涉外房产纠纷案例：国樽律所代理涉外解除购房合同及购房款返还案

近日，北京国樽律师事务所代理的一起涉外解除购房合同及境外购房款返还案件顺利办结。本所涉外法律服务团队接受国内客户吴某委托，就其与境外开发商因房屋交付延期及规划变更产生争议，进而拟解除购房合同并追索购房款的项目开展全流程专项法律服务。办案团队综合运用中外合同法律规则、境外不动产交易纠纷解决机制以及线上多轮商务谈判策略，通过精准定位违约事实、起草专业法律文书、高强度跨境线上交涉，最终协助委托人依法与开发商达成和解并解除购房合同，成功实现购房款全额返还及违约金赔付，案件圆满办结。

案件梳理

委托人吴某早前通过跨境投资方式购买了一处境外高端海景住宅，并与当地开发商签署了《商品房买卖合同》，按约支付了首付款及部分工程进度款。然而，由于当地经济环境变化及开发商内部资金链调整，该项目出现严重的工程延期交付情况，且小区配套规划与前期宣传存在重大不符。委托人多次与开发商现场及电话交涉均遭推诿，合同解除及退款事宜陷入僵局。面对跨境法律冲突、管辖权交叉以及高昂的异地诉讼成本，委托人于2026年3月底正式委托北京国樽律师事务所提供全流程专项法律服务，力求以最高效、稳妥的方式化解纠纷。

本案关键时间线：

2026年3月30日：委托人正式委托本所办理解除购房合同及购房款返还专项法律事务；

2026年4月5日：办案团队完成对前期购房合同、付款凭证、开发商催告函件及项目规划变更公告的全面审查，梳理出开发商构成根本违约的核心事实，形成专项法律分析及应对策略；

2026年4月18日：根据前期梳理材料，办案团队正式协助委托人起草并向开发商发出律师函，明确指出其违约责任并限期于15日内回复退款方案；

2026年5月3日：针对开发商的回函推脱及异议，办案团队指导委托人开展第一轮线上沟通协商，锁定开发商违约事实；

2026年5月22日：办案团队介入主导第二轮线上交涉，与开发商法务及高管进行多轮谈判，表面全额退款及合理赔偿的核心诉求；

2026年6月14日：双方经多轮磋商达成和解意向，办案团队起草严密的《解除购房合同暨退款和解协议》；

2026年7月5日：开发商按照和解协议约定，将首批退款及违约金划转至委托人指定账户；

2026年7月28日：剩余尾款全部到账，双方正式办结购房合同解除手续及房屋权属注销登记备案，本案满结案，委托人对本所专业、高效的跨境法律服务给予高度赞誉。

办案律师解读

本案中主要争议焦点与办案核心要点为：

1. 跨境商品房买卖合同根本违约的认定

在涉外房产交易中，由于地域隔离和信息不对称，开发商常以不可抗力或合同格式条款进行免责抗辩。本案中，办案团队首先需要通过对境外项目工程进度及规划变更文件的核查，判定开发商的延期交付行为已构成法定及约定根本违约。通过向开发商发送专业律师函，在法律层面上牢牢占据主动地位，为后续促成合同解除奠定了坚实的基础。

2. 跨境线上交涉与争端解决机制的灵活运用

考虑到跨境诉讼周期长、执行难度大、维权成本高，办案团队在办案过程中摒弃了直接诉讼的传统思维，而是通过多次线上沟通协商，在交涉过程中准确捕捉开发商急于降低法律风险的心理，通过多轮线上交涉迫使其放弃不合理扣款要求。

3. 严格的资金安全闭环与和解协议落地

本案中，办案团队需要在促成和解阶段亲自起草保障性极强的《解除购房合同暨退款和解协议》，明确分期退款节点、违约金计算标准及争议解决管辖，并严格监督所有款项必须原路返还至委托人指定的合法账户，确保委托人资金的安全回收。

法律依据

（一）合同法定解除权

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行为内容的中长期合同，当事人一方迟延履行债务经催告后在合理期限内仍未履行，致使实现合同目的困难的，对方可以解除合同。

（二）违约责任与返还财产

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

（三）涉外合同争议的法律适用

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

（四）境外不动产所在国相关合同法规

根据涉外不动产买卖合同约定及项目所在地相关不动产法律规定：出卖人未能按照合同约定的期限交付房屋，经催告后在合理期限内仍未交付的，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人全额返还已付购房款并支付相应的法定违约赔偿金。