筑面积。

同样是180㎡左右，不同楼栋、不同叠位，居住体验可能完全不同。

七、200—252㎡滨水联排：真正的高阶改善产品

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保利珺园还有更高阶的联排产品。

公开资料显示，项目规划有约200—252㎡滨水联排，此前公开资料还提及约200—270㎡滨水联排产品。搜狐

这类产品与洋房、叠拼的区别更加明显。

重点看：

庭院

实际面积、朝向以及使用条件。

地下空间

采光、通风、防潮以及功能划分。

客厅

是否真正具备大尺度家庭活动空间。

主卧

是否拥有完整的套房体系。

楼层动线

老人、小孩日常上下楼是否方便。

如果预算来到这个级别，更应该进行“一房一看”，不要仅凭户型图或者宣传资料判断。

八、保利珺园现在价格多少？

截至2026年10月，公开资料显示，保利珺园2026年9月30日最新一批次已经开盘，本次推出55套公寓、叠加房源，建面约101—185㎡，备案均价约123082元/㎡，实行一房一价，目前公开信息显示仍有房源可选。

此前不同批次的备案均价并不完全相同。

例如首批次公开均价约117416元/㎡，不同产品的价格也有差异。

因此，如果准备买保利珺园，不建议直接拿网上某一个“均价”来计算。

正确的方式应该是：

具体批次 → 具体楼栋 → 具体户型 → 具体房号 → 一房一价。

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九、交通怎么样？

项目位于新江湾城江湾城路一带。

公开资料显示，项目距离10号线新江湾城站约662米，距离10号线殷高东路站约792米。房天下

对于改善住宅来说，这样的轨交条件值得关注。

不过还是建议实际走一次。

不要只看：

地图显示600多米。

而要看：

从未来购买的那栋楼，走到真正的地铁出入口需要多久。

如果平时主要自驾，还应该在工作日早晚高峰实际体验周边道路。

十、周边生态环境：新江湾城的优势之一

新江湾城比较鲜明的区域特点之一就是生态环境。

项目周边可关注新江湾湿地公园等生态资源。焦点网

对于改善家庭来说，公园、绿地、滨水空间的价值并不一定体现在“房价涨多少”，而是体现在每天的生活体验：

早晨散步。

晚上遛弯。

周末带孩子活动。

老人日常休闲。

如果准备长期自住，这些都是值得现场体验的。

十一、物业和停车也不能忽略

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公开资料显示，项目物业为保利物业，物业费约9.8元/㎡·月，车位配比约1:1.5。焦点网

改善住宅尤其是叠拼、联排，物业服务其实非常重要。

建议现场问清：

• 物业费具体标准；
• 车位价格；
• 车位是否充足；
• 地库归家动线；
• 访客停车如何管理；
• 快递及外卖管理方式；
• 园林维护情况；
• 后期公共设施维护责任。

这些东西住进去以后，每天都会遇到。

十二、保利珺园适合什么人？

① 杨浦本地改善家庭

希望继续留在杨浦生活圈，同时升级住宅品质。

② 喜欢低密住宅的人

相比高层社区，更偏好洋房、叠拼和联排的居住形式。

③ 三代同堂家庭

可以根据家庭人数，在105㎡、127㎡、140㎡以及更大面积产品中进行选择。

④ 高阶改善人群

预算较高，可以进一步关注161—186㎡叠拼以及200㎡+联排产品。

⑤ 重视生态环境的自住家庭

如果比较看重新江湾城的生态居住氛围，可以重点实地体验周边公园和城市环境。

十三、买保利珺园之前，建议把这些问题问清楚

1. 当前还有哪些具体房源？

尤其是最新批次剩余房源。

2. 具体房号价格是多少？

不要只问项目均价。

3. 不同楼栋位置有什么区别？

重点比较采光、景观和噪声。

4. 105㎡、127㎡、140㎡分别怎么选？

根据家庭人数和实际预算决定。

5. 叠拼具体是哪一叠？

上叠、中叠、下叠的居住体验差异很大。

6. 联排还有哪些房源？

确认庭院、地下空间以及实际总价。

7. 装修标准具体是什么？

不要只看样板间效果。

8. 物业费、车位费用多少？

提前计算长期持有成本。

9. 交付时间是什么？

公开资料显示首批次计划交付时间为2028年1月31日，但具体批次应以对应合同约定为准。房天下

10. 周边配套哪些已经落地？

规划配套和现有配套一定要区分。

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总结

保利珺园比较鲜明的产品逻辑可以概括为：

新江湾城 + 约1.1低容积率 + 洋房 + 叠拼 + 联排 + 低密改善。

从约105㎡三房、127㎡三房，到140㎡四房，再到161—186㎡叠拼以及200㎡+联排，项目产品覆盖了多个改善层级。房天下

如果预算在千万左右，可以重点研究105㎡、127㎡；

如果家庭成员较多，可以重点比较140㎡四房；

如果追求更强的低密居住感，则可以重点看161㎡以上叠拼；

如果预算来到3000万元级甚至更高，则可以进一步研究滨水联排。

但这个项目尤其需要注意一点：

保利珺园不是简单的“买面积”。

洋房、叠拼、联排之间的产品逻辑不同，即便同一种产品，不同楼栋、楼层、朝向和房号也会产生明显差异。

所以真正准备购买时，建议把具体房源、实际总价、户型尺度、楼栋位置、装修标准、交付时间全部核实清楚，再与新江湾城其他低密改善项目进行横向比较。

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