海曙段塘，江湖地位已经变了

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包括业内同行在内，很多人对段塘的行情都看不明白。

同样是建发，5年前推出春江悦时，卖得那叫一个费劲，比它更晚的璞云、缦云、养云都比它卖得好，也比它卖得贵。

同一家开发商，不同楼盘命运大不相同，当时就有人感叹：

海曙没落了，改善型楼盘不好做了。

时间来到2025年，楼市已经完全不比当年，房子难卖多了，此时建发又回到了海曙，就在春江悦的旁边又拿了一块地，楼盘叫做瑞云。

后来的情况大家都看到了，瑞云只用了几个月就完成了清盘，速度比春江悦快好几倍；紧接着建发又拿下了瑞云北面的地块，就是目前在卖的璟云。

璟云从今年6月开盘到现在，短短3个多月时间，已经备案了超350套房子，半年内清盘基本上是板上钉钉的。

同样是段塘，同一家开发商，楼盘价格和定位也差不多，在一个更糟糕的行情里，为何实现了销售的大逆转？

当年说海曙没落是事实，主要就表现在很多海曙的改善客户去了鄞州买房。

但现在的情况有点反过来了，据老司机侧面了解到，居然有不少鄞州的客户跑来段塘买房。当然不能据此说鄞州没落了，而是相比前几年，段塘的吸引力增加了不少。

5年前的段塘，还没有好的学校，没有商场，没有地铁；还是一个老城边缘、城乡结合部的半成品。

现在的段塘，有储能学校（雅戈尔实验也划给了储能集团），有海曙天街，有8号线，新楼盘林立，城市面貌焕然一新。

段塘早已不是昔日吴下阿蒙。在海曙，没有一个板块比段塘新，也没有一个板块比段塘的改善楼盘更多、更集中。

所以在海曙，如果要改善，首选就是段塘。除了上面说的建发两个新楼盘，段塘的二手房也在改善盘里成交领先。

以上是今年前9个月，宁波300万以上二手房的成交排行榜。前10名段塘占了3个，分布是海语府、海曙金茂（鎏金府）和晓风印月。

300万以上是标准的改善客群，段塘有3个楼盘上榜，客观反映出在改善客户眼里，段塘的地位是靠前的。

另一个排行榜也佐证了老司机这一判断，同样是300万以上的成交，如果按套数排行，段塘能排在全市第4位。

前3位都在鄞州，反映出鄞州在改善市场的霸主地位仍无可撼动。邱隘对应的是明湖，钟公庙对应的是长丰和鄞州公园，福明对应的是东部新城核心区，以及江东东部。

段塘是海曙唯一进入前十的板块，且排名靠前，成交套数明显高于排名第五的姚江新城。

特别说明一下，以上二手房数据，在宁波仅老司机做过这方面统计，我们统计的颗粒度细化到每套房子的成交，包括价格。如果您近期打算买房，又不清楚具体某个板块、小区、房型的成交数据，欢迎加入，这对您买房绝对有极大帮助。

段塘的崛起，除了自身实力在过去5年有大幅提升之外，也与宁波楼市整体的竞争格局密切相关。

最近三年，新房市场在大幅缩量的同时，正迅速的向着高端极化。这句话翻译成人话就是：

新楼盘越来越少，而且越来越豪了。

这个趋势在鄞州体现得特别明显，前些年鄞州300-500万的楼盘不少，现在基本都在700万往上了，很多中段改善的客户，新房买不起，只能去买二手房。

二手房当然不要买老的，只能买次新，所以今年以来，300-500万的次新房就卖得特别好。而在这个价位段，段塘的可选楼盘是比较多的，也是很有优势的。

比如前面提到的学校优势、商业配套优势、交通优势等，此外如晓风印月，还有江景/公园优势。对于中段改善来说，这些资源都很重要，因为中段客户都是踏踏实实过日子的人。

此外价格也是一个非常核心的因素，段塘大部分房子的成交价都在3万以内，同样的产品比鄞州、姚新和湾头，可能要低2000元/平左右。

一辆特斯拉的钱省出来了。

因为有高架和地铁，住在段塘出行没有短板：如果去东部新城，这里可能比住在江东、鄞州的还更快；如果去杭州、上海，这里比住在东新和鄞州的人更方便；如果去机场和高铁站，段塘的优势就更加明显了。

唯一不足的就是这边写字楼比较少，不如写南商和东新，如果要去这两个地方上班，通勤有点远。

不过现在越来越多的公司不在写字楼里办公了，就业灵活性有了翻倍的增加，无论是主动的，还是被迫的，哈哈哈。

接下来老司机将会点评宁波诸多的板块，包括文章和短视频，欢迎持续关注我的公众号和视频号，视频号的名称是《房产老司机本人》。

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