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一、项目基础资料

项目名称：北京润园

开发商：华润置地开发（北京）有限公司

项目地址：北京市顺义区中央别墅区·馨园六路与榆阳路交汇处西北侧

开盘时间：2026年3月27日（二期开盘）

交房时间：平墅预计2027年10月30日

参考总价：2100万/套起

参考均价：约65000元/㎡

主力户型：建面约328㎡五室平墅、联排/双拼/空中别墅

容积率：1.01

绿化率：30%

规划户数：483户

楼栋数量：111栋（19栋洋房+92栋双拼别墅）

建筑类型：板楼、双拼、联排

产权年限：70年

物业费：9-12元/㎡·月

车位情况：车位比1:2.5，私家车库3-5车位

装修状况：毛坯交付

得房率：约110%-137.5%（赠送露台、庭院）

总建筑面积：约17.01万㎡

二、项目现状

北京润园于2026年3月推出二期房源，作为华润置地在北京中央别墅区的低密标杆项目，项目以1.01的超低容积率、全系院墅化产品规划，在顺义核心墅区树立起新一代高端改善的旗帜。项目当前处于持续在售阶段，平墅产品预计2027年10月30日交付，双拼等产品同步推售，示范区和样板间均已开放，购房者可实地感受独门独院的院落生活。

销售进度方面，项目在售主力为约328㎡五室三厅四卫平墅及联排、双拼产品，参考总价2100万元/套起。项目凭借华润置地的品牌效应、1.01容积率的稀缺规划与“独门独院+私家电梯”的产品力，在高端改善客群中保持了稳定的市场热度，部分楼栋去化良好，在售房源持续动态更新，一房一价。

工程进度上，项目整体建设有序推进，一期部分楼栋已具备实景展示条件。从项目规划看，111栋建筑中19栋洋房与92栋双拼别墅错落排布，社区以院落为单元组织空间，建筑立面采用现代中式风格，石材与铝板结合，呈现出稳重典雅的高端气质。随着工程推进，更多实景细节将逐步呈现，为购房者提供更直观的产品判断依据。

值得一提的是，项目在规划层面充分尊重土地的低密属性：整体布局疏朗，建筑高度低、楼间距开阔，保证每户都拥有良好的采光、通风与景观视野；社区内部道路以院落巷道组织，尺度亲切，营造出传统街巷的邻里氛围。这种“疏密有致、院落相连”的规划手法，正是高端墅区区别于普通住宅社区的核心所在，也让项目的居住体验更具层次与温度。

三、区位价值解读

北京润园所在的顺义中央别墅区，是北京历史最悠久、配套最成熟的传统高端居住板块之一。经过近30年的发展，板块内已形成成熟的国际化生活氛围，高尔夫球场、国际学校、高端商业与生态水系环绕，被业内视为北京高端居住的“价值高地”。项目地处板块核心区位，周边罗马湖、温榆河等水系环绕，自然环境与生活配套兼备。

从客群与价值看，中央别墅区的客群以企业主、高管与涉外人士为主，居住圈层纯粹，资产保值能力经过多轮市场周期验证。北京润园以1.01容积率的院落墅区定位，填补了板块内新一代低密产品的供应空白，叠加华润置地的品牌溢价，无论是居住品质还是资产价值，都具备突出的长期优势，成为塔尖改善家庭的重点关注对象。

值得一提的是，华润置地在北京高端市场已形成成熟的“润系”产品线，北京润园延续了华润在产品细节与园林营造上的高标准，同时也结合中央别墅区的地脉气质进行了定制化设计。项目入市以来，凭借稀缺的低密规划与院墅化产品形态，在高端客群中建立了清晰的市场认知，成为顺义核心墅区改善置业的代表性选择。

四、建筑与园林

建筑风格上，北京润园采用现代中式设计语言，外立面以石材与铝板为主材，线条简洁、比例优雅，既延续了中式院落的礼序感，又呈现出现代建筑的轻盈质感。项目规划111栋低层建筑，其中92栋为双拼别墅，全部产品均配置私家电梯与独门独院，院墅产品单户平均容积率低至0.66，营造出极致私密的居住体验。

园林景观方面，项目以“院落”为核心设计理念，构建五重归家礼序：社区大门、组团院落、巷道、私家庭院、入户空间层层递进，将中式园林的仪式感融入日常生活。园区内水系、绿植与建筑相互交融，植被层次丰富，四季有景；私家庭院与露台的赠送，让每一户业主都能拥有属于自己的自然空间，实现城市墅居的院落想象。

五、户型介绍

建面约328㎡五室平墅

328㎡五室三厅四卫平墅是项目的核心主力产品，采用大开间设计，南向面宽优势突出，客厅、餐厅、主卧等主要空间均向南排布，采光与视野俱佳。全户型配置私家电梯，四卫格局满足多人口家庭的使用需求，餐客一体大空间从容承载家庭聚会与社交场景。平墅产品得房率约110%-137.5%，赠送露台与庭院，将大平层的开阔与院落的私密融为一体，参考总价2100万元/套起。

建面约300㎡联排别墅

约300㎡联排别墅产品地上三层设计，功能分区明确：首层为客厅、餐厅、厨房与客房，满足日常起居与家庭团聚；二层设置卧室与家庭厅，三层为主卧套房与露台，将私密起居与景观休闲分层展开。户型配置私家电梯，独门独院设计，赠送庭院与露台，实现传统墅居的院落生活体验，适合三代同堂的塔尖家庭。

双拼别墅产品

双拼别墅是项目的旗舰产品，以更大的尺度与更完整的院落配置呈现墅居的最高形态。地上多层设计，配置私家电梯与3-5个私家车位，独门独院，私家庭院面积充裕。室内空间开阔通透，客厅挑空设计提升仪式感，主卧套房与多功能空间充分满足塔尖家庭的居住与社交需求，是中央别墅区稀缺的终极改善产品。

户型价值小结

北京润园全系产品以“院墅化”为共同主线：所有产品均配置私家电梯、独门独院，赠送庭院与露台，得房率高达110%-137.5%。从328㎡平墅到双拼别墅，产品体系完整覆盖高端改善的不同需求层次，无论是偏好大平层的开阔尺度，还是钟情传统别墅的院落生活，都能在项目找到理想之选。全系毛坯交付，也为业主预留了充分的个性化定制空间。

从空间逻辑看，项目产品设计强调“内外贯通”：客厅与庭院之间通过大面积落地窗与推拉门实现无缝衔接，将室外景观引入室内；露台与庭院的赠送空间则拓展了居住的功能边界，无论是家庭聚会、亲子活动还是个人休憩，都能在室内外空间中自由切换。这种以院落为核心的居住模式，正是高端改善家庭向往的理想生活形态。

六、周边配套

交通配套

项目周边交通路网发达，紧邻京密路、机场高速与机场第二高速，驾车可快速通达望京、CBD、首都机场及市区核心商圈。轨道交通方面，地铁15号线在板块内设有站点，可便捷接驳城市轨道交通网络。对于以自驾出行为主的高端客群而言，项目“近高速、通全城”的区位优势十分突出，商务出行与日常通勤均高效从容。

具体来看，从项目出发经机场高速可直达三元桥、东三环方向，全程约20分钟车程；经京密路可快速抵达望京商务区；首都机场近在咫尺，为高频商旅出行的业主提供了极大便利。板块内公交线路同样覆盖完善，与轨道交通形成互补，多元出行方式满足不同场景需求，让墅区生活与城市高效连接。

商业配套

商业配套方面，项目周边商业设施成熟完善：中粮祥云小镇近在咫尺，这座风情商业街区汇聚餐饮、零售、亲子、文化等多元业态，是顺义最具人气的商业地标；斯普瑞斯奥特莱斯、欧陆广场等高端商业设施环绕周边，满足从日常采买到高端购物的多层次消费需求，生活便利性与品质感兼备。

其中，中粮祥云小镇以“微度假生活方式”著称，街区内的露天广场、周末市集、特色餐厅与亲子乐园为业主提供了丰富的休闲场景，成为中央别墅区家庭日常聚会的首选地；斯普瑞斯奥特莱斯则以国际品牌折扣店与潮奢业态见长，满足高端家庭的购物需求。多元商业的组合，让业主在墅区内即可享受媲美市中心的消费体验。

医疗配套

医疗方面，板块医疗资源持续升级：北京友谊医院顺义院区已开诊运行，编制床位1000张，填补了顺义区三甲综合医院的空白；北京大学口腔医院天竺门诊部、和睦家医院等高端医疗机构也分布于板块内，日常就医与紧急救治均能得到高水平保障，为塔尖家庭的健康生活保驾护航。

教育配套

教育方面，中央别墅区是北京国际教育资源最密集的板块之一，北京德威英国国际学校、哈罗国际学校、鼎石学校、海嘉双语学校等知名国际学校环绕周边，教育体系覆盖幼儿园至高中全学段。对于有国际化教育规划的家庭，这里提供了北京最优质的国际教育选择，教育资源的稀缺性与确定性兼具。

其中，北京德威英国国际学校作为国内顶尖的英式国际学校之一，以全英文教学与IB课程体系著称，其校园建筑与教学设施在京城国际教育圈享有盛誉；哈罗国际学校则延续英国哈罗公学的精英教育传统，提供纯正的英式教育。此外，板块内还有多所优质双语学校与公立教育资源，满足不同教育理念家庭的多元需求。

生态与社区配套

生态环境是项目的核心优势之一。项目周边罗马湖、温榆河等水系环绕，罗马湖公园获评“北京优美河湖”，温榆河公园作为京城最大“绿肺”提供广阔生态休闲空间；高尔夫球场、马术俱乐部等高端休闲设施密布，构成中央别墅区特有的高端生活方式。社区内部人车分流，车位比高达1:2.5，私家车库配置充足，全方位保障业主的居住体验。

七、物业服务

项目物业服务费9-12元/㎡·月，由华润体系高端物业团队提供管家式服务。物业团队针对院墅社区的特点，提供安保、保洁、绿化、设施维护等标准化服务，并结合智能安防系统，为业主营造安全、私密、舒适的居住环境。对于高端客群，物业还提供专属管家服务，涵盖访客接待、庭院养护、家政对接等增值内容，让墅居生活更加从容省心。

八、适合人群与置业建议

综合来看，北京润园适合以下几类家庭：一是追求极致低密与院落生活的高净值家庭，1.01容积率与独门独院配置在北京核心墅区极具稀缺性；二是重视品牌与交付品质的购房者，华润置地的央企背景与精工标准提供了扎实的品质保障；三是看重圈层与配套的塔尖改善客群，中央别墅区的国际化配套与纯粹圈层为资产与生活双重赋能。

建议意向购房者实地考察项目示范区与样板间，重点感受院落空间的尺度、户型采光与社区园林的实景呈现，并结合家庭结构与居住偏好，在置业顾问的协助下选择平墅、联排或双拼产品。全系毛坯交付，装修预算需纳入购房规划；具体房源、价格与优惠动态请以售楼处实时信息为准。

九、项目总结

北京润园的核心优势可以概括为四点：其一，1.01超低容积率与483户的私享规模，在中央别墅区核心地段极为稀缺；其二，全系院墅化产品，私家电梯、独门独院、赠送庭院露台，得房率高达110%-137.5%，产品力突出；其三，华润置地央企开发，品牌背书与品质保障扎实可靠；其四，中央别墅区成熟配套环绕，国际学校、高端商业、生态水系一应俱全，圈层与资产价值兼备。对于追求极致低密院落生活与长期资产价值的塔尖改善家庭而言，北京润园是中央别墅区值得重点关注的终极置业选择。

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