陕西
全款购车位却遭遇“先抵后卖”，业主能否请求银行注销抵押登记？
近日，四川成都高新区人民法院审理该起案件，依法判决银行及其两家下属支行限期注销案涉车位两处抵押登记，成都市某公司在抵押注销后协助原告将车位不动产登记至幸某名下。
幸某于2021年11月与开发商成都市某公司签订车位买卖合同，以6万元购买案涉地下车位，足额付清全部购车位款项，开发商于同年12月将车位交付给幸某持续占有使用至今。
然而，案涉车位早已由成都市某公司向某银行及其下属两家支行设立抵押并办理登记，后因开发商无力偿债，银行提起诉讼并申请强制执行案涉车位，幸某提起执行异议，法院裁定中止对车位的执行并解除查封措施。
幸某诉至法院，请求各银行注销车位抵押登记，开发商配合办理产权过户。
银行抗辩抵押登记设立在先，车位不属于居住商品房，不能适用商品房消费者优先保护规则，幸某无权主张注销抵押。
法院经审理认为，地下车位虽非住宅，但依附业主唯一住房，系保障日常居住生活的必要配套设施，可参照商品房消费者特殊保护规则认定权利顺位。幸某在车位查封、处置前签订合法有效买卖合同，全额支付购房款并实际占有使用，完全满足优先保护要件，其物权期待权效力优先于案涉设立在先的登记抵押权。银行及下属支行虽在先办理合法抵押登记，但已有生效法律文书阻却其通过拍卖、变卖车位实现优先受偿权，抵押权客观丧失变现实现路径。若抵押登记继续留存，将永久阻碍买受人办理产权登记，造成权利僵局。
依据民法典第三百九十三条第四款关于担保物权消灭相关规定，此种担保权利无法实现、持续妨害他人合法物权期待权的情形，属于担保物权法定消灭的其他情形，原告有权主张涤除抵押登记。
同时，法院考量开发商擅自出售已抵押车位存在过错，买受人已支付全部款项并合法占有车位，不存在重大过错，不自行承担权利障碍风险。
原、被告签订的车位买卖合同合法有效，明确约定交付后1200日内共同办理权属转移登记，现办证期限早已届满。
案涉抵押登记注销后，车位不存在权利限制，开发商依约负有配合过户的合同义务，应当协助原告完成不动产权转移登记。
综上，法院遂作出上述判决。
法官说法
本案是住宅小区已抵押车位买卖后，买受人主张涤除抵押、办理过户的典型民生案例，针对群众购买车位时有可能遇到的抵押权利冲突问题，在此提醒广大群众：
住宅小区配套车位，可参照商品房消费者特殊保护规则。不少金融机构、市场主体认为地下车位不属于住宅房屋，无法适用商品房消费者物权期待权优先保护规则。本案明确了依附业主自住刚需住房的配套车位，属于保障基础居住生活的必要附属设施，满足法定要件时可参照适用优先保护规则。
抵押权丧失实现路径时，可依法主张涤除抵押登记。登记在先不代表抵押权永久存续。根据民法典第三百九十三条规定，担保物权存在法定消灭情形。若生效裁判已经阻却抵押权人通过拍卖、变卖抵押物实现优先受偿权，抵押权客观失去变现价值，继续留存抵押登记会永久阻碍买受人办理产权登记、形成权利僵局，该抵押权可认定为法定消灭情形，买受人有权起诉要求银行配合注销抵押登记。
开发商隐瞒抵押售卖车位，过错责任由开发商自行承担。开发商明知车位已设立抵押仍对外出售，未尽标的物权利瑕疵告知义务，属于典型履约过错。买受人完成付款等全部履约义务，不存在明知抵押仍交易等重大过错的，无需自行承担抵押带来的办证障碍风险，法院会判令过错方开发商配合完成后续过户义务。
来源：四川日报 B48
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